30여 년 전 등기 이전 없이 토지 매수 밭으로 이용…소유권 주장 가능할까?
Q. 30여 년 전 A는 토지 소유자인 B로부터 500만원을 주고 토지를 매수하고 밭으로 이용해왔다. 하지만 오랫동안 알고 지내온 사이여서 따로 매매계약서를 쓰거나 이전등기를 하지는 않았다.
그런데 올해 B가 사망한 후 B의 상속인인 자녀들은 토지가 B명의로 등기돼 있음을 기회로 이를 C에게 팔아버렸다. 이 경우 A는 C에게 그 소유권을 주장할 수 있을까?
A. 위 사례는 과거 지역 온정주의에 따라 지인 사이에 별다른 관계 문서를 작성하지 않다 보니 토지와 관련해 흔히 발생하는 유형의 분쟁이다.
이는 보통 당사자의 사망으로 그 내막을 모르는 자녀들에 의해 발생하거나, 토지가 방치된 채 오랜 시간이 흐른 뒤 악의적으로 소유권자임을 행세하는 자가 나타나는 경우에 문제가 된다.
우선 토지 매수관계를 입증하려면 매매계약서와 이에 따라 지급된 금액의 이체 내역이 필요하다. 그러나 상당한 시간이 지난 데다 등기도 하지 않은 마당에 관련 문서가 있을 리 없다. 증인이 있다 하더라도 실무상 다른 처분 문서가 보완되지 않으면, 그 신빙성이 상당히 떨어진다.
우리 민법은 법률관계의 안정을 목적으로, 20년간 소유의 의사로 평온`공연하게 부동산을 점유하는 자에 대해 그 소유권을 취득할 수 있도록 하는 점유 취득시효 제도를 두고 있다.
다시 말해서 등기가 돼 있지 않더라도 소유할 의사로 폭력에 의하지 않고 공공연한 방법으로 이를 20년간 점유한 자에게는 매수 여부와 관계없이 부동산의 소유권이 인정된다는 의미이다.
이에 따르면, 20년 이상 토지를 점유한 자는 매수한 사실이 없다 하더라도 상당 기간 점유 사실만을 입증하면, 등기 명의자가 소유할 의사 및 평온`공연 점유를 반증하지 못하는 한, 토지의 소유권을 청구할 권리가 인정된다.
일단 A는 매수 사실을 입증하지 못하더라도 20년간의 점유 사실만 증명하면, B의 상속인들에게 등기 명의를 이전해 줄 것을 청구할 수 있다.
그러나 대법원 판례에 따르면, A의 시효 취득은 B에게만 주장할 수 있으므로, 20년이 지난 뒤 새로이 소유권 이전등기를 마친 C에게는 시효 취득을 주장할 수 없다. 다만, C가 이전등기를 한 후 다시 20년 동안 A가 토지를 점유하면 C에게도 이를 주장할 수 있다.
위 사안에서 A는 현재 토지 등기권자인 C에게 그 소유권 등기 이전을 청구할 수 없다. B의 상속인들에 대해 고의 또는 과실로 등기 명의를 C에게 이전해 준 사실을 입증, 불법행위에 기한 손해배상 책임을 물을 수 있을 것이다.