다수점포를 하나로 임대차계약체결한 경우

최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

                  

다수점포를 하나로 임대차계약체결한 경우

최광석  

 

  2개 이상의 구분점포를 임대함에 있어, 개별 구분점포별로 나누어 여러 개의 임대차계약을 하지 않고 한꺼번에 한 개의 임대차계약형태로 진행하는 경우가 적지 않다. 예를 들어, 甲 소유의 101호, 102호 점포를 乙에게 임대함에 있어 점포별로 나누어서 2개의 임대차로 계약체결하는 것이 아니라, 하나의 임대차로 계약하는 식이다.

  여러 개의 점포를 임대차계약함에 있어 임대차계약을 하나로 하느냐, 여러 개로 하느냐는 민사상으로는 모두 유효할 수 있지만 계약의 형태에 따라 법적으로 달리 평가될 수 있다는 점에서 선택에 신중을 요한다.

 

■현행 상가건물임대차보호법은 환산보증금 액수에 따라 우선변제권 보호여부를 달리하는데, 두 점포의 보증금과 월차임을 합산하면 기준 환산보증금을 초과하여 우선변제권 보호범위를 벗어나지만 개별 보증금과 월차임을 기준으로 보면 우선변제권 보호를 받을 수 있게 되는 것이 대표적인 예가 될 수 있다.

  개별 점포별로 체결된 별개의 임대차계약에 대한 법률판단에 있어서는 다른 특별한 사정이 없는 한 개개의 임대차계약을 별도로 떼어서 생각하면 별다른 무리가 없지만, 다수 점포를 대상으로 하는 하나의 임대차계약이 체결되면 법률판단이 복잡해질 수 있어 주의를 요한다.

  예를 들어 보자.
  서울 소재의 면적이 비슷하고 연접해있는 甲 소유의 101호와 乙 소유의 102호 점포를 丙이라는 사람에게 임대하는 계약이 체결되었다고 가정해보자. 보증금은 총 1억원에 월차임은 총 100만원. 甲, 乙은 이 돈을 정확히 절반씩 나누어가졌다.

  그 후 임대차기간이 도과된 상황에서 甲의 자력이 악화되어 丙이 乙에게 보증금 1억원 전부를 요구하는 상황이 발생하면서, 乙, 丙간에 분쟁이 발생할 수 있다. 결국, 이 문제의 쟁점은, 丙에 대한 甲, 乙의 보증금반환채무가 “불가분채무”인지 아니면 “분할채무”인지에 관한 것인데, 이해를 돕기 위해 우선 양자의 개념을 소개키로 한다.

  우리민법은 제408조에서 “채권자나 채무자가 수인인 경우에 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자 또는 각 채무자는 균등한 비율로 권리가 있고 의무를 부담한다”라고 하여 분할채권(채무)이 원칙임을 선언하고 있지만,

한편으로는 민법 제409조에서 “채권의 목적이 그 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 불가분인 경우에 채권자가 수인인 때에는 각 채권자는 모든 채권자를 위하여 이행을 청구할 수 있고 채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 이행할 수 있다”고 하여 불가분채권에 관해 규정하고, 민법 제411조에서는 “수인이 불가분채무를 부담한 경우에는 제413조 내지 제415조, 제422조, 제424조 내지 제427조 및 전조의 규정을 준용한다”고 하여 “불가분채무”를 규정하고 있다.

 

준용되는 민법 제413조는 “수인의 채무자가 채무 전부를 각자 이행할 의무가 있고 채무자1인의 이행으로 다른 채무자도 그 의무를 면하게 되는 때에는 그 채무는 연대채무로 한다”고 하고, 민법 제414조는 “채권자는 어느 연대채무자에 대하여 또는 동시나 순차로 모든 연대채무자에 대하여 채무의 전부나 일부의 이행을 청구할 수 있다”고 규정하고 있다.

  관련 판결은 다음과 같다.



★ 대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결 【임대보증금반환】
   건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다.

★ 대법원 1997. 5. 16. 선고 97다7356 판결 【매매대금반환】

 
   기록에 의하면, 피고 전세영과 피고 전학영은 형제 사이이고 피고 전학영과 피고 김대운은 처남매부 사이이며 이 사건 토지는 원래 피고 전세영의 단독 명의로 소유권이전등기가 경료되었다가 그 중 1/2지분에 관하여 피고 전학영(동생), 김대운(매부) 앞으로 순차로 이전등기가 경료되었으며 이 사건 매매계약의 매도인으로서 공유 등기명의자들과 함께 등기명의와 무관한 피고 전학영(동생)이 가담한 사실,

 

피고들은 이 사건 매매계약을 공동으로 체결하였으며 특약사항으로 이 사건 토지 내에 설치되어 있는 분묘를 1995. 12. 31.까지 이장하고 이 사건 토지 중 소외 천석필의 소유 지분에 대하여는 따로 공증하여 주며 그 지상 임목이나 묘지에 대한 관리권을 포기한다는 내용의 각서를 제출하기로 약정한 사실,

 

위 매매계약상의 계약금 및 중도금의 대부분을 피고 전세영이 수령하였음에도 다른 피고들이 그에 아무런 이의를 제기하지 아니한 사실,

 

피고들은 이 사건 매매계약을 전후하여 원고들이 이 사건 토지를 매입하려는 목적이 소속 교회의 신축부지를 마련하기 위한 것이며 그 매매대금도 실질적으로는 그 교회가 부담하고 있음을 잘 알고 있었던 사실 등을 인정할 수 있고,

 

피고들 대리인도 피고 전세영이 대표격으로 계약금 및 중도금을 수령하여 그 중 일부를 각종 양도소득세 등 비용을 처리하기 위하여 별도로 관리하였다고 진술하고 있는바(1996. 10. 16.자 피고들 대리인 제출의 준비서면),

 

사실관계가 이와 같다면, 피고들은 이 사건 매매계약 당시 특약사항으로 분묘의 이장과 같은 여러 가지 불가분채무를 부담하였을 뿐만 아니라 피고들 상호간에 밀접한 신분관계를 가지고 있어 그 계약 이행에 관하여 전원의 의사나 능력이 일체로서 고려되었다고 할 것이므로 이 사건 매매계약이 확정적으로 무효로 되면서 발생한 피고들의 원고들에 대한 부당이득반환채무도 성질상 불가분채무라고 봄이 상당하다. 

   그런데 원심은 불가분채무나 연대채무를 부담할 만한 사유가 없다는 이유로 채권· 채무 분할주의 원칙에 따라 채무자 전세영, 전학영이 판시 부당이득반환채무를 균등한 비율로 부담하는 것으로 판단하였는바, 여기에는 불가분채무에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점을 지적한 상고논지 또한 이유 있다.
 
★ 대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결 【부당이득금반환】 

   여러 사람이 공동으로 법률상 원인 없이 타인의 재산을 사용한 경우의 부당이득의 반환채무는 특별한 사정이 없는 한 불가분적 이득의 반환으로서 불가분채무이고, 불가분채무는 각 채무자가 채무 전부를 이행할 의무가 있으며, 1인의 채무이행으로 다른 채무자도 그 의무를 면하게 된다(대법원 1981. 8. 20. 선고 80다2587 판결, 1992. 9. 22. 선고 92누2202 판결 참조).

 
   원심은, 피고가 상가아파트 건물 중 제2호 건물 내 지하 1호 지하실 229.08㎡ 부분의 구분소유자인 사실을 인정하고, 피고는 위 지하 1호의 전체 면적을 기준으로 하여 산정한 부당이득을 반환할 의무가 있다고 판단하고 있으나, 갑 제3호증의 38(등기부등본, 기록 별책 161쪽)의 기재에 의하면, 위 지하 1호는 피고와 소외 태동개발 주식회사의 공유로서 각기 2분의 1 지분만을 소유하고 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 원심의 위 사실인정은 일단 잘못된 것이라고 하겠다.

그러나 피고와 소외 회사는 위 지하 1호의 공동소유자로서, 상가아파트 건물의 부지인 이 사건 토지의 일부를 위 건물 중 위 지하 1호의 면적이 차지하는 비율에 따라 점유·사용함으로써 차임 상당의 이득을 얻고 이 사건 토지의 공유자인 원고들에게 동액 상당의 손해를 가하였다고 할 것이므로, 원고들에게 피고와 다른 공동소유자가 얻은 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 이 의무는 불가분채무인 이상, 피고는 일부 지분만의 공유자라고 하더라도 위 지하 1호의 전체 면적에 관한 부당이득을 반환할 의무가 있다고 할 것이어서 원심의 결론과 동일하게 되므로, 원심의 위와 같은 잘못은 판결 결과에는 영향이 없다. 따라서 원심판결에 상고이유 제2점에서 주장하는 심리미진의 위법이 없다.

★ 대법원 1991.10.8. 선고 91다3901 판결 【담장철거등】
   공동의 점유 사용으로 말미암아 부담하게 되는 부당이득의 반환채무는 불가분적 이득의 상환으로서 특별한 사정이 없는 한 채무자들이 각자 채무 전부를 이행할 의무가 있는 불가분채무이다.

  위 판결 사례들은 대부분 공유지분에 대한 임대차 내지 매매계약이어서 지분이 아니라 다수 구분점포를 대상으로 하는 임대차와 사안이 다를 수 있다. 다수 구분점포를 대상으로 하는 임대차는 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이라기보다는 각자의 점포를 임대한 것이라고 볼 가능성이 크다는 점에서 불가분채무 보다는 분할채무로 보는 것이 타당할 수 있다. 하지만, 위에서 본 바와 같이 혹시 발생할 수 있는 불의의 사태를 방지하고 명확한 법률관계를 위해서는 임대차보증금 반환범위에 대해 ‘임대인 甲, 乙은 각각 5천만원의 범위에서 임차인에게 보증금반환책임을 부담한다’는 취지로 임대차계약서상에 명시하는 것이 필요할 수 있다.

  위 사안과 유사한 다음의 판결에서도 보증금반환범위에 대해 각자의 점포주별로 “분할채무”라는 판단을 하고 있다. 101호, 102호 점포주가 애초에는 한명으로 동일한 상태에서 하나의 임대차계약으로 임대되던 중 102호만에 대한 경매개시로 인해 102호 소유권이 변동되면서 분쟁이 발생하게 되었는데, 결국 법원은 임차인으로부터 받은 총 보증금 4천만원에 대한 귀속이 점포별로 얼마인지를 정확히 구분하기 어려운 점이 있지만 전유부분의 면적별로 나누어서 점포주별로 일부씩의 보증금을 반환하면 된다고 판단하였다. 



★ 수원지방법원 2011. 4. 1.선고 2010가단33398  건물명도등

1. 기초사실

  가. 별지 목록 제1항 기재 부동산(이하 ‘비102호’라고만 한다)과 제2항 기재 부동산(이하 ‘비101호’라고만 한다)은 000개발 주식회사(이하 ‘000개발’이라고 한다)의 소유였다.

  나. 피고는 2005. 4. 7. 000개발로부터 비102호와 비101호를 차임 월 100만 원(부가세 별도)으로 정하여 임차하면서 보증금으로 4,000만 원을 지급하고 2005. 6. 30. 비102호와 비101호를 사업장소재지로 하여 자동차정비업을 위한 사업자등록을 한 다음 현재까지 비102호와 비101호에서 자동차정비업을 하면서 이를 점유, 사용하고 있다.

  다. 한편, 비102호에 관하여는 2008. 6. 11. 수원지방법원 2008타경27430호로 강제경매절차가 개시되었고, 원고는 2010. 1. 21. 위 경매절차에서 비102호의 매수인으로 결정되어 매수대금을 완납하고 2010. 1. 26. 비102호에 관하여 그 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.

  라. 피고는 원고가 비102호의 소유권을 취득한 이후 원고에게 차임을 지급한 적이 없다. 이에 원고는 2010. 4. 12. 피고에 대하여 2기분 이상의 차임연체를 이유로 임대차를 해지하였고 위 통지는 2010. 4. 15. 피고에게 도달되었다.

  마. 피고는 또한 2010. 10.분까지의 관리비만을 원고에게 지급하고 그 이후부터의 관리비를 지급하지 않았다. 2010. 11.분부터 2011. 1. 10.까지 비102호와 비101호의 관리비는 1,382,844원이다.
 
2. 판  단

  가. 비102호의 인도청구에 관한 판단

    (1) 인도의무

  피고와 000개발 사이의 비102호에 관한 임대차에는 상가건물임대차보호법이 적용되고, 피고가 2005. 4. 7.경 비102호를 인도받고 2005. 6. 30. 사업자등록을 하여 위 법에 정한 대항력을 갖추었으므로, 원고는 비102호를 매수함과 동시에 000개발로부터 비102호에 관한 임대인의 지위를 승계하였다.

 

그러나 원고는 2010. 4. 12. 피고의 차임연체를 이유로 비102호에 관한 임대차를 해지하였고, 이로써 비102호에 관한 원고와 피고 사이의 임대차는 종료되었다. 따라서, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 비102호를 인도할 의무가 있다.

  이에 대하여 피고는, 비102호가 포함되어 있는 건물이 철거당할 처지에 있는데다가 인접 토지의 통행권 문제로 인하여 피고가 비102호를 사용․수익할 수 없어 차임을 지급하지 않은 것이므로 차임 미지급에 정당한 이유가 있어 차임연체를 이유로 한 원고의 해지는 부적법하다고 주장한다.

 

살피건대, 갑 제7호증, 을 제1, 4호증의 각 기재에 의하면, 비102호는 “쇼핑이지 제디동”이라는 건물의 일부인데{별지 목록 제1항 중 “(1동의 건물의 표시” 부분 참조} 그 부지의 소유자가 쇼핑센터 건물의 소유자와 임차인을 상대로 건물의 철거와 퇴거를 구하는 소를 제기하여 승소확정판결을 받고 이에 기한 강제집행을 신청한 사실,

 

위 건물에 인접한 용인시 00구 00동 166, 166-2 토지의 소유자들이 위 건물의 소유자와 임차인에게 쇼핑센터 이용자들이 위 166, 166-2 토지를 통행로로 이용하지 않도록 하는 조치를 취하지 않으면 손해배상소송 등을 제기하겠다고 통지한 사실을 각 인정할 수 있으나,

 

앞서 본 바와 같이 피고가 비102호를 점유하면서 사용․수익하고 있는 이상 위 사정들만으로는 차임 지급을 거절할 정당한 사유가 있다고 할 수 없으므로 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.
   

(2) 동시이행

  피고는 인도의무가 있다고 하더라도 보증금을 반환받을 때까지는 인도청구에 응할 수 없다고 주장한다.

 

살피건대, 피고가 000개발에게 비102호와 비101호에 관한 보증금으로 4,000만 원을 지급하였고, 4,000만 원 중 비102호의 면적비율에 해당하는 금액은 20,689,655원[= 4,000만 원 × 64.50㎡(비102호의 면적) ÷ {64.50㎡ + 60.20㎡(비101호의 면적)]이므로 원고는 피고에게 보증금으로 20,689,655원을 반환할 의무가 있고, 원고의 보증금반환의무와 피고의 비102호 인도의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 피고는 원고로부터 20,689,655원을 지급받음과 동시에 원고에게 비102호를 인도할 의무가 있다.
 

 나. 차임 및 관리비 청구에 관한 판단
   

(1) 차임
  원고는 2010. 1. 21. 비102호에 관한 소유권을 취득함과 동시에 비102호에 관한 임대인 지위를 승계하였고 피고는 원고에게 차임을 지급하지 않았으며, 비102호와 비101호에 관한 차임은 월 110만 원(부가세 포함)이고 이 중 비102호의 면적비율에 해당하는 금액은 568,965원{= 110만 원 × 64.50㎡ ÷ (64.50㎡ + 60.20㎡)}이므로, 피고는 원고에게 2010. 1. 21.부터 비102호의 인도를 완료하는 날까지 월 568,965원의 비율로 계산한 차임 또는 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.

  이에 대하여 피고는 위 가의 (1)항에서 본 바와 같이 비102호를 사용․수익하지 못하였으므로 차임 등의 지급의무가 없다고 주장하나, 같은 항에서 본 바와 같은 이유로 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.

    (2) 관리비

  피고는 또한 원고에게 2010. 11.분부터 2011. 1. 10.까지 비102호와 비101호에 대한 관리비를 지급하지 않았고 위 기간 동안의 관리비 합계액은 1,382,844원이며 이 중 비102호의 면적비율에 해당하는 금액은 715,264원{= 1,382,844원 × 64.50㎡ ÷ (64.50㎡ + 60.20㎡)}이므로, 피고는 원고에게 미납관리비 715,264원을 지급할 의무가 있다.

  피고는 이에 대하여 원고가 아무런 관리행위를 하지 않았으므로 관리비를 지급할 의무가 없다고 주장하나, 원고가 관리행위를 하지 않았음을 인정할 증거가 없으므로 피고의 위 주장도 받아들이지 않는다.

3. 결  론

  요컨대, 피고는 ① 원고로부터 보증금 20,689,655원을 지급받음과 동시에 원고에게 비102호를 인도하고, ② 원고에게 미납관리비 715,264원과 2010. 1. 21.부터 비102호의 인도를 완료하는 날까지 월 568,965원의 비율로 계산한 차임 또는 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.

  한편, 위 판결 사안에서는 102호 점포를 경매로 낙찰받은 원고가 101호, 102호의 임차인인 피고에 대해 차임연체를 이유로 해지 통보 후 102호만을 인도해달라는 청구를 하였는데, 하급심법원은 피고가 상가건물임대차보호법상의 대항력있는 임차인임을 전제로 ‘102호 낙찰자로부터 일정금액의 보증금을 지급받음과 동시에 인도의무가 있다’고 판단하였지만,

 

대법원은 ‘대항력있는 임대차관계에서 102호 낙찰자는 101호 점포주와 공동임대인의 지위를 가지게 된다는 점에서 임차인의 차임연체를 이유로 한 중도계약해지를 위해서는 해지의사표시를 공동으로 해야한다’는 논리로 (비록 102호 점포만에 대해서이지만) 102호 낙찰자가 단독으로 한 해지의사표시는 무효라고 판단하고, 중도해지를 인정한 원심판결을 파기하였다.



★ 대법원 2012다5537  건물명도등

    민법 제547조 제1항은 “당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.”라고 규정하고 있으므로,

 

여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 사이에 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 의하여 임대차계약 전부를 해지하여야 한다.

 

이러한 법리는 임대차계약의 체결 당시부터 공동임대인이었던 경우뿐만 아니라 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.

   원심판결 이유와 기록에 의하면, 피고는 2005. 4. 7. 000개발 주식회사(이하 ‘메트로개발’이라 한다)와 사이에 000개발의 소유이던 비101호, 비102호를 보증금 4,000만 원, 차임 월 100만 원으로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결한 사실,

 

피고와 000개발은 이 사건 임대차계약을 체결하면서 비101호, 비102호 전부를 목적물로 기재한 하나의 임대차계약서를 작성하였고, 보증금 및 차임도 목적물별로 구분하지 아니한 채 비101호, 비102호 전부에 관하여 하나로 정한 사실,

 

피고는 2005. 6. 30. 비101호, 비102호 전부를 사업장 소재지로 하는 사업자등록을 하고, 비101호, 비102호를 하나의 사업장으로 사용하면서 그곳에서 자동차정비업을 해 온 사실,

 

원고는 2010. 1. 21. 경매절차에서 비102호를 매수함으로써 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 그에 관한 임대인의 지위를 승계한 사실, 원고는 2010. 4. 12.경 피고에게 피고의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 통지를 한 사실을 알 수 있다.

   이러한 사실관계를 앞에서 본 법리에 따라 살펴보면, 피고와 000개발 사이에 비101호, 비102호 전부를 목적물로 하는 하나의 임대차계약이 체결되어 유지되던 중 원고가 비102호의 소유권을 취득하여 그에 관한 000개발의 임대인의 지위를 승계함으로써 원고와 000개발이 피고에 대한 공동임대인으로 되었으므로, 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 약정이 있다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한, 원고는 단독으로 이 사건 임대차계약 중 자신의 소유인 비102호 부분만을 분리하여 해지할 수는 없고, 원고와 000개발 전원의 해지의 의사표시에 의하여 이 사건 임대차계약 전부를 해지할 수 있을 뿐이다.

   그럼에도 원심은, 원고가 단독으로 해지의 의사표시를 하여 이 사건 임대차계약 중 비102호 부분만 해지할 수 있음을 전제로, 피고는 원고에게 비102호 부분을 인도할 의무가 있다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 해지의 적법성에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

★ 민법 제547조(해지, 해제권의 불가분성)
① 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.
② 전항의 경우에 해지나 해제의 권리가 당사자 1인에 대하여 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다

  하지만, 중도해지가 아니라 계약기간종료에 대해서는 해지의 불가분성이라는 논리를 적용하기는 어렵다.



★ 대법원 2014.6.26. 선고 2014다14115 판결[점포명도등]

☞ 임대차기간 중의 해제·해지 의사표시에 어떠한 절차가 요구되거나 제한이 따르는 경우, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료 시에도 당연히 그와 같은 제한이 적용되는지 여부(소극)

민법 제211조는 ‘소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.’고 규정하고 있다. 소유자의 위와 같은 소유권 행사에는 다양한 공법상 또는 사법상 제한이 따를 수 있고, 소유자 스스로의 의사에 기한 임차권 등 용익권의 설정에 의하여 소유권 행사가 제한될 수도 있다.

 

그러나 임대차기간 등 용익권 설정계약의 기간이 경과한 후에는 소유자가 용익권 설정으로 인한 제한으로부터 벗어나 자유롭게 소유권을 행사할 수 있는 권리가 보장되어야 할 것이므로, 임대차기간 중의 해제·해지 의사표시에 어떠한 절차가 요구되거나 제한이 따른다고 하여 임대차기간 만료에 의한 임대차계약의 종료 시에도 당연히 그와 같은 제한이 적용된다고 확대해석하여서는 안 되고, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료에 어떠한 제한이 따른다고 하기 위해서는 그러한 내용의 법률 규정이나 당사자 사이의 별도의 명시적 또는 묵시적 약정이 있어야 할 것이다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 주식회사 메쯔(이하 ‘메쯔’라고 한다)는 2006. 6. 30. 주식회사 에그옐로우(이후 피고로 상호가 변경되었다)와 사이에 메쯔가 상가건물개발분양사업의 시행자로서 분양하고 있던 서울 (주소 생략) 외 3필지 지하 2층 내지 지상 5층 판매시설(이하 ‘이 사건 상가’라고 한다) 전체를 피고에게 임대하기로 하는 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결한 사실,

 

이 사건 임대차계약서 전문은 “수분양자 앞으로 소유권이전등기가 경료되는 목적물 부분에 관해서는 본 계약상 메쯔의 지위가 당해 수분양자에게 승계되고, 피고는 이러한 계약이전에 대하여 사전 동의한다.”고 규정하고, 제3조 제1항은 “피고가 메쯔 또는 수분양자로부터 임차하는 목적물의 범위는 메쯔가 시행 중인 이 사건 상가 전체를 원칙으로 하되, 영업개시일을 기준으로 하여 메쯔 또는 피고가 수분양자로부터 동의를 받지 못하거나 임대차계약을 체결하지 못한 부분은 제외하기로 한다.”고 규정하며,

 

제18조는 ‘특약’이라는 표제하에 “1. 목적물의 수분양자가 수인이 된 경우 피고가 임차 목적을 달성하기 위해서는 임대차계약이 계속 유지되어야 하므로 메쯔 또는 수분양자들은 그 과반수에 공통적으로 해당하는 사유에 의해서만 본 계약을 해지할 수 있다.

 

2. 본 계약의 당사자가 임대차기간이 만료되기 전 6월부터 1월까지 사이에 계약조건의 변경, 계약의 만료를 통보하지 않는 한, 이 계약은 제4조의 기간으로 자동연장된 것으로 본다.

 

4. 메쯔 또는 수분양자는 그 과반수의 의결 및 통지를 통하여 계약의 해제, 해지를 통보하며, 피고의 경우에는 목적물의 각 층별 공개된 장소에 해약의 의사가 담긴 통보문을 3일 동안 부착하는 것으로 이를 갈음할 수 있다.”고 규정하고 있는 사실,

 

원고들은 메쯔로부터 이 사건 상가를 구성하는 구분점포를 분양받아 2006. 9.경 소유권이전등기를 마침으로써 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였고, 일부 원고들은 2006. 8.경 메쯔, 피고와 사이에 메쯔의 피고에 대한 임대인의 지위를 승계하는 내용의 약정을 각 체결한 사실,

 

이 사건 임대차계약상 임대차기간 2년은 2010. 8. 31.까지 자동갱신되었는데, 원고들은 위와 같이 갱신된 임대차계약의 기간 만료일인 2012. 8. 31.이 도래하기 전 6월에서 1월 사이인 2012. 7. 24. 피고에게 이 사건 임대차계약서 제18조 제2항에 따라 이 사건 임대차계약의 기간만료 통보 및 갱신거절의 의사를 담은 각 서면을 보냈으며,

 

위 각 서면은 그 무렵 피고에게 도달한 사실, 이 사건 상가는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2가 적용되는 상가건물로서 임차인인 피고는 2006. 8. 18. 이 사건 상가에 관하여 유통산업발전법상 대규모점포개설등록을 하고 현재까지 라붐아울렛이라는 상호로 대형쇼핑몰을 운영하고 있는 사실 등을 인정한 다음,

 

이 사건 임대차계약의 기간만료 통보에 의한 종료의 경우에는 수분양자 과반수의 결의 및 통보가 필요하지 않으므로, 원고들과 피고 사이의 이 사건 임대차계약은 원고들의 위 기간만료 통보 및 갱신거절 의사표시에 의하여 2012. 8. 31. 기간만료로 종료되었다고 판단하였다.

앞서 본 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 위 임대차계약서상 해제, 해지의 경우에는 수분양자 과반수의 의결 및 통보를 통하여야 한다고 규정하고 있으나, 임대차기간 만료의 경우에는 계약의 당사자가 임대차기간이 만료하기 전 6월부터 1월까지 사이에 계약조건의 변경, 계약의 만료를 통보하여야 하는 것으로 명시적으로 달리 규정하고 있고,

 

이 사건 상가의 수분양자들 사이에 그 소유권 행사에 상호 제약을 가할 수 있다는 법률의 규정 또는 약정이 없으므로, 수분양자 과반수의 의결 및 통보를 요하는 것은 이 사건 임대차계약의 의무이행과 관련되는 해제, 해지에 한정해야 할 것이고, 기간만료로 인한 종료 시에까지 그러한 제약을 인정할 수는 없다고 보는 것이 이 사건 임대차계약서의 문언과 원고들의 구분소유권의 법적 성질에 객관적으로 부합하는 해석이라 할 것이다.

같은 취지에서 이 사건 임대차계약은 원고들의 기간만료 통보에 의하여 종료되었다고 해석한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 법률행위의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인

www.lawtis.com 에서 참고하세요.