긴급 재개발 현금청산 혁명적 변화 2

긴급 재개발 현금청산 혁명적 변화 2
작성자 : 김은유	싸이월드 밴드

 

1. 대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결 내용

 

 대법원은 “공익사업법상 협의 및 그 사전절차를 정한 각 규정은 도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 ‘이 법에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로 도시정비법상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용될 여지가 없다고 보아야 한다”고 판시하였다.

 이는 앞으로 재개발사업, 도시환경정비사업에 있어서 수용권을 행사함에 있어서는 공익사업법상 협의절차는 필요 없고 도시정비법에 의한 협의절차만 거치면 되고, 따라서 현금청산기산일(구법은 분양신청기간만료일 다음 날로부터 150일)이 지나서 현금청산대상자가 조속재결신청청구를 하면, 사업시행자가 60일 내에 토지수용위원회에 수용재결신청을 하지 않으면, 앞으로 15%에 의한 지연가산금(과거는 20%)을 지급하여야 한다는 의미이다. 이 판결에 대해서는 많은 비판이 있지만, 이는 나중 문제이고, 일단 이 판결에 따라 당분간 수용재결신청이 이루어질 것이므로, 대법원 판결에 따른 변화 내용 및 비판을 급히 제시한다.

 

 

2. 변화 내용

 

 그동안 재개발·도시환경정비사업에서 사업시행자가 수용재결을 신청하려면 공익사업법상 협의절차 즉, 보상계획공고 및 열람 통지, 감정평가사추천, 협의평가, 협의경위서 작성, 보상협의회 개최 절차를 거쳐야 했었다(“현금청산 아는만큼 더받는다”는 책에도 여러 곳에서(15, 18, 20, 34, 35, 39, 48, 79, 110-129, 139-141), 사업시행자가 수용재결을 하려면, 공익사업법상 협의절차를 거쳐야 한다고 기술되어 있다)

 

 그러나 위 대법원 판결에 따르면, 위 모든 절차는 필요 없고, 단지 도시정비법에 의한 협의절차 즉, 법시행령 제48조(사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.)만 거치면 된다는 것이다.

 

 따라서 현금청산대상자로서는 현금청산이 개시되면 공익사업법상 조속재결을 청구하여야 하고, 만일 조합이 60일 내에 수용재결 신청을 하지 않으면 지연가산금(현재는 15%)을 추가로 물어야 한다.

 

 

3. 위 판결에 대한 비판

 

 그러나 위 판결은 엄청난 문제가 있다. 즉, 대법원이 보상실무를 전혀 간과한 해석을 한 것이다.  

 

 먼저 조속재결신청권을 매우 앞당긴 것은 현금청산대상자에게 유리해 보이나, 실상은 그렇지도 않다. 오히려 조합이 조속재결을 받은 후부터 60일만 지켜 수용재결을 청구하면 현금청산대상자의 감정평가사 추천권 등 협의과정에서의 일체의 권리가 없어져 앞으로 보상금액 선정에 있어서 현금청산대상자에게 매우 불리해 진 것이다. 정비사업은 신도시와 달리 자신이 살고 있는 ‘집’이 수용되는 것이므로, 생활자체가 파괴된다. 따라서 더 더욱 재산권을 보호하여야 하는데 정비사업에서는 오히려 공익사업법상 현금청산대상에게 유리한 협의절차가 생략된다는 것은 도저히 이해하기 어렵다.

 그러면 반대로 공익사업법상 협의절차가 생략되면 조합이 일방적으로 유리할까. 그렇지도 않다.

 

 ① 먼저 공익사업법상 협의절차가 생략되므로, 조합은 사업시행인가를 받음에 있어서 법 시행규칙 제9조제1항제4호가 규정한 “수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권외의 권리의 명세서”를 작성하여, 첨부하여야 한다. 그런데 사업인정 전(재개발은 사업시행인가고시)에 출입을 하여 조사를 하려면 시장·군수·구청장을 허가를 받기 전에는 출입권도 없는데, 어떻게 정비사업에서 사업시행인가 고시 시에 수용재결대상을 확정하라는 것인지도 알 길이 없다. 또한 영업보상의 경우 4개월치 영업이익 자료 등 보상대상자가 임의로 제출하지 않으면, 조합이 도저히 확보할 수 없는 자료가 있는데, 이를 어찌하라는 것인지도 알 길이 없다. ② 더 나아가 만일 현금청산대상자가 구청장이 추천한 감정평가사의 감정평가를 거부하면 어찌되는가. 감정평가사는 현지조사를 하여야 하므로, 현금청산대상자가 감정평가를 현실로 거부하면 사실상 감정평가를 할 수가 없다. 이런 경우에도 도시정비법상 협의가 성립된 것으로 보아야 한다는 것인가. 참으로 어렵다. ③ 또한 조합이 비록 사업시행인가를 받았다고 하더라도 관리처분인가를 받기 전에는 사업진행이 확정된 것도 아닌데, 관리처분인가를 받기도 전부터 무조건 수용재결신청을 하라는 것인데 이것은 너무도 이해가 가지 않는 것이다. 다시 말하여 모 조합은 분양신청을 받은 지 벌써 3년째이다. 아니 더 나아가 관리처분인가를 받은 지도 3년이 넘었다. 그런데 시공자가 경제사정이 좋지 않다는 이유로 소위 본계약(최종변경계약, 통상 시공자와 조합은 시공자선정후에 가계약을 체결하고, 관리처분계획 수립 전에 최종 변경계약을 한다)을 지연시키고 있는데, 이 경우에도 조합이 수용재결신청을 하지 않으면 천문학적인 지연가산금을 물어야 한다는 이야기인 것이다. 따라서 조합은 이러한 사태를 막기 위해 시공자가 원하는 방향대로 도급계약을 체결할 수밖에 없는 상태에 빠지게도 된다. ④ 그리고 종전자산가격평가보다 현금청산평가를 먼저 하면 현금청산평가가 당연히 종전가격에 영향을 미치게 되는데, 이런 점은 어찌할 것인지 답답하다. ⑤ 특히 조합이 시공자가 없거나 있다고 하더라도 시공자가 자력이 없는 경우는 조합이 보상금을 마련할 길이 없으므로, 그동안 당연히 조합은 재개발 진행상태를 보아가며, 특히 시공자와 모든 협상을 마치고 관리처분인가를 받거나 받을 즈음에 보상에 착수하여 왔는데, 앞으로는 이런 것이 불가능하다는 것이고, 이것이 조합에게 불리함은 두말할 필요도 없다. 

 

 따라서 이 판결은 다시 바뀔 수도 있다는 점을 늘 주시하여야 한다. 아니 바뀌어야 한다.

그렇지 않으면 사업시행자나 현금청산대상자나 모두 패닉에 빠진다.

 

  하지만 일시적으로 현금청산대상자들은 공익사업법상 일단 조속재결신청권을 행사하여 놓아야 할 것이다. 이런 사업장은 지금도 너무 많다. 너무 현실을 모르는 판결이 선고되어 시장이 가지는 충격이 너무 크다. <법무법인 강산 김은유 변호사>

 

김은유 現 법무법인 강산 대표변호사 現 성균관대 건축토목공학부 겸임교수 저서) `재개발·재건축은 전략이다` 등 긴급 재개발 현금청산 혁명적 변화 2 건축물대장을 변경하여 합법화하려면 아는 만큼 돈 버는 계약서 작성법 1