인천 연수구에 사는 김모씨는 동네 마트의 한 코너를 임차해 운영해 왔다. 그런데 원래 마트 주인이 김씨 모르게 제3자인 박모씨에게 마트
운영권을 넘겼다. 문제는 마트 운영권을 받은 박씨는 소재가 불분명한 사람이었다. 김씨는 벌써 1년 넘게 원래 마트 주인에게 임대차보증금을 받기
위해 민사소송 중이다. 그러나 마트 주인은 제3자인 박씨에는 임대인 지위가 승계되었으므로 자신들에게는 보증금 반환책임이 없다고 주장하고 있다.
김씨는 보증금을 돌려받을 수 있을까?
법무법인 대지에 따르면 마트 주인이 주장하는 법적인 근거는 상가임대차보호법 제3조 제2항
임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보다는 규정이다. 양수인에게 임대인의 지위를
승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합해 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는
소멸한다는 것이다.
그러나 주택임대차보호법관련 판례는 임대차계약에 있어 임대인 지위의 양도는 임대인의 의무 이전을 수반하는
것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의해 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니다. 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의
승계를 인정하는 것이 훨씬 유리하다면 임대인과 신 소유자와의 계약만으로 그 지위를 양도할 수 있다. 또 임차인이 원하지 않을 경우 임대차의
승계를 임차인에게 강요할 수는 없다. 따라서 임차인이 곧 이의를 제기하면 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도
해지할 수 있다고 판시한 사례가 있다.
그렇다면 이의를 언제, 어떻게 제기해야 하는 걸까. 대항력 있는 주택임대차에서 기간만료나
당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도됐으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우 임차인이 임차주택의 양도사실을
안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 된다.
김태연 법무법인 대지
변호사는 "임대기간 만료 전에 임대차목적물의 소유자가 변동될 경우 임차인은 임대차기간의 만료 전이라도 임대차계약을 해지할 수 있다"며 "김씨의
경우 임대인이 변경된 사실을 안 이후에 원래 임대인에게 계약해지 통고하고, 보증금 반환을 청구하는 내용증명을 보낸 사실이 있어 승계되는
임대차관계의 구속을 면할 수 있을 것으로 보인다"라고 말했다 | |