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하지만 단순히 광고에 나온 높은 기대 수익률이나 낮은 투자금에 현혹되면 ‘백이면 백’ 투자 실패를 경험할 수 밖에 없다고 전문가들은 입을 모은다.
‘수익률 oo%’ ‘수익보장 확약’ 같은 문구에 현혹되지 않고 투자에 나서기 전, 발품을 팔고 직접 알아봐야 한다는 얘기다. 수익형 부동산 투자에 나서기 전 소비자들이 반드시 유념해야할 주의사항을 정리해봤다.■“‘수익확약 보장서’ 만능 서류 아냐”
투자자들의 가장 큰 관심사는 단연 ‘수익률’이다. 공정거래위원회에 따르면 최근 객관적·구체적인 근거 없이 수익률을 임의로 산출해 부풀려 광고하거나 수익 보장 기간이 단기간임에도 이를 밝히지 않고 광고하는 경우가 적지 않다.
특히 수익보장과 관련해 광고상에 밝히지 않은 제한조건(대부분 1~2년간 한정)이 대부분 있기 때문에 이를 반드시 확인해야 한다.
또 사업자가 제시하는 수익률은 환불받는 세금은 분양가에서 차감하고, 납부해야 하는 세금은 분양가에 포함하지 않은 채 계산하는 경우가 많다는 점도 염두에 둬야 한다. 대출금의 이자비용이나 관리비 등 수익률을 저하시키는 요인들도 꼼꼼히 따져봐야 한다.
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분양사업자가 일정기간 수익을 보장해 주는 ‘수익보장 확약서’를 써 준다 해도 사업자가 부도가 난 경우 등에는 수익보장이 불투명하다.
이럴 경우 결국 민사소송을 통해 분쟁을 해결할 수밖에 없다. 특히 수익보장 확약서의 경우 보장기간이 단기간이기 때문에 확약서에만 의존하지 말고, 상권 분석 등을 통해 투자수익을 직접 분석해야 한다고 전문가들은 조언한다.
■“오피스텔 밑에 ooo이 곧 들어올 ‘계획’이라고?”
광고에 나온 주변 고용인구나 배후인구도 꼼꼼히 따져봐야 한다.
수익성에 영향을 주는 숫자로 자주 등장하지만 단순한 인구수만으로 임대수요가 확보된 것처럼 광고하거나 입점의향이 있다는 사실만으로 임대가 확정된 것처럼 광고하는 경우가 많기 때문이다. 때문에 현장방문 및 임대차계약서 등을 통해 진위여부를 확인해야 한다.
특히 분양물의 일부에 임대가 확정된 사실을 “임대완료(확정)” 등으로 광고하는 경우가 많기 때문에 임대차계약서 등을 통하여 사실여부를 확인해야 한다.
공정위는 “상가 등에 고객을 유인하는 효과가 큰 대중이용시설의 입점의향만을 가지고 입점이 확정된 것으로 광고하는 경우가 많으므로 주의가 필요하다”고 강조했다.■‘투자금’ 1억이라면서, 대출은 왜?
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‘실투자금’이나 ‘실입주금’이라는 사실을 밝히지 않고, 애초부터 분양가가 저렴하거나 적은 비용만으로 투자가 가능한 것처럼 광고하는 경우도 주의해야 한다.
“강남 1억에 2채”, “900만원대로 만나는 강남 마지막 오피스텔” 식의 광고가 대표적이다.
대부분 ‘실투자금’, ‘대출금 50%’, ‘임대사업자 등록시’ 등의 거래조건을 밝히지 않고 마치 저렴한 분양가에 분양하는 것처럼 기만적인 광고들이다.
특히 실투자금을 산정할 때도 임의로 금액을 산출하거나, 대출한도액을 높게 정하고 이를 명시하지 않는 경우가 많으므로 산출내역을 꼼꼼히 확인할 필요가 있다고 공정위는 밝혔다.
예를 들어 분양대금에 대한 대출에 관한 사항도 개인의 신용도에 따라 대출규모가 제한된 경우 등 광고내용과 다른 경우가 많다. 해당 지점에 반드시 대출 비율과 금리 등 조건을 확인해야하는 이유다.■개별 소유권 이전 등기가 가능한 건물인지도 살펴야
□개별 소유권 이전등기가 가능한 건축물인지 등기부등본 또는 건축물대장(신축 건축물의 경우 건축허가서) 등을 꼼꼼히 따져야 한다.
기존건물을 리모델링한 뒤 점포를 분할해 층, 호수를 기재하여 분양하는 경우가 많지만, 집합건축물대장에 등재되지 않은 건물의 경우 점포의 층별·호수별 소유권 이전등기가 불가능하므로 특별한 주의가 필요하다.
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집합건축물대장에 등재된 경우에는 점포의 층, 호수를 등기부 등본에 등재할 수 있어 재산권 행사가 쉽지만, 일반건축물대장에 등재된 건물은 공유지분 형태로 등기가 가능하므로 재산권을 행사하기 어렵다.
해당 건축물이 합법적인 건축물인지 여부 등도 반드시 확인해야 한다.
단순히 용도변경 신고를 했을 뿐인데도 관할 행정관청으로부터 건축허가를 받은 것처럼 광고하거나 허가가 사실상 어려운 건축물의 증축이나 용도변경이 가능한 것으로 광고하는 경우도 있기 때문이다.
분양대상 상가건물의 일부가 불법건축물인 경우 불법건축물에 해당되는 점포는 공유지분 형태의 등기 또는 점포의 층별·호수별 소유권 이전등기가 불가능하다는 점을 염두에 둬야 한다.
<이호준 기자 hjlee@kyunghyang.com>