주택시장 활성화와 종합부동산회사 육성의 필요성

[SEN TV의 생생부동산] 주택시장 활성화와 종합부동산회사 육성의 필요성

 

 

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• 손정락 하나금융경제연구소 수석연구원

 

지난해 연말 이후 정부의 부동산 정책은 큰 변화를 겪고 있다.

 

공유형 모기지의 확대를 주요 내용으로 하는 12.3 대책이발표된 데 이어 취득세율 인하, 수직증축 허용, 다주택자에 대한 양도세 중과 폐지 등이 연이어 발표됐다. 올해도 국토교통부의 업무계획에 재건축 초과이익 환수 폐지, 재건축 조합원 복수분양 허용, 수도권 민간택지 전매제한 축소 등의 규제 완화 대책이 추가로 포함됐다. 2.26일에는 주택임대차시장 선진화 방안이 나오면서, ‘매매시장 활성화-월세시장 육성’이라는 주택시장의 쌍끌이 정책이 보다 구체화됐다.

일련의 진행과정을 보면 ‘주택수요 부양’이라는 지향점은 유지되고 있지만 수단은 다소 전환된 것으로 분석된다. 국민주택기금, 주택금융공사 등의 정책금융을 이용한 실수요자 지원에서 실수요자와 다주택자로 지원 대상이 확대되었기 때문이다

 

다주택자의 양도세 중과를 폐지해 거래의 숨통을 틔우고 주요 투자처인 재건축 관련 각종 규제를 완화한 것은 최근 정책의 포커스가 어디에 있는지를 보여준다.생애최초 주택구입자금 대출, 보금자리론, 공유형 모기지 등 정책 금융이 주요 목표대상으로 삼고 있는 30대부터 40대 초반의 무주택 가구는 주택시장에서 차지하는 비중이 그리 크지 않다. 주택수요를 부양하기 위해서는 장년 및 노년층 비중이 높은 다주택자들이 주택거래에 나서도록 유도하는 것이 효과적이다.

2.26 주택임대차시장 선진화 방안을 두고 정책 흐름에 역행한다는 평가도 나오고 있다. 2.26 방안의 핵심은 주택 임대인의 과세기반을 강화하는 한편 임대인에게 재산세, 양도세 등을 감면하는 인센티브를 부여해 임대사업자로 등록하도록 유인한다는 것이다. 다만 임대인 대부분이 그동안 과세의 사각지대에 놓여 있었기 때문에 인센티브에 비해 세금 부과로 줄어드는 수입이 더 크다. 기존에 운영하던 주택임대사업을 포기하거나 월세를 전세로 전환하여 과세를 줄인다는 반응이 나오고 있는 상황이어서 다주택자들의 주택 매입 유인을 감소시킬 가능성도 있다.

시장의 관심은 주로 주택시장 활성화 방안에 맞춰져 있으나 최근 정부에서 제시한 정책들 가운데 향후 주택시장은 물론 부동산시장의 환경을 크게 변화시킬 수 있는 내용도 포함되어 있다.

 

지난 2월 시행된 주택임대관리업, 그리고 국토부 업무계획에 포함된 종합부동산 회사의 육성과 관련된 내용이 그것이다. 구체적으로 살펴보면 ◆미국의 하인즈, ◆싱가포르의 캐피타랜드, ◆일본 미쓰이부동산과 같은 대형 그룹을 중심으로 부동산 투자 및 개발 시장을 재편하고자 하는 것으로 보인다. 사실 해외에서는 모태는 다르더라도 개발, 금융, 서비스 등의 다양한 업무를 묶어 포괄적 서비스를 제공하는 종합 부동산 그룹들이 시장을 주도하고 있다.

 

예를 들면 삼성 그룹에서 주택 및 상업용부동산을 개발하는데 계열 금융기관 또는 펀드서비스를 통해 사업자금을 일부 융통하고 준공 이후에는 이를 리츠 등의 자회사에 매각하는 형태다. 이 과정에 필요한 법률, 세무, 리서치 등의 유관서비스 또한 자회사 또는 지분 출자한 업체에서 담당할 수 있다. 물론 국내는 해외에 비해 금산분리 규정이 엄격하기 때문에 당장 금융과 실물을 넘나드는 부동산 그룹을 만들기는 쉽지 않다. 그러나 국토교통부의 업무계획을 보면 우선 서비스 영역을 중심으로 하되 종합부동산 그룹을 육성한다는 정책 목표는 자리 잡은 것으로 보인다. 따라서 주택 시장이 언제 회복될 것인가에 대한 모니터링과 함께 중장기 투자 및 개발시장의 구도가 어떻게 변화하는지에 대해서도 지속적으로 관심을 가질 필요가 있다.

부동산 개발, 매매, 중개, 인테리어, 자문 등 여러 영역에 걸쳐 개인사업자 및 영세 기업 비중이 높은 국내의 여건에 비추어볼 때 종합부동산 회사의 등장은 유통업에서 할인점의 등장만큼이나 큰 변화를 가져올 가능성이 높기 때문이다.