“임대사업자가 되면 취득에서 양도할 때까지 각종 세제혜택이 있다고 해서 사업자등록을 했는데 세금 혜택은커녕 5년 이내에는 팔지도 못하고 참 난처하게 됐어요.”
60대 중반의 박모씨는 20여년간 다니던 금융사에서 퇴직 후 퇴직금과 본인 소유의 강남권 아파트를 처분했다. 이후 박씨는 다세대주택 10채를 매입해 지난해부터 월세를 놓아 임대수익을 올리고 있다. 얼마전 박씨는 지인으로부터 임대사업자로 등록하면 양도소득세를 안 내도 된다는 귀한(?) 정보를 얻고 쏜살같이 구청으로 달려가 등록을 마쳤다. 하지만 등록 후 박씨는 세무전문가에게 상담 중 청천벽력 같은 말을 들었다. 양도세 감면이 안 된다는 내용이었다. 박씨는 당혹스러운 표정을 감추지 못했다.
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전성규 지산세법연구소 소장은 “그동안 정부가 임대주택 활성화를 위해 사업자에게 세금감면혜택을 주겠다고 공언했지만, 명확한 설명 없이 두루뭉술한 입장을 보였기 때문”이라며 “현재 관련법 상 임대주택의 경우 취득세·재산세·종합부동산세에 대해 감면 또는 과세제외라고 해서 따로 감면 조항이 있지만 양도세는 감면 규정 자체가 없다”고 설명했다.
심재홍 길세무회계사무소 세무사도 “양도세 측면에서만 보면 임대사업자로 등록을 하지 않은 사람과 아무런 차이가 없다”고 지적한 뒤, “주택임대사업의 절세 포인트는 따로 있다”고 조언했다.
부동산전문가들이 말하는 절세 포인트를 살펴보면 우선 올해 임대주택을 양도한 경우 최근 도입된 장기임대주택이나 준공공임대주택으로 등록하면 장기보유특별공제를 이용해 세금 감면 효과를 볼 수 있다. 장기보유특별공제는 양도세금 자체를 깎아주지는 않지만 일반주택보다 최대 60%까지 공제해준다.
예컨대 10년 이상 보유하다 2억원의 양도차익을 남기고 양도한 일반주택은 6000만원을 공제 받아 약 3700만원의 세금이 나오지만 준공공임대주택은 1억2000만원을 공제받아 약 1400만원의 세금이 산출된다. 2000만원 이상의 양도세 절감효과가 있는 것.
또한 지난 2011년에 신설된 임대주택 비과세조항을 잘 활용하면 다주택자도 세금을 안내고 집을 팔 수 있는 방법이 있다. 주택 보유 숫자와 관계없이 본인이 2년 이상 거주한 주택을 팔면 양도세가 감면되는 '본인거주주택 비과세'를 활용하면 된다.
1가구10주택자인 김모(57)씨의 예를 들어보자. 김씨는 본인이 3년 거주했던 아파트를 양도하면서 잔금을 받기 전에 나머지 9주택을 구청에 임대주택으로 등록했다. 김씨는 주택거래에 대한 비과세혜택을 받았고 세금은 한 푼도 안 냈다. 임대주택사업자만이 누릴 수 있는 양도세 절세방법이다.
전 소장은 "앞으로 임대사업자에게 세금 감면제도 등이 계속 도입 될 것으로 예상된다"며 "임대주택관련법을 잘 활용하면 세금을 절약할 수 있다"고 강조했다.