상가권리금, 건물주 책임은 어디까지?

   

상가권리금, 건물주 책임은 어디까지?

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[아시아경제TV 이순영, 서지명 기자]

순영: 지난 5월 13일 상가임대차보호법이 개정되면서 임대인과 임차인이 법 해석을 놓고 입장 차이를 보이고 있습니다. 자신에게 유리한 셈 법으로 상인과 건물주들의 머리 속은 더욱더 복잡해진 것이죠.

상가임대차보호법은 영세상인들의 상가 임대 보호를 목적으로 2001년 12월 29일 제정됐습니다. 영세상인들의 안정적인 생업 종사를 돕고 과도한 임대료 인상을 방지해 세입자의 권리를 보장하기 위한 것이죠.

하지만, 권리금에 대해서는 세입자들이 보호를 받을 수 없었는데요…바로 지난 5월 13일 상가임대차보호법이 개정되면서 권리금 역시 회수할 수 있는 법적 근거가 생겼습니다.

인터뷰)방효석 KEB하나은행 상속증여센터 변호사

 

“임대차 기간이 종료된 다음 임차인이 임대인에게 권리금을 요구하는 경우가 있습니다. 기존에는 권리금을 요구하는 법적 근거가 없었기 때문에 임차인이 영업의 노하우나 홍보비 등의 비용을 들인 다음에도 기간이 만료된 후에도 임대인에게 요구를 할 수가 없었는데요 상가건물임대차보호법이 올해 5월에 개정되면서 그 부분에 있어 임대인에게 권리금을 달라고 요구하는 상담사례가 많이 일어나고 있습니다.” 

 

  서울시 상가임대차상담센터에 따르면, 지난 1월 59건에 불과하던 권리금 분쟁 사례는 법 개정 후 지난 5월 279건으로 크게 늘었고, 이후에도 지속적으로 매달 늘고 있는 상황입니다.



순영>그래프에서 보셨듯이 한 달 평균 50여건에 불과하던 상담사례는 법 개정후 평균 300건을 넘어섰습니다. 이전과 비교해보면 굉장히 많이 는 편이죠.

최은영 서울시상가임대차상담센터 소상공인지원과 주무관>

 

“아무래도 권리금 보상을 못받고 나가는 경우가 대다수고요.. 주인이 할 경우 권리금을 안주겠다. 또는 건물이 매매가 예정이니까 아마 새로운 임대인이 알아서 정리를 해 달라는 요구가 많아요. 권리금 자체를 본인이 할 경우나 내보낼 경우 보상을 해야 하잖아요 그렇기 때문에 건물 매매가 예정이니까 나가달라 이렇게 요구를 하는데 그럴 경우 임대인이 어느정도 부담을 해 주셔야 하는 부분이 있잖아요, 신규 임차인을 데리고 와도 계약을 안해주는 상황이니까요 그럴 경우 보통 권리금 문제가 많이 발생하는 것 같고.”

순영: 주인이 보상을 해줘야 할 때 안 해 주는 경우가 가장 많이 발생하고 있는데요… 이제는 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 창구가 마련된 것이죠.

그렇다면 현재 권리금 수준은 어떻게 될까요? 서지명 기자가 알아 봤는데요… 서 기자 계속해서 전해주시죠.


지명> 최근 서울시가 발표한 2015년 상가임대정보 및 권리금 실태조사 결과에 따르면 1층기준 서울시내 상가의 평균 권리금은 9000만원이며, 이 권리금을 회수하는데는 평균 2.7년이 소요됐습니다.

지역별로 살펴보면 강남 9875만원, 신촌·마포 9272만원, 기타 9241만원, 도심 5975만원 등으로 조사됐습니다. 단위면적당(㎡)으로 살펴보면 1층 기준 평균 145만9000원이며, 강남은 199만2000원, 신촌·마포는 166만1000원, 기타지역은 137만1000원, 도심은 89만4000원이었습니다. 층별 권리금은 1층이 9007만9000원으로 가장 높았습니다.

업종별로는 도소매업이 평균 9846만원으로 가장 높았고, 숙박 및 음식점업이 9202만원, 예술 및 스포츠, ‘가업종이 5000만원 순으로 업종별 권리금이 편차를 보였습니다.

권리금 회수에 소요되는 기간은 지역별로 신촌 4년, 기타 2.7년, 도심 2.5년, 강남 1.8년이었습니다.

앞서 말씀드린대로 올해 5월부터 상가임대차보호법이 개정되면서 권리금 보호를 위한 여러가지 장치가 마련됐는데요. 전문가 말씀 들어보겠습니다.

임채우 KB국민은행 WM컨설팅부 부동산전문위원 인터뷰>

 

"이번에 상가임대차보호법(상인법)의 가장 큰 특징은 두 가지 입니다. 첫번 째는 세입자가 건물주에게 내는 임대료의 금액 수준에 상관없이 모든 임차인에게 5년간 영업권을 보장해주는 게 가장 큰 특징입니다. 중간에 건물주가 바뀌더라도 최초 5년간은 영업권을 보장받을 수 있습니다.
두 번째는 임차인끼리 주고받은 권리금을 법의 테두리 내에서 인정해준다는 특징이 있습니다. 건물주가 방해하지 못하는 규정 또 하나가 있습니다."

지명: 개정 법의 가장 큰 특징은 권물에 관계없이 최소 5년의 영업권을 보장받을 수 있고, 건물주가 세입자끼리 권리금을 주고받는 것을 방해할 수 없도록 했다는 점입니다.

순영: 적게는 천 만원에서 많게는 수 억원의 권리금… 현재 제 10조3항에는 권리금의 정의에 대해 이렇게 나와 있습니다.


인터뷰)방효석 KEB하나은행 상속증여센터 변호사

 

“법이 시행된지 얼마 안되서 법원의 판결을 받아봐야 하겠지만 권리금은 세 가지 파트로 나눠지거든요. ■첫 번째는 지역에 따른 권리금(바닥 권리금), ■두 번째는 임차인의 영업 가치나 홍보, 투자(영업권리금), ■세 번째는 인테리어 같은 투자 비용 등을 들 수 있습니다(시설 권리금). 권리금을 요구하는 취지는 원래 이런 겁니다. 기존의 임대인이 본인의 노력을 들이지 않고서 임차인이 열심히 영업해서 형성한 무형재산 가치를 부당이득으로 얻을 수 있는 부분이 있었기 때문에 그 부분을 너무 임대인이 독식하는 것은 불합리하다 해서 이를 회수할 수 있는 법적 근거를 만들어주겠다는 취지에서 권리금 조항이 도입 됐는데요…이 부분에 있어 지리에 있어 임차인이 거의 개입을 할 수 없는 부분이고요 인테리어도 대부분의 매매상가 임대차 같은 경우 원상복구 특약이 있거든요. 그런 부분을 구분하셔서 물론 법원 판결이 나와봐야 알겠지만 특약을 하시는 것이 좋습니다(임대인의 입장에서는). “

순영: 사실 아무 때나 권리금 소송을 할 수 있는 건 아닙니다. 앞선 사례처럼 갑자기 권리금 조항이 들어왔단 얘기를 듣고 임차인이 임대인에게 권리금을 달라고 하는 경우가 있는데요…임대인은 임차인에게 권리금 회수기회를 보장만 해주면 되기 때문에 알아서 새로운 임차인 구해서 두 당사자간 수수를 하면 직접적으로 임대인에게 권리금을 청구할 수 없습니다. 다만 임대인이 권리금을 직접 가로채는 경우는 다릅니다.

인터뷰)방효석 KEB하나은행 상속증여센터 변호사

 

“권리금을 양 당사자간에 약정했는데 임차인에게 주지 말고 나한테 줘라 그런 경우 임대인에게 청구 가능하고…권리금 못받게 했으니 그에 상응해 차임을 고액을 받거나 보증금을 권리금만큼 받거나 할 수 있거든요 현저하게 높은 보증금을 받거나 하는 경우에도 권리금 받는 것과 똑같이 봐서 임대인이 부당하게 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 방해했다 하기 때문에 책임을 물을 수 가 있고 마지막으로 임차인이 신규 임차인을 구해왔는데 임대인이 합리적인 이유없이 거절할 경우도 권리금 청구가 가능합니다.”

또한, 임대인이라고 해서 무조건 권리금을 줄 필요가 있는 건 아닙니다. 권리금 계약의 주체는 임차인과 신규임차인이 하는 계약이므로 기존에 살던 임차인이 신규 임차인을 구해와야 하는 것이 우선시돼야 하며, 이때 임대인은 새로운 임차인과 계약을 해줘야 하는 의무가 있는 것입니다.

순영: 또한 최근 은행 이자가 연 1%대에 머물면서 재테크 수단으로 수익형 상가를 매수하려는 분들이 많은데요.. 상가임대차보호법 개정으로 이제 상가 매매시에도 주의를 하셔야 합니다. 예전에는 상가 매매를 할 경우 보증금만 신경 쓰면 됐지만, 이제는 상가건물임대차보호법상 건물을 팔 때 임대인의 지위 뿐 아니라 권리금도 승계를 하기 때문에 이제는 권리금도 염두해 두고 그 부분을 매매금액에 감안해서 거래를 하셔야 할 필요가 있습니다.

인터뷰)방효석 KEB하나은행 상속증여센터 변호사

 

"요즘 같은 때 보통 상가매매를 하실 때 권리금을 보통 신경 안쓰시거든요. 팔고 팔다가 나중에 임차인이 권리금 요구를 할 때 그 때 당시의 임대인이 그걸 책임져야 하는 그런 결과가 나오거든요. 사전에 권리금을 꼼꼼히 체크하셔서 건물 사실 때 권리금 조항이 개정됐으니까 나중에 혹시 본인의 계약기간 내에 임차인이 계약갱신을 요구하지 않게 되면 내보내면서 권리금을 줘야 하는 상황이 올 수 있으니까 전에 매도인이 책임을 진다든지 계약상 명확하게 하는 것이 좋을 것 같고요”

순영: 또한, 만약 임차인이 3기의 차임액을 연체한 경우는 권리금을 보장해주지 않아도 됩니다.

보통 차임을 세번 연체하면 권리금 보호해 주지 않아도 된다 생각하실 수 있는데… 만약 100만원의 차임을 받는 상가가 있다면 300만원 이상을 연체해야 임대인이 권리금 보호를 해 주지 않아도 된다는 얘깁니다.


차임이 100만원인 경우 임차인이 70,80,90의 차임을 낸 경우 총 연체액 은 60만원 밖에 되지 않거든요. 즉, 300만원이 되지 않기 때문에 이 경우, 여전히 임차인은 임대인에게 권리금 보호를 요구할 수 있습니다.

서기자, 그 밖에 상가건물을 임대해주거나 임대할 경우 주의할 점은 없을까요?

지명: 임대인의 경우 임차인의 신용도 체크와 함께 임대료와 관리비 합계금액 20개월치를 보증금으로 확보하셔야 합니다.

그리고 임차인의 경우 주의할 점이 있습니다. 5년간 안정적인 영업을 할 수 있도록 보장받을 수 있지만 건물이 노후, 훼손되거나 안전사고의 우려가 있을 경우 철저나 재건축, 재개발 등을 이유로 건물주가 가게를 비워달라고 요구할 수 있기 때문입니다. 그래서 되도록 이런 위험이 없는 신축건물로 들어가라는 조언이 첫번째입니다.

또 임대하려는 건물에 대출금이 많은 경우 보증금과 선순위대출 합계금액이 건물매매가액의 70% 이하가 되도록 보증금을 책정하라는 조언인데요. 예를 들어 건물 금액이 8억원이라면 선순위대출과 보증금을 합한 금액이 5억6000만원을 넘지 않도록 하라는 것입니다.

임채우 KB국민은행 WM컨설팅부 부동산전문위원 인터뷰>

 

"임대인의 경우에 한 번 세입자가 들어오게 되면 5년간 영업권을 보장해줘야 하기 때문에 임차인 신용도를 체크하는 것이 무엇보다도 중요하다고 할 수 있습니다. 그리고 채권확보도 중요합니다. 임대료와 관리비 합계금액의 20개월치를 보증금으로 확보하는 것이 유리합니다.
세입자의 경우에는 한 번 들어가게 되면 5년간 영업을 할 수는 있겠지만 재개발이나 재건축의 경우에는 건물주가 나가라고 하게 되면 법적으로 안전을 담보받을 수 없는 상황에 놓이게 됩니다. 가급적이면 5년 이내의 신축건물로 들어가는 것도 하나의 방법이라 할 수 있겠습니다.
그리고 본인이 들어가고자 하는 건물에 대출금이 많을 경우 자기가 낸 보증금에 대한 채권확보를 못할 수가 있기 때문에 본인이 낸 보증금과 선순위대출 합계금액이 건물매매가액의 70%이하가 되도록 보증금을 책정하는 것이 중요하겠습니다."

순영: 권리금과 관련한 분쟁이 지속적으로 늘고 있는 추세지만 현재 권리금을 정확히 평가하는 곳은 없습니다. 국토교통부 산하에 권리금을 평가할 수 있는 위원회를 만든다고 했었지만, 아직 설치가 안돼 있기 때문에 소송이 일어나면 감정평가를 받아야 하는 상황입니다.

결국 권리금 부분에 있어서 아직까지 판결이 나오지 않았기 때문에 협의를 해야 하는데요…

지리에 관한 부분과 인테리어에 관한 부분은 임대인이 책임을 지지 않고 임차인이 스스로 노력해서 나온 투자나 홍보 등에 대해서만 책임을 지겠다는 특약 등을 설정해 분쟁으로 가지 않도록 사전에 명확하게 구분하는 것이 도움이 될 것 같습니다.