'뉴스테이(new stay)', 기대보다 걱정이 앞서는 이유

'뉴스테이', 기대보다 걱정이 앞서는 이유

최승호

 

관리비 감안땐 월세 부담 만만치 않아 수도권 외곽 건설, 교통비까지 들어 기업들 수익성 불확실에 보증금은 부채로 잡혀 [아시아경제 조인경 기자, 이민찬 기자] 주택 임대차시장 불안을 해소하기 위해 정부가 내놓은 중산층을 위한 임대주택 확충정책은 획기적이라는 평가를 받는다. 택지확보부터 세제지원까지 망라한 지원책을 담고 있어 임대사업자로서는 매력적이다. 임대주택이라면 쳐다보지도 않던 대기업들이 앞다퉈 사업을 검토하는 배경이다. 게다가 중산층에 필요한 주택이라는 점에서 물건 부족으로 인한 전세난 해소 방안이 될 것이란 분석도 나온다. 하지만 정부의 '뉴스테이(New Stay)'가 임대차시장에서 지속가능한 임대주택으로 위치를 확고히 하기 위해서는 선결 과제가 있다. 세 가지로 압축해볼 수 있다. 중산층이 쉽게 선택할 수 있는 가격대를 만족시켜야 하고 쉽게 서울 도심 출퇴근을 할 수 있어야 한다. 아울러 이런 조건을 만족시키면서도 기업이 시범사업을 넘어 계속 임대주택 건설과 관리에 나설 수 있도록 여건을 조성해줘야 한다는 점이다. 과연 '뉴스테이' 임대주택이 이 같은 장애물을 극복할 수 있을까. ◆월세 부담 극복, 생각보다 쉽지 않다= 정부가 예상하는 기업형 민간임대주택의 예상 월 임대료는 서울에서는 80만원 내외(임대보증금 8100만원), 수도권에선 60만원 내외(6200만원)다. 이렇게 볼 경우 전월세전환율 6%를 가정해서 계산하면 전세금으로는 서울이 2억2000만원, 수도권이 1억7000만원 정도다.(여기서 계산은 전환율이 6%가 아니라 7%임) 1.계산;800,000×12개월=9,600,000/ 9,600,000÷(X-81,000,000)=6×100,  X=241,000,000  계산;600,000×12개월=7,200,000/ 7,200,000÷(X-62,000,000)=6×100, X=182,000,000  (전월세 전환율이 6%일 때)   2.계산;800,000×12개월=9,600,000/ 9,600,000÷(X-81,000,000)=7×100, X=약218,142,857.전세금;약1220,000,000원    계산;600,000×12개월=7,200,000/ 7,200,000÷(X-62,000,000)=7×100, X=164,857,142.8  전세금; 약170,000,000원 (전월세 전환율 7%일때) 현재 2억원대 안팎 전세금인 수도권 아파트를 보면 동탄2신도시나 파주운정신도시 등에 산재해 있다. 김포한강 수정마을 쌍용예가 84㎡가 전세금 2억원에 거래됐으며 고창마을 KCC스위첸 59㎡는 1억9000만원에 거래됐다. 파주운정신도시의 가람마을 7단지 한라비발디 84㎡는 2억2000만원에 거래됐다. 거래당사자들이 이 주택에서 인근의 '뉴스테이'로 이사를 간다면 보증금 부담은 덜 수 있다. 하지만 문제는 월세다. 세입자들은 기계적으로 전월세전환율을 적용한 환산보증금만을 고려하지 않는다. 전세와 마찬가지로 관리비와 공과금이 별도로 있는 데다 월세는 다시 돌려받지 못하는 돈이라는 점에서다. 서울 도심에서 세입자들이 밀려나 멀리 떨어진 도시 외곽의 신도시 주택에서 출퇴근하는 이유가 여기에 있다. 현재 정부가 예상하는 보증금 수준보다 낮추지 않으면 빈 집이 많은 '뉴스테이'가 속출할 수도 있다는 지적이 나오는 이유다. 이창무 한양대 교수(도시공학과)는 "시장에서는 고액 월세에 대한 부담을 크게 느껴 보증금 비중이 높은 반전세 수요가 훨씬 많은 상황"이라며 "기업형 주택임대사업이 본 궤도에 올라서기 위해서는 이 부분에 대한 성찰이 있어야 할 것"이라고 말했다. ◆도시외곽 '뉴스테이' 경쟁력 있나= 기업형 임대주택 대부분은 수도권 택지지구나 개발제한구역(그린벨트) 등에 집중될 가능성이 높다. 정부의 전폭적인 지원에도 수요가 많은 도심에선 사업성과 주민반대 등으로 부지를 확보하는 데 현실적인 어려움이 높아서다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "기존 택지지구와 그린벨트에 공급하면 사업 추진이 빠르고 사업성도 높일 수 있다"면서도 "정작 필요한 건 도심에 적절한 가격의 임대주택인데 현실은 쉽지 않아 기존 매각되지 않은 택지지구 땅과 도시 외곽에 위치한 그린벨트 개발 가능성이 높을 것"이라고 내다봤다. 그렇다면 수도권 택지지구 등에 들어서는 '뉴스테이'는 서울 도심 출퇴근을 해야 하는 중산층에 적절한 입지가 될 것인가. 2013년 서울연구원이 설문조사한 바에 따르면 수도권 시민의 출퇴근 평균시간은 68분이었다. 한국교통연구원의 조사결과로는 수도권 거주 직장인의 서울 강남 출퇴근에 버스는 78분, 전철 72분이 소요되는 것으로 나타났다. 전철역으로 치면 김포한강신도시나 안산역, 동탄역 등지다. 이 정도의 이동거리가 되는 지역에 들어서는 '뉴스테이'라면 크게 매력적이지 못하다는 지적이 나온다. 교통연구원 조사에서 희망 적정 통근시간은 현실과 달리 42분이었다. 그것도 대기시간이나 이동시간을 빼고서 받아본 시간이었다. 심교언 건국대 교수(부동산학)는 "수도권 외곽으로 나가게 되면 월 임대료에 교통비까지 들어 수요에 한계가 있을 것"이라고 말했다. ◆대기업의 지속 공급 가능한가= 그동안 임대주택이라면 외면하다시피 하던 대기업들이 릫뉴스테이릮에는 초미의 관심을 기울이고 있다. 이번에는 좀 다를 것이라는 기대가 작용한 것이다. 건설사들은 일단 가장 큰 부담이던 택지매입비용을 낮춤으로써 수익성을 보장받을 길이 열린 점을 높이 평가했다. L건설 관계자는 "임대주택 건설에 투입되는 비용 중 토지가 가장 많은 비중을 차지하는데 토지 할인공급이나 기금지원 등으로 부담을 덜게 됐다"며 "LH의 매입확약도 상당한 도움이 될 것"이라고 설명했다. 하지만 분양시장 열기가 뜨거운 마당에 임대주택에 적극 뛰어들지는 않으려는 회사가 적지 않다. 수익성이 입증되지 않은 데다 정부의 지원 약속이 법규로 확정되지도 않은 요인도 있다. 더욱이 임대주택 투자비 회수에 상당히 오랜기간이 소요된다는 점은 여전히 리스크라는 지적도 나온다. H건설 관계자는 "임대주택을 공급하면 입주민들이 내는 보증금은 건설사 부채로 잡히게 되고 임대를 많이 지을수록 부채비율이 높아지는 결과가 된다"며 '뉴스테이'가 릫황금 알을 낳는 거위릮가 되지 못할 것이라는 반응을 보였다. 또한 정부가 기업 유인을 위해 많은 특혜를 줬다는 목소리도 있는 데다 MB(이명박)정부에 이어 또다시 그린벨트를 훼손한다는 비판까지 나오고 있어 새로운 임대주택 생산·공급체계의 지속가능성을 장담할 수 없다. 심 교수는 "기업형 임대 사업자에게 임대료 상승률과 기간 빼고는 모두 없애는 인센티브를 주었지만 장기적으로는 다시 규제가 필요해질 것"이라며 "시범사업화를 통해 실제 사업을 작동해 본 뒤 세부적인 제도 보완이 이뤄질 수밖에 없다"고 말했다. 조인경 기자 ikjo@asiae.co.kr 이민찬 기자 leemin@asiae.co.kr