상위 1% 투자자를 위한 '특수 토지' 투자법

상위 1% 투자자를 위한 '특수 토지' 투자법

작성자 : 김은유

최근 부동산경기는 큰 이견 없이 불황이다. 부동산이 재테크 수단에서 관심을 덜 받는 것도 사실이다. 그러나 불황속에서도 부동산 투자로 돈을 버는 사람들은 항상 있었다. 물론 일반적인 부동산 투자에 관한 이야기는 아니다.

매우 소수의 사람들(정보와 지식을 갖고 있는 자와 돈이 있는 자)만 알고 투자하는 부동산 이야기를 꺼내볼까 한다. 크게 어렵지 않다. 조금만 관심을 기울이면 일반인들도 얼마든지 투자할 수 있는 물건들이다. 국민 1%만 아는 3가지 특수 토지 투자법을 공개한다.

도시계획시설부지 살피면 로또가 사방 천지에

최근 모 회사가 139억원에 공매로 사들였던 공공청사부지가 도시계획시설이 폐지되어 무려 530억원짜리 오피스텔건축부지로 탈바꿈됐다. 포털사이트에 ‘조달청부지’라고 검색해보면 바로 확인가능하다. 이런 사례는 매우 많다. 도시계획시설이란 기반시설 중 도시관리계획으로 결정된 시설을 말한다.

기반시설이란 도로, 철도, 항만, 공항, 주차장 등 교통시설이나 광장, 공원, 녹지 등의 공간시설, 유통업무설비, 수도, 전기, 가스공급설비, 방송, 통신시설, 학교, 운동장, 공공청사, 문화시설, 체육시설을 비롯한 공공·문화체육시설 등 여러 가지의 환경기초시설이 포함된다.

도시계획시설설치예정부지로 행정청이 지정하면 토지소유자는 토지를 이용할 수가 없다. 따라서 그 토지 값은 떨어지고 팔리지도 않아 소유자는 고통을 받는다. 그렇기 때문에 일반인들은 공원, 학교용지 등 도시계획시설부지가 경매로 나오더라도 쳐다보지도 못하는 경우가 다반사다. 이런 물건들은 경매시장에서 실제로 감정가의 30%정도로 낙찰되는 것이 일반적이다.

정부가 도시계획시설부지로 묶고, 보상도 하지 않고 세월만 보내자 토지소유자들이 위헌소송을 제기하였으나 번번이 패소를 거듭해왔으나 이제 상황이 변했다. 헌법재판소는 1999년 아무런 제한도 없는 사유지를 도시계획시설부지로 묶는 것은 위헌이라고 선고한 바 있다.(1999. 10. 21. 97헌바26 결정 참조) 이를 바탕으로 정부는 법을 개정하여 두 가지 제도를 도입하게 된다.

하나는 ‘실효제도’이고

다른 하나는 ‘매수청구제도’다.

 

실효제도는 도시계획시설부지로 묶은 날로부터 20년이 될 때까지 보상을 하지 않으면 효력을 상실하도록 하는 정책적 배려다. 다만 2000년 7월 1일 이전에 이미 도시계획시설부지로 묶였던 토지는 2020년 7월 1일에 실효된다는 경과규정을 도입했다.

또한 매수청구제도는 지목이 대지인 토지로서 10년 이상 도시계획시설부지로 묶여 있으면 행정청에게 매수청구를 할 수 있다는 것이다. 그리고 대법원은 10년 이상 도시계획시설부지로 묶여 있는 토지소유자가 도시계획시설부지 폐지제안을 하고 이를 행정청이 거부하면 행정소송을 할 수 있다고 하면서 토지소유자에 대해 승소판결을 선고했다.

따라서 이제부터는 도시계획시설 부지를 달리 보아야 할 필요성이 생겼다. 구체적인 예로 강남구 압구정동에 학교용지 또는 소공원부지가 있다. 이 부지가 경매에 나와 감정가 10억원 토지를 30%에 낙찰 받는다면 낙찰자는 서울시에 도시계획시설로 묶은 것을 폐지해 달라고 요구하여 이를 서울시가 거부하면 행정소송을 할 수 있다. 이 소송에서 패소하더라도 앞으로 6년 후인 2020년 7월 1일까지 보상을 받지 못하면 자동으로 도시계획시설이 없어지는 것이다.

보상을 받는다면 도시계획시설부지로 묶여 있지 않은 상태로 가격이 책정돼 경매감정가인 10억원보다 훌쩍 넘는 가격을 받을 수 있는 것이다. 그렇게 되면 30%에 낙찰 받은 토지 값이 어떻게 될까. 여러분들의 상상에 맡기겠다. 바로 이것이 도시계획시설부지 투자이다.

건축 중에 있는 건물이 있는 토지 노린다.

건물이 건축 중인 상태에서 완성되지 못한 채 토지만 경매로 나오는 경우가 매우 많다. 일반인들은 토지만 낙찰 받을 경우 건물에 대한 처리방법을 몰라 대부분 입찰에 참여하지 않는다. 이러한 토지는 통상 50% 이하에 혼자 입찰해서 편하게 낙찰을 받을 수 있다. 토지도 간단한 권리분석만 해보면 높은 수익을 올릴 수 있는 투자처다.

토지만 낙찰을 받는 자는 낙찰 후에 건물을 처리하여야 하는데 이때 가장 큰 문제가 법정지상권 성립여부이다. 먼저 법정지상권이 성립한다면 토지소유자는 그 건물을 철거할 수 없고 임대료 상당의 토지사용료만 청구할 수 있는 것이다. 법정지상권이 성립하지 않는다면 토지소유자는 건물소유자를 상대로 건물철거 및 토지인도와 토지인도 시까지 토지사용료를 청구할 수 있다.

법정지상권은 동일인 소유의 건물과 토지가 경매로 인하여 소유자가 달라질 경우 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리다. 즉, 반드시 토지와 건물이 동일인 소유인 적이 있어야 하는 것이다. 그렇다면 건축 중인 건물의 소유권이 누구에게 있는지가 문제 해결의 핵심이다.

먼저 짓다만 건물이 독립된 부동산으로 인정을 받아야 한다. 그렇지 않으면 그 짓다만 건물은 토지에 부합하여 낙찰자가 취득하게 되므로 아무런 문제도 없다. 참고로 대법원은 단층이라도 최소한의 기둥, 지붕, 주벽 등이 완성되면 독립된 건물로 인정한다.(2003. 5. 30. 선고 2002다21592 판결 등 다수)

독립된 건물로 볼 수 있다면 그 건물의 소유자가 누구인지가 문제되는 것이다.

 

■일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득하는 것이고,

■다만 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인이 원시취득한다.(1990. 4. 24. 선고 89다카18884)

따라서 통상은 비용을 들인 시공자가 건물소유자가 되는 것이다. 그리고 예를 들어 5층으로 허가 받은 건물을 1층만 완성하였더라도 1층을 완성한 자가 원시취득한다.(집합 건물은 제외) 나머지를 다른 사람이 추가공사를 하여 5층을 완성하여도 그 사람은 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고 1층만 완성한 자가 건물소유권을 취득하게 되는 것이다. 5층까지 완성한 자는 갑에게 공사대금만 청구할 수 있을 뿐이다.(2011. 8. 25. 선고 2009다67443) 나머지 5층까지 완성한 부분은 이미 성립한 건물에 부합한 것으로 보기 때문이다.

이때 중요한 것은 이 건물이 아파트 등 집합건물이라면 반대로 5층까지 완성한 사람이 원시취득한다.(2006. 11. 9. 선고 2004다67691) 즉, 대법원은 일반건물과 집합건물의 원시취득자를 다르게 판단한다.

만일 시공자가 건물소유자가 되면 법정지상권은 성립할 수 없다. 왜냐하면 토지와 건물이 동일인 소유였던 적이 없기 때문이다. 그러므로 짓다만 건물이 있는 토지가 경매에 나오면 법정지상권이 성립할 확률이 매우 떨어지므로 입찰을 적극 검토해야 한다. 물론 법원은 이와 같은 경우 ‘법정지상권 성립여지가 있음’이라는 단서를 달아 경매를 진행한다. 그래서 일반인들이 입찰에 망설이게 되나 사실 권리분석만 제대로 한다면 이러한 토지는 매우 우량한 물건인 것이다.

한편 법정지상권이 성립한다고 하더라도 100% 손해 본다고만은 할 순 없다. 관점을 달리해보자. 법정지상권이 성립하면 토지낙찰자는 건물철거를 할 수 없고 다만 토지사용료만 받을 수 있을 뿐이다. 또한 시공자가 건물공사대금을 받지 못하였다고 하더라도 낙찰자를 상대로 토지에 대해 현실적인 점유를 할 수 있는 유치권도 행사할 수는 없다.

예를 들어 감정가가 2억원인 짓다만 건물이 있는 토지를 50%인 1억원에 낙찰을 받았다고 치자. 그러면 낙찰자는 건물소유자에게 낙찰금액인 1억원이 아닌 2억원을 기초로 하여 토지사용료를 받을 수 있으므로 결국 투자금액 대비 최소 7% 정도 수익은 보장되는 것이다. 여기에 이러한 사용료를 소송을 통하여 받게 되면 세금도 면제되고 건물소유자가 2년치 사용료를 내지 않으면 법정지상권은 소멸된다.

이쯤 되면 법정지상권이 있는 토지가 나쁘다는 선입견은 머릿속에서 지우는 것이 좋다. 오히려 안정적인 사용료를 받을 수 있는 우량 물건인 것이다.

집합건물에 대지권만 경매로 나오는 경우

집합건물의 대지만 경매로 나오는 경우가 매우 많다. 최근 남현동 소재 모 재건축아파트에서 무더기로 대지만 경매로 나왔고, 권리분석이 어려워 감정가 대비 20%까지 떨어졌다. 그런데 누군가는 과감히 20%에 낙찰을 받았다. 이처럼 집합건물에 대해 대지만을 낙찰받는 이유는 집합건물에 대해 철거를 구하거나 대지사용료를 받기 위해서다. 그런데 경우에 따라서는 대지를 낙찰받아도 소유권을 취득하기 어려울 수 있다. 그래서 일반인들에게는 어려운 물건인 것이다.

즉, 우리는 통상 법원을 신뢰한다. 따라서 법원에서 진행하는 경매절차에서 토지를 낙찰받으면 당연히 소유권을 취득한다고 생각하는 것이 정상이다. 그러나 애석하게도 경매에서 낙찰을 받아도 소유권을 취득하지 못하는 이상한 경우가 가끔 발생한다. 그래서 일반인들은 엄두를 내지 못하는 물건이 되는 것이다. 그러나 이 또한 기본 법리만 알면 분석은 어렵지 않다.

집합건물법 제20조는 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다. 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다”고 규정하고, 대법원은 위 집합건물법 제20조를 위반하여 대지사용권의 목적이 된 토지를 처분하는 경우 그 처분은 무효라고 보고 있다.(2010. 5. 27. 선고 2006다84171 판결 등)

구분소유권이 성립한 이후에 대지사용권의 목적이 된 토지만을 경매에서 낙찰받거나 신탁 등으로 취득한다고 하더라도 이러한 대지지분 또는 대지 전부 취득은 원천적으로 무효인 것이다. 따라서 구분소유권이 성립한 이후에는 대지 소유권 취득의 효력이 달라지므로, 언제 구분소유권을 취득하였느냐가 매우 중요하다.

이에 대해 과거 대법원은 집합건물의 구분소유권 성립시기에 대해 판결이 엇갈리고 있다가 최근 전원합의체 판결에 따라 “구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통해 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 ‘구분의사’가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있다. 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다”고 명확히 정리했다. 이에 배치되는 기존의 대법원 판결을 모두 폐기됐다.(2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결)

즉, 집합건물로 건축허가를 받았거나 분양행위를 하였는데 건축허가를 받은 대로 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 건물이 객관적·물리적으로 건축되었다면 그때부터는 집합건물이 되는 것이다. 이후에는 분리처분금지 원칙이 적용돼 토지만을 처분하는 행위 일체 즉, 저당권 등을 설정하는 것이 금지된다. 만약 저당권을 행사하여 진행된 경매에서 토지를 낙찰받더라도 토지를 취득할 수 없게 된다.

얼핏 어려운 법리 같지만 차근차근 생각해보면 이해가 어렵지 않다. 경매에 나온 땅이 있는데 그 지상에 집합건물이 있다면 먼저 그 건물에 대해 구분행위(건축허가 또는 분양행위)가 있었는지를 살피고 그 구분행위대로 독립건물요건이 충족된 이후에 담보가 설정되거나, 신탁등기가 이루어졌는지를 파악해야 한다.

 

이러한 권리를 기초로 경매에 나왔다면 토지는 낙찰을 받아도 소유권 취득이 불가하므로 아무리 저렴하더라도 입찰은 절대 금물이다. 반면에 ‘구분소유권이 성립하기 전’에 설정된 저당권에 기한 경매에서 낙찰을 받으면 이는 문제없이 20%에 매우 저렴하게 대지소유권을 취득한다.(2011. 1. 27. 선고 2010다72779)

따라서 집합건물이 있는 땅에 대해 경매에 참여하거나 신탁 또는 담보등기를 받고 대출을 하는 자는 ‘구분소유권의 성립시기’를 잘 살펴 낙찰여부를 결정해야 고수익을 누릴 수 있다.

김은유 現 법무법인 강산 대표변호사 現 성균관대 건축토목공학부 겸임교수 저서) '재개발·재건축은 전략이다' 등   상위 1% 투자자를 위한 '특수 토지' 투자법 골목길 소송, 도로 경매의 모든 것 재건축 사업비 분담의무