1주택자 아파트 경매도 양도세 면제… 적용 기준일은 언제?

1주택자 아파트 경매도 양도세 면제… 적용 기준일은 언제?

지난해 4월 1일, 1세대 1주택자의 주택을 취득할 경우 5년 간 양도세를 전액 면제해준다는 내용의 ‘양도소득세 과세특례’가 발표된 바 있다. 이는 집을 처분하고 싶어하는 하우스푸어 구제책이면서 동시에 주택거래 활성화를 노리는 정부의 의도가 뚜렷이 표출되는 정책으로 평가됐다.

경매업계에서는 이 특례를 놓고 의견이 분분했다. 경매로 취득할 경우에도 특례가 적용되는 것인지, 만약 적용이 된다면 매매계약체결일을 어느 날로 정할 것인지 등에 대한 의견이 다양하게 표출되면서 뜻하지 않은 혼란이 발생하기도 했다.

이에 대해 국세청은 경매로 취득한 경우에도 특례를 적용한다는 답변을 일찌감치 내놓았고 덕분에 이 부분에 대한 논란은 가라앉았지만 계약체결일 기준일을 언제로 볼 것인지에 대해서는 여전히 의견이 엇갈렸다.

이 물음에 대한 답부터 알려드리자면 양도세 면제를 적용받을 수 있는 매매계약체결일은 ‘낙찰일’이 아니라 ‘매각허가결정일’이다. 아래 사례를 읽어보면 좀 더 이해가 쉬울 것으로 보인다.

지난해 5월, 인천 연수구 소재 아파트를 경매로 낙찰받은 A씨는 일주일 후 매각허가결정을 받았다. 그러나 다시 일주일 후 채무자인 아파트 소유주가 즉시항고를 제기했고, 한달 후 법원은 항고를 기각했다.

항고가 기각된 다음주, 법원은 이 아파트 매각을 확정했고 다음날에는 대금납부를 통지했다. 이에 A씨는 본 건 주택의 매매계약체결일을 언제로 봐야 하는지를 국세청에 질의했다.

이에 대해 국세청에서는 “「조세특례제한법」 3제99조의2 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례를 적용함에 있어 1세대1주택자의 주택을 경매로 취득한 경우에도 동 규정을 적용하는 것이고, 이 경우 같은 법 같은 조 제1항 본문의 매매계약체결일은「민사집행법」에 따른 매각허가결정일을 적용하는 것이라는 게 국세청의 회신이다.

오늘 소개한 내용에 대해서 현장 실무를 진행하는 사람들은 대부분 알고 있을 것이나 아직 경매를 시작해보지 않은 이들은 모를 수도 있는 부분이다. 특히 지난해 연말 아슬아슬한 기간에 매각허가를 득한 사람과, 그렇지 못한 사람들 사이에는 명암이 교차하는 부분이기도 하다.

경매로 돈을 버는 것 못잖게 중요한 것은 바로 세금을 아껴야 한다는 점이다. 특히 양도세는 기본세율 자체가 높아 경매를 통한 수익창출에 상당한 걸림돌이 되는 만큼 관련 세법을 잘 알아두는 것은 물론 면제가 적용되는 부분에 대해서도 탄탄한 지식을 갖춰두는 것이 좋다.