재개발 사업비 분담의무 없다.

김은유의 보상/재건축 손실보상을 처음 당하는 분들은 상식에 기초해 대응을 하나 오히려 가만히 있는 것이 이득인 경우가 많습니다. 즉, 상식에 기초해서 하지 말아야 할 일을 도움이 된다면서 하는 것이 보상세계이고, 재건축세계입니다. 본 칼럼이 정당보상과 올바른 재건축이 되는데 일조하기를 기대합니다.     재개발 사업비 분담의무 없다.

작성자 : 김은유

1. 문제의 제기

주택재개발사업, 도시환경정비사업에 동의하였으나, 분양신청을 하지 않거나, 철회한 경우, 관리처분계획에서 배제된 경우, 분양계약을 체결하지 않아 현금청산대상자가 된 경우에 그러한 현금청산대상자들이 그동안 조합이 사용한 사업비를 분담하여야 하는지에 대해 최근 많은 소송이 제기되고 있다. 심지어 일부 조합은 수용권을 행사하면서 사업비를 공제하는 경우도 있다.

이는 주택재건축사업에서(토지 소유자 등) 사업비를 분담하여야 한다는 하급심 판결이 나오면서 논란이 붙은 것이다.

즉, 서울중앙지방법원 2011. 9. 22. 선고 2011가합14706 판결은 “법 제47조에 따라 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지등소유자에게 주어지는 현금청산은, 조합이 원활한 사업진행을 위하여 정비사업에 동의하고도 분양신청을 하지 아니한 조합원들에게 토지·건축물 그 밖의 권리의 자산가치를 평가하여 그에 상당하는 현금청산금을 지급하고 이에 대응하여 조합원들 소유의 토지·건축물 등 권리를 취득하는 것을 내용으로 하므로, 원고들에 대한 현금청산금을 산정함에 있어서는 원고들에게 현금청산사유가 발생하여 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 조합의 사업비용 중 원고들이 조합원으로서 부담하였어야 할 금원도 고려되어야 할 것이다.”라고 판결하였다(서울고등법원 2012. 8. 17. 선고 2011나84580 판결, 대법원 2013. 7. 11. 선고 2012다83827 판결, 그러나 이 판결은 대법원에서 사업비 분담부분은 판결대상이 아니었으므로 사업비 분담에 대해서는 대법원의 견해라고 볼 수 없고, 또한 재건축과 재개발(토지 소유자, 건물 소유자, 지상권자 등)은 다르므로, 그대로 재개발에 적용된다고 볼 수 없다).

그러자 재개발사업에서도 재건축의 경우와 같이1) 사업비를 분담시킬 수 있다는 견해와 2)그렇지 않다는 견해로 나뉜다.

2. 무조건 사업비 분담의무가 없는 경우

정비사업을 처음부터 반대하여 동의서를 제출하지 않은 사람들은 무조건 사업비 분담의무가 없다.

 

일단 조합설립에 동의하였으나, 후일 비조합원(현금청산대상자)이 되는 경우에 사업비 분담여부가 문제되는 것이다.

3. 서울행정법원 판결

서울행정법원은 “도시정비법상 조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거법령이나 정관의 규정, 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되는 것으로서 그 규정이나 결의 또는 약정으로 특별히 정한 바가 없는 이상, 조합원이 조합원의 지위를 상실하였다고 하더라도 그 조합원이 조합원의 지위에서 얻은 이익을 당연히 소급하여 반환할 의무가 있는 것은 아니다[대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867(병합) 판결 등 참조].

앞서 본 관계 법령의 내용, 형식 및 체계에 위와 같은 법리들을 종합하여 보면,

도시정비법상 사업시행자인 조합은 도시정비법 제61조에 따라 조합원들에게 정비사업비와 정비사업으로 인한 수입과의 차액을 토지등소유자(도시정비법 제19조에 따르면 주택재개발사업의 경우에는 조합설립에 동의하였는지 여부를 묻지 아니하고 토지등소유자를 정비사업의 조합원으로 규정하고 있다)에게 부과․징수할 수 있으나(다만 도시정비법 제24조 제3항 제3호에 따르면 도시정비법 제61조의 규정에 의한 비용의 금액 및 징수방법은 총회의 의결을 거쳐야 한다), 조합원이 도시정비법 제47조 등의 요건을 충족하여 현금청산대상자가 된 경우에는 더 이상 조합원의 지위에 있지 아니하므로 도시정비법 제61조에 따른 경비 부과는 불가능하고, 현금청산대상자가 현금청산사유가 발생하기 전에 발생한 경비로 인하여 얻은 이익 또는 비용 중 일정 부분을 조합원 지위 상실 시 반환하여야 함을 정관이나 결의 또는 약정 등으로 미리 규정해 둔 경우 등에 한하여, 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다고 봄이 옳다.”고 판시하여( 2013. 11. 7. 선고 2013구합54595 판결), 사업비 분담의무가 없음을 명확히 하였다.

사견도 위 판결과 마찬가지로 사업비 분담의무가 없다고 본다.

 ●재개발·도시환경정비사업은 강제조합원 제도를 취하고 있는 점,

●조합설립에 동의하는 것이지

추후 법상 보장된 분양미신청 권리를 행사시에 사업비를 분담한다고 명시적으로 동의한 바 없고, 묵시적으로도 동의하지 않았다고 보아야 한다는 점,

●만일 동의를 하여 사업비를 분담하여야 한다면 같은 이유로 동의를 하여 그동안 조합이나 다른 조합원들이 누린 이익도 반환하여야 형평에 맞는 점

등을 고려하면 현금청산대상자에게 사업비를 분담시킬 수는 없다고 본다. 최근 이러한 취지로 조합이 청구한 사업비를 분담하지 않아도 된다는 승소판결을 받은 바 있다.

 

최근 서울행정법원은 재개발사업에 있어서 현금청산대상자들에게 사업비 분담의무가 없다는 판결을 쏟아내고 있다(서울행정법원 2014. 5. 23. 선고 2013구합65021 판결, 2014. 5. 23. 선고 2013구합62770 판결, 2014. 5. 22. 선고 2014구합3266 판결, 2014. 5. 22. 선고 2014구합3280 판결, 2014. 5. 22. 선고 2014구합557 판결, 2014. 5. 22. 선고 2013구합30322 판결, 2014. 5. 22. 선고 2013구합31851 판결).

따라서 최소한 재개발이나 도시환경정비사업에 있어서는 현금청산대상자들에게 사업비 분담의무는 없다는 것이 대세이다.

4. 정관개정으로 사업비 분담의무가 생기는지

조합원이 현금청산대상자가 되어 조합원의 지위를 상실한 후 나머지 조합원들이 총회를 개최하여 위 조합원 지위 상실 시 사업비 등 이익 반환에 관하여 정관을 개정하거나 결의를 하였다 하더라도 이는 단체법의 당연한 법리상 이를 결의한 조합원들에 대하여만 적용되는 것이지 이미 조합원 지위를 상실하여 위 결의에 참석하지 못한 현금청산대상자들에게 적용된다고 보기는 더더욱 어렵다(서울행정법원 2013. 11. 7. 선고 2013구합54595 판결).

또한 마찬가지로 분양신청을 하여 조합원인 상태에서 조합이 사업비를 분담하여야 한다는 취지로 정관을 개정하였고, 그 후 분양계약체결을 하지 않음으로써 현금청산대상자가 된 경우도 사업비 분담의무는 없다고 보아야 한다. 정관은 조합원에게 적용되는 것이지 비조합원이 된 경우에까지 적용할 수는 없기 때문이다. 또한 현금청산관계는 공법상의 권리의무 관계임은 명백하다. 현금청산소송을 행정법원에서 진행하는 이유가 공법상(국가와 개인간의 관계)의 권리의무 관계이기 때문이다.

대법원은 “주택개량조합의 정관에 재개발사업 시행으로 주택이 철거되는 자를 임시수용시설에 수용하지 아니하더라도 사업을 시행할 수 있다는 규정이 있다 하여도 이로써 주택개량조합과 철거되는 자 간에 공법상 어떠한 권리의무관계를 설정하는 효력이 있다 할 수 없으므로 철거되는 자에 대한 임시수용시설의 수용의무가 면제되는 것은 아니다.”라고 판시하여( 대법원 1992.10.13 선고 91누10862 판결), 정관에서 임의로 공법상(국가와 개인간의 관계)의 권리의무관계를 설정할 수 없음을 명확히 하고 있기도 하다.

5. 결론

조합은 사업비를 분담시키고자 소송을 제기하고 있으나, 이는 바람직하지 않다. 이는 임시방편일 뿐이다. 만일 사업비를 분담하여야 한다는 대법원 판결이 나오면 이제는 조합설립동의를 받지 못할 것이다. 조합설립에 반대하는 분들이 핵심으로 내세우는 것이 바로 동의서에 도장을 찍어 주면 나중에 손해를 본다는 것이다. 그런데 조합이 조합설립동의서를 받을 때에는 동의를 해도 사업비 분담의무 등 어떠한 개인책임도 없다고 하고서는 뒤늦게 분양신청율을 높이기 위해 사업비 분담의무를 주장하는 것은 소탐대실이다.

 

사업비를 분담하여야 한다는 주장에는 결정적인 하자가 많다. 종전자산가격에 비례하여 분담하여야 한다는 것인데, 그 이전에 조합원 간에 의결권도 평등하였고, 나아가 이익도 똑 같이 나누는데 종전자산가격에 비례하여 납부하여야 한다는 발상자체가 모순이고, 또한 사업비의 정의도 명확하지 않다. 남은 조합원들을 위하여 쓴 돈이 거의 대부분일 것인데, 단지 조합설립에 동의를 하였다는 이유로 사업비를 분담하라는 것은 도저히 찬성할 수 없다.

나아가 그럼 조합설립에 동의를 하여 생긴 이익 즉 일반분양으로 발생하는 이익, 조합원들이 아파트를 분양받는 이익은 왜 분담하지 않는가? (법무법인 강산 김은유 변호사).