ABS(자산담보부증권)와 MBS(주택저당증권)

ABS(자산담보부증권)와 MBS(주택저당증권)

 

 

아래의 포스트에서는 양적완화의 일환으로 미국 연방지급준비이사회에서 MBS를 매월 구매하게 한다는 내용을 실었습니다. 최근에는 우리나라에서도 연기금 등으로 하여금 MBS의 구매를 늘리게 하여 주택가격을 안정화하려는 정책을 시도하고 있습니다. 과연 MBS가 무엇이냐에 대해 궁금하실 것입니다. 여기서는 간략하게 설명하겠습니다.

 

MBS를 이해하기 전에 ABS를 먼저 살펴볼 필요가 있습니다. MBS는 ABS의 일종이기 때문입니다.

 

ABS (Asset backed securities, 자산담보부증권)

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말 그대로 자산을 담보로 해서 발행되는 증권입니다. 자산은 부동산이나 동산과 같이 눈에 보이는 물건에 대한 물권일 수도 있고, 판매대금채권 등과 같은 채권일 수도 있습니다. 이 경우 돈을 빌려주는 사람은 돈을 빌린 사람이 갚지 않을 경우에는 담보를 처분할 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 담보라는 것이 있으면 돈을 빌려주는 사람이 손해볼 가능성이 낮아지는 것이기 때문에 돈을 더 낮은 금리도 빌려줄 수 있습니다. 이것은 증권으로 하는 것은 돈을 빌려준 사람이 자금을 바로 회수할 수 있게 하려는 것입니다. 즉 돈을 빌려준 사람이 자산담보부증권을 다른 사람에게 팔아 자신의 돈을 바로 회수할 수 있게 되므로, 회수한 돈을 또 다른 사람에게 빌려줄 수 있습니다. 이렇게 되면 동일한 양의 돈으로 더 많은 사람에게 빌려줄 수 있게 되어 돈을 빌려주는 사람은 더 많은 이익을 얻게 됩니다. 돈을 빌리는 사람도 더 낮은 이자로 빌릴 수 있고요.

MBS(Mortgage Backed Securities, 주택저당담보증권)

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주택(모기지)을 담보로 해서 발행되는 증권입니다. MBS가 ABS의 일종이라고 보시면 됩니다. 일반 고객이 은행에서 주택담보대출을 받을 때 주택에 대한 근저당을 설정하게 됩니다. 은행의 입장에서 볼 때는 그 주택을 담보로 대출금을 회수할 권리 즉, 대출채권을 가지게 되는데 이를 주택저당채권이라고 합니다. 이 주택저당채권을 기초로 하여 발행하는 증권을 MBS라고 합니다.

그 과정을 자세히 살펴보면 이렇습니다.

 

• 은행, 보험회사, 할부금융사 등 금융회사들이 주택구입자에게 주택을 담보로 구입자금을 대출해주고 금융회사들은 주택저당채권(주택에 근저당이 설정된 대출채권)을 보유하게 됩니다.
• 은행등 금융회사들은 그 주택저당채권을 운영회사에 팔게 되는데, 운영회사는 이를 담보로 하여 MBS라는 상품을 발행하며, 자본시장의 투자자들에 의해 이 MBS 상품이 판매가 되고 현금화됨으로써 금융회사에게 그 돈을 지급합니다.
• 금융회사들은 장기간에 걸쳐 고객(채무자)들로부터 상환 받아야 할 돈을 한번에 회수하여 목돈을 마련하는 셈이 되므로 그 돈으로 다시 주택 구입자들을 위한 대출 재원으로 사용할 수 있게 됩니다.

MBS의 이점

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주택저당채권 유동화에 참여한 은행과 같은 대출금융회사는 물론, MBS 상품에 투자한 투자자에게 이익이 주어지며, MBS 제도의 가장 큰 장점은 직접 투자에 참여하지 않은 일반 국민들에게 혜택이 주어진다는 것입니다. MBS 발행으로 조성된 자금이 전액 주택구입자금대출, 전세자금 대출, 중도금대출, 임대 아파트 건설 등에 사용됨으로써 일반 국민들의 주거안정과 재산형성에 크게 기여합니다.

 

장기적으로 보자면 주택의 공급을 촉진함으로써 주거안정에 기여할 것입니다. 하지만 주택의 과다공급도 초래할 수 있습니다. 즉 주택담보대출의 금리가 싸져서 사람들은 더 많은 집을 구매하려 할 것이고, 이럴 경우에는 집값이 상승할 수 있습니다. 주택공급이 증가합니다. 하지만 인구성장이 지체되는 시점에서는 이러한 정책은 주택의 초과공급을 불러와서 장기적으로는 집값을 하락시킬 가능성이 큽니다. 그럴 경우에는 오히려 주택가격의 폭락으로 말미암아 이 정책의 타겟으로 잡고 있는 중산층의 부채증가 및 파산으로 이어질 수도 있습니다.

최경환 노믹스에 따라 정부에서는 대규모 금융확장책을 하면서 연기금 등 공공기금에서도 주택저당담보증권을 매입하도록 하는 정책을 실행할 계획입니다. 이것은 기준금리의 하락에도 불구하고 주택담보대출의 금리가 크게 떨어지고 있지 않아 주택경기부양에 효과가 없다고 판단한 때문으로 보입니다. 따라서 이 정책은 크게 봐서 주택저당담보증권을 매입함으로써 주택가격을 지지하려는 의도로 보입니다.

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하지만 정부의 의도대로 성공할지는 미지수입니다. 여기에는 여러 가지 변수가 있기 때문입니다. 이것에 대해서는 추후에 논의하겠습니다.