Q. 5년 전 임차인 B는 임대인 A에게 보증금 1억원에 월세 200만원, 권리금 2천만원을 주고 가게를 얻어 커피점을 부지런히 운영해왔다. 이제 맛집으로 소문나 장사가 잘되기 시작했다.
그런데 이를 탐낸 임대인 A는 건물을 새로 더 높게 지은 후 자신이 직접 장사를 할 계획이니 계약이 끝나는 다음 달에 보증금을 받고 나가라고 통보한다.
권리금을 한 푼도 못 주겠다고 했다. 맛집으로 소문나 권리금에 웃돈까지 5천만원을 주겠다는 사람도 있는데, 과연 임차인 B는 권리금을 받을 수 없을까?
A. 2015년 5월 개정된 상가임대차보호법상 권리금 규정은 임대차 계약 만료 3개월 전부터 만료일까지 임차인이 신규 임차인을 모집해 그로부터 권리금을 회수하는 것을 임대인이 방해하지 못하도록 규정하고 있다. 다만 노후화 등을 이유로 철거`재건축하는 경우 권리금 회수 기회를 보호하지 않는다.
건물주는 장사가 잘돼 치솟은 권리금을 자기 이익으로 생각하는 경우가 많다. 임대인이 이러한 개정법을 악용, 건물을 재건축하겠다거나 임차인이 모집한 신규 임차인에게 월세를 2배 올리겠다는 등 신규 계약 체결을 방해한후 임차인에게 권리금 없이 나가라고 해 그 이익을 취하는 경우가 최근 비일비재하다.
그러나 개정법에 따르면, 노후`훼손`일부 멸실 등 안전사고의 우려가 있는 경우에 한해 건물 철거 및 재건축이 가능하므로 임대인이 임의로 이를 핑계로 신규 임차인 유치를 막을 수 없다.
또 월세의 부당한 인상을 통한 신규 임대차 계약의 방해 행위도 규제된다. 따라서 위 사례에서는 임차인 B는 권리금 회수 기회 방해를 이유로 임대인 A에게 임대차 종료 당시 권리금 상당액을 보전받을 수 있다.
권리금과 관련해 '임대인이 권리금을 인정하며 해지 요구 시 권리금을 반환한다'고 약정하더라도 이는 계약 중간에 해지할 경우 권리금을 회수할 수 있다는 약정에 불과하다.
이에 따라 계약기간 종료 후 권리금을 반환할 의무는 없다는 것이 우리 대법원 판례이다. 개정법이 발효됐지만 권리금 보호에는 여전히 상당한 맹점이 있고 축적된 판례가 전무하므로, 계약서를 쓸 때 서로 합의한 권리금 내용은 가급적 특약란에 자필 기재해 권리관계를 명확히 하는 것이 좋다.
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그리고 분쟁이 있는 경우, 임차인은 임대인에게 내용증명으로 신규 임차인과의 권리금 계약 체결 사실, 신규 임차인의 보증금과 월세 지급 의사 및 그 능력에 관해 임차인이 알고 있는 사실을 통보하면, 억울하게 권리금 보호를 받지 못하는 경우를 충실히 대비할 수 있을 것이다.