중개대상물의 하자담보책임과 손해배상 문제

개업공인중개사가 중개의뢰를 받은 부동산에 대하여 중개행위를 하다 보면 거래 계약을 체결할 당시까지 미처 발견하지 못했던 하자(특히 누수,결로 등)가 거래계약 체결 후에 발견되는 경우가 종종 있습니다.

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이런 경우 거래 당사자들 사이에는 그 하자를 누가 보수하여야 하느지, 아니면 그 하자를 이유로 거래계약을 해제할 수 있느지 등의 문제가 발생하고, 개업공인중개사에게는 중개대상물에 대하여 확인 설명의무를 다 하였는지 여부, 그로 인한 손해배상 책임을 진다면 그 손해배상의 범위가 어떠한지 여부가 문제됩니다.

 

특정물에 대한 하자담보책임은 거래성립 당시 매매목적물에 존재하는 하자에 대하여 매수인이 과실 없이 그 하자를 알 수 없었던 경우 그 하자를 안 날부터 6개월 이내 하자보수 또는 손해배상 등을 청구할 수 있는 매수인의 권리입니다.(민법 제580조),담보 책임 제도의 취지는 매도인이 급부를 하거나 급부할 물건에 하자가 있는 경우에 매도인의 과실을 묻지 않고 일정한 책임을 매도인에게 부담시킴으로서 유상계약인 매매계약인 매매관계의 균형을 유지하기 위한 제도입니다.

 

매수인이 매도인에게 하자담보책임을 추궁하가 위해서는 

 ●거래성립 당시 매매목적물에 하자가 존재하여야 한다.

즉 매매계약을 체결할 때를 기준으로 하자가 존재하고 있어야 합니다. 매매계약을 체결한 후 발생한 하자에 대하여는 매도인에게 그 책임이 없습니다. 그리고 하자의 의미에 대하여 견해대립이 있으나 대법원은 '매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질,성능을 결여하거나. 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다'라고 판시하여 객관적 하자설, 즉 매매목적물 자체에 결함이 있는 것을 말하고, 그 판단은 해당 종류의 매매목적물이 갖추고 있어야 할 상태 품질 등을 기준으로 한다는 것입니다(대법원 2001.1.18 선고 98다18506 판결)

 

 ●매수인이 거래 성립 당시 그러한 하자를 알 수 없었어야 합니다.

매수인은 당연히 매도인 사이에 그  하자에 대하여 매매가격을 정할 때 고려했을 것이기 때문에 더 이상 문제되지 않지만, 매수인이 그러한 하자를 알 수 없었음에도 이르 매수인의 책임으로 돌리는 것은 매수인에게 불리하기 때문입니다.

 

 ●매수인은 이러한 하자를 알지 못하는데 과실 하자 즉 주의의무위반이 없어야 합니다

하자담보책임은 매수인이 예상할 수 없었던 손해를 매도인에게 돌리기 위한 제도이므로 매수인이 거래계약을 체결할 때 매매목적물을 꼼꼼히 살펴보았다면 알 수 있었을 하자에 대하여는 자신이 책임을 지도록 하는 것이 당연한 것입니다.

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이와 같은 요건에 해당하면 하자담보책임의 효과가 발생합니다. 그 책임효과를 보면 매수인은 매매목적물의 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 것이 아닌 경우에는 손해배상을 청구할 수 있고, 매수인이 그 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도에 이른 경우에는 해제할 수도 있습니다. 따라서 하자로 인한 매매계약의 해제는 예외적인 경우에만 허용합니다.

 

그리고 매수인에게 하자보수청구권이 인정되는지 문제되나, 이를 명시적으로 인정하는 판례는 아직 없으나, 계약관계의 유지라는 측면에서 인정된다고 해석해야 할 것입니다. 판례가 없는 이유는 하자담보책임을 묻는 대부분의 경우 매대당사자 사이에 이미 신뢰가 깨진 상태이므로 매수인은 대부분 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구하기 때문입니다.

 

이와같이 하자담보책임이 인정되어도, 매수인은 매도인에게 그러한 하자을 안 날 부터 6월 이내에하자담보책임을 물어야 합니다 6개월 내에 반드시 소송을 제기할 필요는 없지만 적어도 내용증명 등으로 그 이행을 청구해야 합니다 실무적으로 하자담보책임 규정이 강행이 아니므로 건축한지 이미 상당한 기간이 경과한 건물의 거래를 중개할 때에는 하자담보책임 배제약정하는 것이 유리합니다 , 건축연도가 오래된 건물의 경우 크고 작은 하자가 있기 마련이어서, 이런 하자까지 모두 고려하여 거래를 한다면 거래하기 어려울 뿐만 아니라 나중에 하자담보책임의 문제가 제기될 수 있으므로 이를 미연에 방지할 필요가 있기 때문입니다

 

그리고 개업공인중개사 매매를 중개할 때에는 매매목적물을 꼼꼼히 살펴보고 하자가 있는지,있다면 누가 언제까지 보수할 것인 여부에 대하여 매매계약을 체결시 명백히 약정을 해 두어야  합니다. 매수인이 매매계약 체결 당시 하자를 몰랐다고 하더라도  개업 공인중개사는 하자에 대하여 확인 설명을 하지 아니한 책임을 지게 됩니다. 따라서 개업공인 중개사는 하자가 문제되는 부분 중개대상물 확인설명서에 그 하자에 대한 자세한 기재를 하던가 아니면 사진 촬영 등을 해 두고 그 부분에 대하여 확인 설명하였음을 입증할 수 있는 자료를 보관하고 있어야 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다 (자료제공; 한국부동산 뉴스 최순덕 변호사)