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Q: 저는 현재 주택을 3채 갖고 있습니다〈표 참고〉. 앞으로 부동산 시장 전망을 고려해서 팔고 싶은데요. 어느 것부터 팔고 또 언제 팔아야 세금을 가장 적게 낼까요?
A: 양도소득세는 주택을 파는 순서와 시기에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 이번 세법 개정으로 다주택자에 대한 중과규정(50~60%)이 영구적으로 폐지됐지만, 비과세 대상이 아닌 이상 여전히 기본세율(6~38%)이 적용돼 양도소득세를 납부하여야 합니다. 따라서 양도차익이 가장 큰 주택을 제일 나중에 매도해 1세대 1주택에 주어지는 세제 혜택(비과세 및 장기보유 특별공제 최대 80%)을 최대한 누리고, 양도차익이 발생하는 주택끼리는 가급적 동일 연도에 양도하는 것을 피하는 절세 전략이 필요합니다.
이런 관점에서, 양도차익이 가장 적은 B주택부터 양도하는 것이 유리하겠지요. 올해 B주택을 양도하면 예상 세액은 1100만원입니다. 보유주택 모두 양도 차익이 예상되므로, 같은 해에 한꺼번에 팔면 누진세율 때문에 세 부담이 가중될 수 있다는 점까지 감안해서 그다음 주택의 매도 시기를 결정해야 합니다.
다음으로 C주택을 처분하는 게 좋습니다. C주택은 배우자에게 증여받은 것이기 때문에 증여일로부터 5년이 지나 양도해야 합니다. 만약 그전에 양도하면 당초 배우자가 취득한 날과 취득가액(3억원)을 기초로 세금이 계산돼, 부담이 늘어나 버립니다. 게다가 B주택과 같은 해에 매도하면 누진세율까지 적용받겠지요. 따라서 올해 B주택을 처분하면 C주택은 내년에 매도하는 게 좋겠습니다. 내년 이후에 C주택에 대한 양도소득세는 1억원, 올해 처분하면 1억7000만원을 내게 됩니다.
남은 A주택은 이제 1가구 1주택에 해당해, 2년만 보유하면 비과세 혜택을 받게 되겠네요. 그런데 9억원을 초과하는 고가주택에 해당하기 때문에 9억원 초과분에 대한 양도소득세는 내야 합니다. 1가구 1주택의 경우 최대 80%까지 장기보유특별공제 적용 혜택이 있어서, 다른 주택에 우선해 양도하는 것보다 세 부담을 현격하게 줄일 수 있습니다. A주택이 1가구 1주택 적용을 받으면 예상 세액은 1200만원, B·C주택보다 먼저 양도하면 2억5000만원의 세금 폭탄을 피할 수 없습니다.
[삼성증권 김영준 세무전문위원]