부동산리더스
최광석의 힘이 되는 부동산 법률
부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.
용인 기흥 '성원 상떼레이크뷰' 대지권 판결
1) 시공사인 성원건설 부도 후 하도급업체의 유치권행사,
2)그와 관련된 아파트 내 위장전입문제,
3)대지권 미등기인 상태에서
건물만이 경매로 나와 낙찰자마다 큰 가격차이를 보이면서 수십채의 아파트가 처분되는 등 여러 화제를 모았던 용인 기흥구 '성원 상떼레이크뷰'..
가. 한빌건설은 그 소유의 별지 신탁 토지 목록 기재 27 필지(이하 일괄하여 ‘이 사건 종전 토지들’이라 한다)상에 7개동 345세대의 공세성원상떼레이크뷰 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 건축하여 분양하기로 하여, 2006. 11. 29. 피고(대한 주택 보증회사)로부터 주택분양보증서를 발급받으면서 이 사건 종전 토지들 및 그 지상에 건축될 이 사건 아파트에 관하여 주택법에 따른 주택분양신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하였고,
같은 날 피고(대한 주택보증회사)에게 이를 원인으로 이 사건 종전 토지들에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었으며 이 사건 아파트에 관하여는 추후 건물이 완공된 후 소유권을 이전해주기로 하였다.
제1조 (신탁부동산)
신탁부동산은 한빌건설이 주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 주택건설사업을 하고자 하는 [이 사건 종전 토지들](이하 ‘토지’라 한다) 및 같은 토지 위에 건축 중이거나 건축된 건물을 말한다.
제2조 (신탁목적)
이 신탁의 목적은 한빌건설이 토지 위에 주택을 건설하여 주택 및 부대복리시설(이하 ‘주택’이라 한다)을 건설하여 수분양자에게 분양계약을 이행하거나, 한빌건설이 분양계약을 이행할 수 없는 경우 … 분양보증을 한 피고(대한 주택보증회사)가 분양보증을 이행할 목적으로 신탁부동산을 관리‧분양 및 처분(토지나 주택의 소유권이전을 포함한다, 이하 같다)하는 데에 있다.
제3조 (신탁 및 신탁공시)
① 한빌건설은 토지를 피고(대한 주택보증회사)에게 신탁하고, 피고는 이를 인수한다.
② 한빌건설과 피고는 신탁계약을 체결한 후 지체없이 토지에 대하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 및 신탁등기를 하여야 하고 건물을 완공한 후에 신탁등기(건물신탁)를 한다. 이 경우에 발생되는 비용은 한빌건설이 부담한다.
제6조 (승계사업등)
① 한빌건설이 부도․파산 또는 회사정리절차나 화의개시신청 등으로 분양계약의 이행이 불가능하다고 피고(대한 주택보증회사)가 인정하여 피고 또는 그가 지정하는 자로 사업주체변경의 신청 등 승계사업을 하는 경우 한빌건설은 이에 이의를 제기할 수 없다.
② 피고 또는 그가 지정하는 자(대한 주택보증회사)는 제1항의 신탁사무로서 분양보증의 이행을 위하여 신탁부동산의 관리․분양 및 처분에 대한 사무를 처리한다.
제7조 (신탁부동산의 관리․운용 및 처분)
① 제5조(사업주체가 정상적으로 주택을 건설하여 분양한 경우를 말한다)의 경우 피고(대한 주택보증회사)는 다음 각 호의 방법에 의하여 신탁부동산을 관리‧운용한다.
1. 신탁부동산의 등기부상 소유권관리
2. 신탁부동산에 대하여 적정한 방법, 시기 및 범위 등을 정하여 수선, 보존, 개량을 위한 필요행위
② 제6조의 경우 피고는 다음 각 호의 방법에 의하여 신탁부동산을 관리․운용 및 처분한다.
1. 주택보증 및 그에 따른 부대사무
2. 신탁부동산에 대한 분양 또는 처분 (이하 3.호 내지 6.호 생략)
③ 피고가 환급이행을 하는 경우(계약금 환급) 또는 제2항에 따라 수분양자에게 분양이행(분양)을 하는 경우 신탁원본과 수익이 있는 경우 피고는 상당하다고 인정되는 방법 및 가액으로 신탁재산을 처분할 수 있으며 다음 각 호의 순서에 따라 신탁재산처분금액을 지급한다.
1. 제세공과금 및 신탁사무처리를 위한 제비용
제17조 (제비용의 지급)
② 한빌건설이 분양계약을 이행할 수 없어 피고가 환급 이행하는 경우의 환급금, 환급 이행에 따른 비용 등은 신탁사무처리 비용으로 본다.
③ 피고가 제1항 및 제2항의 비용을 지급하는 경우 신탁원본 또는 수익으로 지급하고, 지급할 수 없는 경우에는 피고의 비용으로 대지급한다.
제18조 (신탁재산 환가에 의한 제비용의 충당)
신탁재산에 속하는 금전으로서 차입금 및 그 이자의 상환, 신탁사무 처리상 피고(대한주택보증회사)가 과실 없이 받은 손해 기타 신탁사무 처리를 위한 제비용 및 피고의 대지급금을 충당하기에 부족한 경우에는 한빌건설에 청구하고 그래도 부족한 경우에는 피고가 상당하다고 인정되는 방법 및 가액으로서 신탁재산의 일부 또는 전부를 매각하여 그 지급에 충당할 수 있다.
제20조 (신탁기간)
신탁기간은 신탁계약 체결일로부터 5년까지로 하되, 피고와 한빌건설이 협의하여 신탁기간을 연장할 수 있다. 다만, 피고가 보증을 이행할 경우 신탁기간 경과시까지 분양보증이행이 완료되지 못한 경우에는 분양보증이행이 완료되는 시기까지 신탁기간이 연장되는 것으로 본다.
제21조 (신탁계약의 해지)
① 신탁계약은 해지할 수 없다.
② 제1항의 규정에 불구하고 부득이한 사유가 있는 경우 피고와 한빌건설은 협의하여 신탁계약을 해지할 수 있다. (이하생략)
제22조 (신탁종료)
신탁계약은 다음 각 호의 1의 경우에 종료한다.
1. 신탁의 목적을 달성한 경우
2. 신탁의 목적을 달성할 수 없는 경우
3. 신탁기간이 만료된 경우
4. 제21조에 의해 계약이 해지된 경우
제23조 (신탁종료시 신탁재산의 교부)
② 피고가 분양보증을 이행하여 신탁계약이 종료되는 경우에는 다음 각 호의 1에 의한다.
1. 피고가 분양이행을 할 경우: 피고는 신탁부동산에 대하여 신탁등기의 말소 및 수분양자에게 소유권이전등기를 하고 신탁원본과 수익을 제7조 제3항과 제4항에 따라 처리한다.
2. 피고가 환급이행을 할 경우: 피고는 신탁원본과 수익을 제7조 제3항과 제4항에 따라 처리한다.
라. 한빌건설은 위와 같이 이 사건 아파트 전유부분 전부에 관하여 소유권보존등기가 마쳐진 후인 2009. 9. 18. 소외 아시아신탁 주식회사(이하 ‘아시아신탁’이라 한다)를 수탁자, 피고를 신탁원본 및 신탁수익에 대한 1순위 우선수익자로 하여 이 사건 아파트 전유부분 전부에 관한 신탁계약을 체결하였고, 2009. 9. 21. 아시아신탁에 이를 원인으로 이 사건 아파트 전유부분 전부에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
마. 피고는 2010. 2. 26. 한빌건설 수분양자들의 위와 같은 가압류 및 경매신청으로 인하여 이 사건 아파트 사업장에 관하여 주택분양계약을 이행할 수 없게 되어 보증사고가 발생한 것으로 판단, 처리하였고 2010. 4. 24. 주택분양보증이행의 방법으로 환급이행을 선택하였으며, 이후 2010. 5. 25.경부터 2011. 2. 14.경까지 분양계약자들에게 합계 109,644,470,725원을 환급해주었다.
바. 원고들은 앞서 본 수분양자들의 강제경매신청에 기하여 실시된 이 사건 아파트 전유부분에 관한 강제경매절차에서 별지 부동산 목록 기재 각 전유부분을 경락받거나 그 경락인으로부터 양수한 사람들로서, 원고들의 각 전유부분 소유 내역은 아래 기재와 같다.
아. 피고는 환급이행에도 불구하고 한빌건설이 구상금채무를 이행하지 아니하자 이 사건 신탁계약 제18조에 따라 이 사건 아파트 전유부분 중 경락되지 않은 부분 및 이 사건 토지(경락된 전유부분들의 각 대지지분을 포함한다)의 공매 절차를 진행하던 중, 2013. 5. 21. 주식회사 00 및 원고 송00을 제외한 나머지 원고들은 이 사건 토지에 대한 대지사용권 및 소유권이전등기청구권을 피보전채권으로 하여 부동산처분금지가처분결정(서울남부지방법원 2013카합360호)을 받았다가 피고의 이의로 위 가처분 결정이 취소(서울남부지방법원 2013카합556호)되었고, 원고들의 즉시항고로 현재 항고심(서울고등법원 2014라349호) 계속 중이다.
가. 원고들의 주장
이 사건 신탁계약은 주택법 제40조에 근거하여 체결된 보증신탁으로 사업 주체의 부도, 파산 등에 의한 분양계약의 이행불능을 해제조건으로 한 이른바 ‘을종 관리신탁’의 성격을 가진다 할 것이고, 피고가 분양이행 또는 환급이행을 한 이후부터 비로소 ‘처분신탁’ 내지 ‘담보신탁’의 성격으로 전환되는 것이어서 그 이전까지는 한빌건설에게 이 사건 토지의 처분권이 유보되고 다만 피고는 분양이행을 목적으로 한 관리권만을 가지고 있게 되는 것이다. 이후 피고가 환급이행을 실행하였음에도 불구하고 한빌건설이 구상채무를 이행하지 못하여 비로소 피고는 이 사건 토지에 대한 권리를 취득한다고 볼 것이나 그 시기는 이미 한빌건설이 이 사건 아파트에 관하여 소유권보존등기를 경료함으로써 이 사건 토지의 대지사용권을 취득한 2009. 9. 15. 이후로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조의 분리처분금지 규정이 적용되어 피고의 이 사건 토지 처분권 행사는 제한되는 것이고 그 결과 한빌건설은 피고에 대하여 대지사용권에 기한 소유권이전등기청구권을 가진다. 또한 원고들은 이 사건 신탁계약의 존속 중 각 이 사건 아파트의 전유부분을 경락받거나 그 경락인으로부터 순차 매수함으로써 그 각 전유부분에 상응하는 한빌건설의 위 대지사용권 등을 이전받았으므로 피고에게 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있다. 만일 원고들의 위 권리를 인정하지 않을 경우 대지사용권과 전유부분의 분리처분을 금지함으로써 수분양자를 보호하는 주택법 및 집합건물법의 입법 취지에 반하는 결과가 된다.
나. 판단
(1) 우선 이 사건 신탁계약의 성격에 관하여 보건대, 앞서 인정사실에서 본 바와 같은 이 사건 신탁계약의 명칭과 계약서 기재 내용에 비추어 이 사건 계약을 한빌건설의 분양계약 이행불능을 해제조건으로 한 이른바 ‘을종 관리신탁’이라고 볼 수 없고, 이 사건 신탁계약 제3조에 따라 이 사건 토지 소유권을 피고에게 신탁등기함과 동시에 대내외적으로 이 사건 토지의 소유권은 피고에게 이전된 것이며 이와 달리 원고들 주장과 같이 내부적으로 한빌건설에게 이 사건 토지의 처분권이 유보되어 있다고 볼 수 없다. 또한 이 사건 신탁계약 제7조는 환급이행시 피고의 신탁재산 처분을 구체적으로 예정하고 있으므로 피고의 이 사건 토지 처분이 신탁계약상 예정되지 않은 것으로서 한빌건설에게 대항할 수 없다고 볼 만한 근거도 없다. 따라서 한빌건설이 피고에 대하여 이 사건 토지의 대지사용권에 기한 소유권이전등기청구권을 가지고 있음을 전제로 한 원고들의 대지사용권 취득 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.
(2) 피고(대한주택보증회사)가 분양보증의무 이행 후 이 사건 신탁계약 및 신탁등기에 기하여 이 사건 토지를 원고들의 전유부분과 상관없이 따로 처분하는 것이 집합건물법 및 주택법 상의 전유부분 및 대지사용권의 분리처분금지 규정을 잠탈하는 것으로서 수분양자 보호의 이념에 반하는 것인지에 관하여 추가적으로 살펴본다.
집합건물법 제20조의 분리처분금지의 제한은 구분소유자 아닌 자가 집합건물의 건축 이전부터 전유부분의 소유와 무관하게 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 가지고 있던 권리에 대하여는 적용되지 않는 것인바(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다6017 판결, 대법원 2013. 10. 24. 선고 2011다12149 판결 등 참조), 갑 제1호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면 피고는 집합건물인 이 사건 아파트의 구분소유권 성립시점(원고들은 늦어도 이 사건 아파트에 관하여 한빌건설이 소유권보존등기를 마친 2009. 9. 15.을 성립시점으로 주장하고 있는데, 이 사건 아파트는 2008. 11.경 콘크리트 골조공사가 완성되었으므로, 빨라도 그 무렵에야 각 구분건물의 구조상․이용상 독립성의 요건을 갖추어 구분소유권이 성립된 것으로 보인다) 이전인 2006. 11. 29. 이 사건 토지에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 사실을 인정할 수 있으므로 피고의 이 사건 토지에 대한 처분은 집합건물법 제20조의 분리처분금지의 제한을 받지 않는다.
한편, 주택법 제40조는 제1항, 제3항에서 주택건설사업에 의하여 건설된 주택 및 대지에 대하여는 사업주체가 입주예정자의 동의 없이는 처분행위를 할 수 없도록 하고 또한 주택 및 대지의 처분금지사항에 대한 부기등기를 마치도록 하는 한편, 같은 조 제5항에서 처분금지의 대상이 되는 처분행위에 의한 물권변동의 효력 내지 압류·가압류·가처분 등의 효력을 부정하고 있는바, 이는 주택건설사업에 의한 주택과 대지에 대하여는 대지의 분리처분을 포함하여 일체의 처분행위를 금지함으로써 입주자 모집공고 승인 후에 주택을 공급받는 자들을 보호하기 위한 것이기는 하나(대법원 2004. 11. 26. 선고 2004다46649 판결 참조), 한편 같은 조 제6항에서는 ‘사업주체의 재무 상황 및 금융거래 상황이 극히 불량한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당되어 제76조에 따라 설립된 대한주택보증 주식회사가 분양보증을 하면서 주택건설대지를 대한주택보증 주식회사에 신탁하게 할 경우에는 제1항과 제3항에도 불구하고 사업주체는 그 주택건설대지를 신탁할 수 있다’는 예외를 규정하고 있어, 대한주택보증 주식회사인 피고가 주택법에 따라 주택 대지에 관하여 신탁을 받는 경우에는 앞서 본 처분금지의 적용을 받지 않는다고 할 것이다. 따라서 피고가 주택법의 규정에 따라 이 사건 토지를 신탁받아 소유권이전등기를 경료한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고의 이 사건 토지의 처분은 주택법 제40조의 처분금지의 제한도 받지 않는다.
나아가, 갑 제6호증, 을가 제5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고들은 이 사건 아파트의 최초 수분양자가 아니고, 최초 수분양자들이 한빌건설과 사이에 체결된 분양계약을 해제하고 그 분양대금 반환채권의 실현을 위하여 이 사건 아파트 각 전유부분에 대하여 실행된 경매절차에서 이 사건 각 전유부분을 경락받거나 그 경락인들로부터 전유부분을 매수한 사람들에 불과한 점, ② 2011. 9. 21. 이 사건 아파트 각 전유부분의 경매가 진행되는 과정에서 경매법원은 매각물건의 비고란에 ‘건물만의 매각’임을 명시하였고 원고들 또한 이를 충분히 인지한 상태에서 위 각 전유부분을 경락 내지 매수하였을 것으로 짐작되는 점 등을 모두 고려할 때, 원고들을 수분양자 보호를 위한 주택법 제40조의 규정취지에 따른 법적 보호를 받을 수 있는 지위에 있는 것으로 보기도 어렵다.
결국 이 사건 신탁계약을 원고들의 주장과 같이 해석하여 원고들에게 각 대지 지분의 소유권이전등기청구권을 인정하지 않는 것이 수분양자들의 보호를 도외시하여 주택법 및 집합건물법상의 입법취지에 반하는 결과를 가져온다고 볼 수도 없다.
(3) 결국 원고들의 주위적 청구는 받아들일 수 없다.
3. 예비적 청구에 관한 판단
가. 원고들의 주장
원고들은 이 사건 아파트의 해당 전유부분을 경락받거나 그 경락인으로부터 순차 매수함으로써 한빌건설에 대하여 그 각 전유부분에 상응하는 대지사용권 및 대지 지분에 관한 소유권이전등기청구권을 취득한 채권자들이고, 한빌건설이 피고에게 대지사용권 및 그에 따른 소유권이전등기청구권을 가지는 사실은 앞서 주장한 바와 같으므로, 이 사건 토지 중 피보전채권에 해당하는 원고들의 대지 지분을 모두 합한 49,693.5분의 2,009.704 지분에 관하여 한빌건설을 대위하여, 피고를 상대로 한빌건설에게 소유권이전등기절차의 이행을 청구한다.
나. 판단
원고들이 한빌건설에 대하여 원고들 소유의 이 사건 아파트 해당 전유부분에 상응하는 각 대지 지분에 관한 소유권이전등기청구권을 가지고 있고, 한빌건설이 무자력인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 피고가 명백히 다투지 아니하므로 이를 자백한 것으로 본다.
그러나 한빌건설이 피고에게 대지사용권 내지 그에 기한 소유권이전등기청구권을 가지고 있다고 볼 수 없음은 앞서 주위적 청구에 관한 부분에서 살펴본 바와 같으므로, 이와 다른 전제에 선 원고들의 예비적 청구도 받아들일 수 없다.
4. 결 론
그렇다면 원고들이 당심에서 교환적으로 변경한 이 사건 청구는 모두 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.
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