[스크랩] ＜꼭! 알아야 할 건설·부동산 판례＞재개발 사업 토지등소유자 산정방법( 지상권자)

[스크랩] ＜꼭! 알아야 할 건설·부동산 판례＞재개발 사업 토지등소유자 산정방법|

황장현

 

<꼭! 알아야 할 건설·부동산 판례>재개발 사업 토지등소유자 산정방법 윤재윤 법무법인 세종 대표변호사   　주택재개발사업에서 정비구역 내 토지와 지상 건축물이 동일인의 소유에 속하나 토지에 관하여 지상권이 설정돼 있는 경우 재개발조합 설립인가를 위한 요건으로서 토지등소유자 수의 산정방법 (대법원 2015. 3. 20. 선고 2012두23242 판결) 　<사실관계> A주택재개발정비사업의 조합설립추진위원회는 조합의 설립을 추진하기 위해 정비구역 내 토지등소유자 중 4분의 3이상으로부터 동의를 받아 Y구청장에게 A조합의 설립인가를 신청했고, Y는 A조합의 설립을 인가했다. 그런데 위 정비구역 내 토지 중 12필지는 각 해당 토지와 그 지상 건축물의 소유자가 동일하지만, 다른 사람의 지상권이 설정돼 있었다. 정비구역 내 토지등소유자인 X는, 위 토지의 지상권자를 각각 토지등소유자로 산정해야 하고, A조합이 토지등소유자의 동의 요건을 충족하지 못하였으므로 Y의 처분은 위법하다고 주장하며 이 사건 소를 제기했다. X의 주장은 받아들여질 수 있을까? 　<해설> 주택재개발사업에서 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 하는데{도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제16조 제1항 본문}, 이 때 토지등소유자란 정비구역 안에 소재한 토지·건축물의 소유자 또는 지상권자를 말한다(도시정비법 제2조 제9호). 　한편 대법원은 종래 정비구역 내 토지의 필지별 또는 토지ㆍ건축물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 원칙적으로 각 부동산별로 1인이 토지등소유자로 산정되어야 한다고 판시해 왔지만(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009두15852 판결 등), 토지와 지상 건축물이 동일인의 소유에 속하나 그 토지에 타인의 지상권이 설정돼 있는 경우에 토지등소유자의 수를 어떻게 산정해야 하는지에 대해서는 명시적인 판단이 없어 많은 논란이 있어 왔다. 　이에 대해 대법원은 ①도시정비법령상 지상권자의 법적 지위가 토지 공유자와 동일하다고 할 수는 없는 점 ②도시정비법 제2조 제9호 (가)목 및 같은 법 시행령 제28조 제1항 제1호 (나)목의 규정 취지는 지상권이 설정된 토지의 경우 지상권자에게 동의 여부에 관한 대표자 선정에 참여할 권한을 부여함으로써 자신의 이해관계를 보호할 수 있도록 하기 위한 것이므로, 더 나아가 토지등소유자 수의 산정에서까지 지상권자를 토지 공유자와 동일하게 볼 필요는 없는 점 ③구 도시정비법 시행령 제28조 제1항 제1호 (다)목은 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 그 토지 또는 건축물 전부에 대하여 토지등소유자를 1인으로 산정한다고만 규정하고 있고, 토지에 관하여 지상권이 설정된 경우 이와 달리 취급하는 등의 예외규정을 두고 있지 아니한 점 등을 고려할 때,   동일인 소유인 토지와 지상 건축물 중 토지에 관하여 지상권이 설정되어 있는 경우에는 지상권자를 고려함이 없이 1인의 토지등소유자가 있는 것으로 산정하는 것이 타당하다고 판단했다. 　위 판결은 동일인 소유의 토지와 지상 건축물 중 토지에 타인의 지상권이 설정돼 있는 경우 토지등소유자의 산정기준에 대한 그 동안의 논란을 종식시켰다는데 큰 의미가 있는 것으로서, 이에 따라 향후 토지등소유자의 산정 방식이 보다 명확해질 것으로 예상된다. 황윤태기자 hyt@