임차권 등기도 별도로 배당요구를 해야 하는 경우가 있다

         임차권 등기도 별도로 배당요구를 해야 하는 경우가 있다     

사랑지기 이병기

임차권 등기도 별도로 배당요구를 해야 하는 경우가 있다   경매절차에서 배당에 참가할수 있는 채권자들 중 배당요구가 꼭 필요한 채권자들이 있고 배당요구가 없어도 당연히 배당절차에 참가할수 있는 채권자들이 있습니다. 이는 민사집행법148조에 규정되어 있습니다 경매개시결정등기전에(압류의 효력이 발생되기 전) 등기가 된 채권자들은 배당요구가 없더라도 자동으로 배당절차에 참가하게 됩니다. 그렇다면 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 어떻게 될까요? 임차권등기가 경매개시결정등기 전에 등기되었다면 위 4항에 준하여 배당요구가 없더라도 배당에 참가할수 있습니다.  다음 사례를 보겠습니다 임차인이 전입신고와 확정일자를 받았고 배당요구를 한 것으로는 안 보입니다. 임차인은 대항력은 있으나 확정일자가 늦어 우선변제권에 의해 배당받기는 어려워 보입니다. 그리고, 우리은행 임의경매개시결정 이후 임차권등기를 했음을 알수 있습니다. 앞서 언급한 내용은 경매개시결정등기 이전에 임차권등기를 한 경우 배당절차에 자동으로 참가할수 있다는 것인데, 이 사건의 경우는 경매개시결정등기 이후에 임차권등기를 했습니다. 이런 경우는 비록 등기가 되어 있다 하더라도 배당요구종기일까지 별도로 배당요구를 해야 합니다. 별도로 배당요구가 있었는지를 문건처리내역에서 확인해 보겠습니다 배당요구종기일이 2014년 3월 27일인데 문건처리내역 확인결과 임차인으로부터 별도의 배당요구가 없음을 알수 있습니다. 정리해 보면 임차인은 대항력 있는 임차인으로 거주하다 확정일자를 뒤늦게 받고 경매개시결정등기 이후에 임차권등기를 해 놓고 전출 한 것으로 추정됩니다. 통상 임차권등기를 했을 경우에는 아래내용의 판례만을 보고 배당요구가 없다 하더라도 배당요구 한 것으로 보는 당연배당권자로 오해하고 잘못 입찰하는 경우가 있습니다.   판례에서는 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우라고 지칭하고 있으므로, 본 건과 같이 경매개시결정기입등기 이후에 설정된 임차권등기는 임차인이 별도로 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 하는 것입니다. 임차권등기가 경매개시 전에 되었는지 이후에 되었는지 필히 체크를 하셔야 하겠습니다. 결국 이 사건이 감정가 대비 약65%선에서 낙찰이 된 이유는 임차권등기를 하였으나 경매개시 이후에 하였으므로 당연배당권자에 들어가지 않고 별도의 배당요구도 하지 않았으므로 낙찰자는 임차인의 보증금 1억원을 인수해야 하기 때문입니다   마지막으로 임차권 등기에 내용을 정리해 보면   임차권등기명령제도에 의한 임차권등기는 계약이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 내어주지 아니할때 임차인이 단독으로 신청할수 있는 등기입니다. 임차인은 임차권등기가 등기부에 기재된것을 확인 후 주민등록을 새로 이사갈 곳으로 옮길수 있게 되며 임차권등기로 종전의 부동산의 대항요건을 그대로 유지할수 있게 됩니다. 이 제도가 없었더라면 임차인은 보증금 회수시까지 대항요건(전입+점유)을 갖추어야 하는 불편함과 어려움이 있었는데 어느정도는 해소가 되었다고 볼수 있습니다.   또한, 임차권등기는 임차인이 단독으로 하고 추후 비용을 임대인에게 청구할수 있습니다.그렇다면, 추후 임대인이 임차권등기를 말소하기 위해 임차인에게 보증금과 비용을 줄터이니 임차권 등기 말소서류를 달라고 한다고 하면 이때에는 어떻게 하면 될까요?   보통의 임대차계약 만료시라면 보증금의 급부와 이사를 하는 것이 동시이행조건으로 행해지게 되는데 임차권등기의 경우는 그렇지 않습니다.   왜냐하면 이미 임대인이 보증금을 내어주지 않아 이행지체에 빠져있기 때문입니다. 임차권등기 말소할때는 임대인이 보증금을 먼저 내어주어야 하는 것이 법원의 입장입니다(2009나95952 참조). 부동산태인 칼럼니스트 우리에셋부동산카운셀링 우광연 대표

출처 :부동산경매 텐인텐[10년10억재테크] 원문보기▶   글쓴이 : 김도언