악재장에서 이기는 투자원칙 5가지

 

악재장에서 이기는 투자원칙 5가지

오윤섭

 

전월세 과세라는 악재를 맞은 주택시장. 이럴 때 장세에 휘둘리지 않고 가치투자를 하기란 말처럼 쉽지 않습니다. 또 시세차익이 아닌 미래가치에 집중하는 가치투자도 쉽지 않습니다. 하지만 당신이 부동산 가치투자자라면 반드시 가야할 길입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 ‘가치투자의 대가’ 워런 버핏이 2014년 3월 버크셔해서웨이 주주들에게 보낸 연례 편지에서 공개한 ‘투자원칙 5가지’를 들여다봅니다. 이를 통해 악재장에서 이기는 부동산 투자원칙 5가지를 만들어봤습니다.

 

투자원칙 1: 자신의 한계를 알고 단순하게 투자하라

여기서 자신의 한계란 투자에 성공하는데 모든 분야에 전문가일 필요는 없다는 의미입니다.

버핏은 거품이 붕괴되는 시기인 1986년에 농사에 대해 전혀 몰랐지만 네브래스카주 농장을 50% 이상 싼 가격에 매입했습니다. 28년이 지난 현재 농장 가격은 5배 이상 뛰었습니다. 물론 매년 발생하는 농작물 판매수익도 3배 이상 늘어났구요.

부동산 투자 대상도 다양합니다. 아파트, 오피스텔, 다세대, 재건축, 재개발, 상가, 사무실, 토지 등등으로 말입니다. 또 법원 경매를 통해 아파트만 집중해서 투자하는 사람도 있습니다.

투자자라고 부동산 모든 분야에 정통할 수는 없습니다. 경제전문가가 될 필요가 없습니다. 자신에 맞는 투자 대상을 선택하세요. 오로지 미래가치가 높은 물건에 투자하세요. 그게 바로 단순하게 투자하는 방법입니다.

 

투자원칙2: 미래가치에 집중하라

 

미래가치를 계산하고 투자해야 합니다. 가치투자를 위해 머리가 좋을 필요도, 박식할 필요도 없습니다. 하지만 미래가치를 계산할 수 없다면 투자하지 말아야 합니다. 당신이 왜 투자하는 지를 명확히 인지해야 합니다.

지금 투자를 고려하고 있는 부동산이 있다면 우선 미래가치를 계산해야 합니다. 물론 자신만의 방식으로 말입니다. 그리고 부동산에 투자하려는 이유를 누구에게나 이해하기 쉽게 설명해야 합니다. 쉽게 설명할 자신이 없다면 투자하지 마세요.

 

투자원칙3: 수익성에 투자하라

 

시세차익을 노리고 투자하는 것은 가치투자가 아닙니다. 버핏은 이를 투기라고 했습니다.

수익성을 보고 투자해야 합니다. 수익성이란 미래가치가 어느 시점에서 가격으로 전환되면서 자연스럽게 발생하는 것입니다. 비싼 가격에 되팔 것을 기대하는 것은 투기이며 투기자의 기대수익일 뿐입니다.

예를 들어 아파트에 투자한다고 합시다. 지금 4억원에 사서 1년 뒤 5억원으로 오를 것으로 기대하고 투자하는 것은 투기이며 투자자가 바라는 기대수익일 뿐입니다.
반면 입주해서 들어가 산다고 생각하고 미래가치가 높은 아파트를 골라 3년 이상 보유하면서 수익이 날때를 기다리는 것은 가치투자입니다.

 

투자원칙4: 장세에 휘둘리지 마라

 

장세에 휘둘리지 말라는 말입니다. 3월 들어 전월세 과세라는 악재로 집값이 일시적으로 약보합세로 돌아섰고 일부 재건축단지가 하락했습니다. 이에 개미들은 장세에 휘둘려 투자를 주저하고 있습니다. 그러다 시세가 오르면 투자하려고 안달하겠지요.

버핏은 주식 전광판만 보지 말고 장기적인 안목으로 투자하라고 말합니다.

부동산은 시간싸움입니다. 만약 당신이 미래가치가 높은 부동산에 투자했다면 시세에 일희일비(一喜一悲)하지 마세요. 그리고 3년 이상 장기보유하세요. 당신의 투자가 명백히 잘못하지 않는한 수익이 날 때까지 인내심을 갖고 기다려야 합니다.

 

투자원칙5: 전문가 전망은 무시하라

 

버핏은 1986년 네브래스카 농장과 1993년 뉴욕대 인근 상가를 매입할 때 전문가 전망을 무시하는 이유에 대해 “그들이 뭐라고 떠들든 네브래스카 농장에서는 옥수수가 자라고 학생들은 뉴욕대로 몰려올 것이기 때문”이라고 말했습니다.

부동산 전망에, 주택시장 예측에 시간낭비를 할 필요가 없습니다. 예측에 집착할수록 정작 중요한 미래가치에 소홀할 수 있습니다.

위 5가지 투자원칙을 정리하면 이렇습니다. “자신의 투자원칙에 따라 자신에게 맞는 부동산에 투자하라. 그리고 수익이 발생할 때까지 장세에 휘둘리지말고 장기보유하라” 이를 버핏은 한마디로 “네브래스카 농장에 투자하듯 투자하라” “내 사업을 하듯 투자하라”고 했습니다.

아파트에 투자한다면 들어가 산다고 생각하고 투자하시면 됩니다. 상가에 투자한다면 가게를 열어 장사를 한다고 생각하고 투자하시면 됩니다. 오피스텔에 투자한다면 월세로 들어간다고 생각하고 투자하시면 됩니다.