수지 분석

시행에 있어서 가장 중요한 것이 수지분석이다

수입이 나지 않으면 결코 시행이 이루어지지 않는다

 

 이 난에서는 수지분석만을 다루겠습니다 수지분석을 하기위해서는 자료선정부터 시작해야하지만 너무 방대한 작업이므로 수지분석만 다루고자 합니다  

 

수지분석은 크게 세가지 형태로 분류할 수 있습니다

 

분양사업,

 임대사업,

직영시장 ,

 

먼저 분양사업은 ■분양수입과 ■투자비로 크게 나눌 수 있으며, 사업성 분석은 투자수익율이나. 실자금투자 수익율로  볼 수 있습니다.

 

분양수입에서 중요한 것은 시설마다 기준 면적이 달라. 

●주거시설(아파트)은 전용면적+층별공용면적만을 포함한 면적으로 분양면적을 산출하고(분양면적 혹은 공급면적)

●상업시설은 전용면적+층공용면적+전체공용면적(기타 공용면적)을 포함하여 분양면적을 산출하며,

 

항상 사례에 의한 분석을 할 때 기준이 되는 분양면적을 어떤 기준으로 산출했는지를 확인한 다음에 주변 시세와 비교를 해야 할 것이다. 분양수입은 분양가 곱하기 분양면적으로 산출하게 되는 것입니다. 분양가를 산출하는 방법에 대해서는 차후에 논의하기로 하겠습니다.

 

투자비는 개략적인 사업성 검토로도 충분히 투자비를 산출할 수 있습니다. 투자비 신출시 세밀하게 적용하면 실수를 줄일 수 있지만, 시간이 많이 걸린다면 투자의 결정이 늦어져서 결국에는 토지를 다른 사람에게 내어줄 수 밖에 없어지는 경우가 많이 발생하겠지요,

따라서 투자비를 간단하고 정확하게 선출하는 방법이 중요합니다.

 

어떤 사람들은 제가 간단하게 사용하는 방법으로 가지고 부실하다는 말을 하는 분도 있다라구요 물론 많은 시간이 있다면 철저히 조사하는 것이 리스크를 줄일 수 있지만 현재와 같이 모든 사람이 초를 다투는 마당에 그렇게 분석한다는 것은 무리일 수 있습니다.

 

토지를 계약하고난 다음에는 시간을 가지고 정확하게 분석해야겠지요

그러면 투자비는 크게 토지매입비, 공사비, 개발비, 제세공과, 예비비롸 나눌 수 있습니다.

토지매입비는 토지를 매입하는 비용이니 지주가 원하는 가격을 그댜로 적으면 되겠지요

공사비는 시설별, 용도별, 지역별에 따라서 여러가지로 적용할 수 있습니다.

 

이 공사비의 산출에 대한 공부는 실제로 건축회사 건축사업부로 전화를 하면 정확하게 가르쳐 줍니다.

대략적으로 오피스텔의 공사비는 단가가 가장 높고 그 다음으로 아파트, 대형 복합상업시설, 그린생활시설 순으로 공사비 단가를 측정할 수 있습니다.

 

개발비 부분인데 사실 이 항목에 대서는 간과하는 사람들이 많습니다. 그러나 이 개발비 항목은 꼭 필요하며, 그 내용은 추진하는 사람들의 인건비,관리비, 인허가비,보증료, 각종 눈에 보이지 않는 추진비등을 나타내는 비용으로 보통 공사비의 3~5%를 적용하는 것이 바람직합니다, 최소 월1천만원 연간1억원이사은 확보해 놓아야 하는 비용입니다

 

분양비는 크게 모델하우스비용, 광고선전비, 분양수수료로 나눌 수 있으며, 세분할 경우에는 나누어서 적용하는 것이 바람직합니다.

 

제세공과는 토지 제세공과는 5.2%,건물 제세공과는 3%를 적용합니다. 물론 취득세가 중과될 경우도 있기 때문에 취득세는 한 번 법적인 검토가 필요할 것입니다.

 

예비비는 통상적으로 공사비의3~5%를 적용하며, 전체 공사비의 규모에 따라서 적절하게 적용하면 됩니다.

그리고 최종적으로 이 사업이 사업성이 있는가를 판단하기 위한 것은 투자수익율을 분석해야 하는바. 투자수익율 즉 수익(분양수입-총투자비)나누기 총투자비를 하면 투자수익율이 나오는데 현재 최소15%이상이 되어야 추진합니다 그러나 물건에 따라서는 수익율이 10%이라도 할 수 있겠지요,

 

그리고 실제 투자되는 금액을 기준으로 수익율은 최소 70%이상이 되어야 추진이 가능하겠지요

물론 적게 벌고 많이 시행을 하겠다고 하면 수익율을 낮추면 되겠습니다