부동산 투자도 가치주를 찾아라

박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

 

부동산 투자도 가치주를 찿아라

박상언  

“PER가 낮은 아파트를 사시면 되겠네요”

20여년째 주식 투자를 하고 있는 최 민성(55 무역회사 운영)씨는 아파트 투자차 나에게 컨설팅을 신청했다.

 

PBR과 PER가은 낮고 ROE는 좋은 부동산에 투자하라 이를 선별하는 잣대로는 자기자본이익률(ROE), 주가순자산비율(PBR), 주가수익비율(PER) 등이 있다. 증시전문가들도 실적 개선주 중에서 PBR는 낮지만 ROE가 개선되는 종목 위주로 투자자들에게 적극 추천하고 있다. 가치투자 측면에서 이 같은 종목들은 향후 밸류에이션(기업 가치 대비 주가) 상승이 전망돼 장기적으로 수익률이 좋다는 이유에서다.

PBR는 주가를 순자산가치로 나눈 것이며, ROE는 기업이 투입한 자기자본으로 1년 동안 얼마를 벌었는가를 나타내는 수익성 지표다. PBR가 1배 미만이면 주가가 순자산가치보다 낮아 저평가돼 있다고 볼 수 있다. 하지만 PBR가 낮은 대다수 종목은 성장성 자체가 부족해 ROE 개선세가 뒷받침되지 않으면 주가가 상승할 동력을 확보할 수 없다. 만약 PBR가 낮은데 ROE가 개선되고 있다면 ‘성장성’과 ‘저평가’ 두 마리 토끼를 동시에 잡은 종목으로 볼 수 있다.

<!--[if !vml]--><!--[endif]--> <!--[if !vml]--><!--[endif]--> 신영자산운용의 ‘신영밸류고배당’ 펀드도 꾸준히 인기를 끌고 있다. 국내 주식형펀드 중 단연 선두다. 이 펀드는 저평가된 주식 중 배당 수익률이 높은 종목들을 발굴해 투자한다. 보통주보다 배당을 더 주는 우선주도 주요 투자 종목이다. 선진국은 배당주와 보통주의 괴리율이 90% 에 육박하나 우리나라는 40~70% 이었다. 이런 주식을 매입한 펀드의 수익률이 강세를 보이고 있다. 배당주 주가가 강세를 보이면서 2013년 수익률은 20%에 육박했다.기업이 벌어들인 이익을 주주에게 나눠주는 게 배당이다. 그런데 국내 기업들은 그간 배당에 인색하기로 유명했다. 돈을 벌더라도 당장 과실로 나눠주기보다는 재투자해 성장 속도를 끌어올리는 데 주력해 왔다. 투자자들도 굳이 손을 벌리지 않았다. 배당을 좀 더 받기보다 회사의 성장성이 좋아져 주가가 많이 오르는 게 더 유리했기 때문이다.　하지만 이런 흐름에 변화가 생기고 있다. 투자자들의 배당에 대한 관심과 요구가 점점 커지고, 기업들도 조금씩 태도를 바꿔가고 있다. 특히 삼성전자가 배당수익률을 0.5%에서 1% 수준으로 끌어올린 건 상징적이라는 평가가 많다.

우선 주가수준을 나타내는 보조지표의 한 수단인 주가수익배율(PER)과 배당을 가늠해 아파트에 투자하는 것도 좋은 방법이다.주식시장에서 실적에 비해 주가가 낮게 평가돼 싼값에 거래되는 가치주라 한다.

통상 주식이든 부동산이든 일반적으로 PER가 낮고 배당(임대수익율)이 많이 나오는 부동산이 투자가치가 좋다고 볼수 있다. PER가 낮다는 것은 그만큼 해당자산이 비해 저평가 되었다는 뜻이고, 반대로 높다는 것은 고평가 된다는 의미다. 즉 PER가 낮고 임대수익률이 좋은 부동산이 시장회복시 반등속도가 빠르고 시장이 악화되도 떨어지는 속도가 느리다.투자금액 대비 임대수익율이 낮은 재건축, 외곽지역 아파트,대형 아파트들은 PER 가 높고 임대수익율이 낮다고 볼수 있다. 반면에 도심권의 전세가율이 높은 중소형 아파트와 새아파트들은 PER 가 낮고 임대수익률이 좋아 투자수익률이 훌륭하다.우리나라 부동산에 관심있는 외국인들조차 부동산 개발가치 즉 미래 가치보다는 철저하게 투자금 대비 얼마만큼 바로 현금으로 들어오느냐를 따진다.

앞으로 펼쳐질 한국 경제의 특징은 선진국형 모형인 ‘저성장’이다.분기별 국내총생산(GDP) 5년 평균치는 1989년 11%를 기록한 이후 계속 떨어져 2~ 3%대로 낮아졌다. 20년 약간 넘는 동안 우리나라가 고성장국에서 중간 단계를 거쳐 선진국형 모형인 저성장국으로 떨어진 것이다.

저성장기에는 고배당주가 최우선

 

“떨어지더라도 나중에 배당받으면 되지”

성장률이 떨어지면서 금리도 낮아져 국고 3년물 금리가 3%대를 벗어나지 못할 정도다. 저금리는 저성장과 정책이 복합적으로 얽힌 결과다. 우리 경제는 더 이상 높은 성장을 기대하기 힘든 상태다. 높은 금리를 물면서 돈을 빌릴 만큼 자금 수요가 생길 수 없다는 의미가 된다.

저성장·저금리가 굳어지면 주식시장도 변동성이 줄어들게 분명하고 채권이나 예금 같은 경쟁 상품에 비해 주식이 누리고 있던 단기 고수익의 매력이 약해질 수 있다. 그래서 5년 이상을 놓고 볼 때 연평균 주식 수익률은 금리에 약간의 알파(α)가 더해지는 정도가 될 것이다. 주가가 하락할 때도 과거처럼 급격하게 붕괴되기보다 점진적으로 하락하는 등 모양이 바뀔 걸로 예상된다. 그래서 주식을 가지고 수익을 내려면 많은 시간이 필요할 수밖에 없다. 이런 상황에서 그나마 안정적인 초과 수익을 올리려면 배당수익률이 높은 주식에 투자하는 게 바람직하다. 저성장·저금리 시기에 배당 투자가 좋은 결과를 얻었다는 건 이미 선진국 시장에서 검증된 사실이다. 1950년대에 미국에서 배당 투자가 성행했다. 대공황 때 주가 폭락을 경험했던 투자자들이 시장에서 이탈했고, 그 여파가 1940년대 전체를 지배했다. 1950년대 들어 상황이 조금 나아졌지만, 투자는 여전히 보수적이었다. 아직 성장이 높지 않았고, 금리는 1945년 저점 이후 5년 넘게 2%대 초반을 벗어나지 못하고 있었다. 이런 환경이 배당에 대한 집착을 낳았다. 비슷한 상황이 일본에서도 나타났다. 1990년 이후 일본의 저성장과 저금리는 유명하다. 이런 경제 환경에 대응해 일본 투자자들은 고배당주를 선택했다. 2001년 이후 일본 고배당주의 성과를 추적해 보면 다른 주식보다 연평균 1.5% 정도의 초과 수익을 얻은 것으로 나타났다. 이는 경기가 순환적으로 상승할 때나 하락할 때 모두에서 나타나는 현상이었다.우리나라에도 이런 현상이 나타나고 있다. 지난 2013년 주식시장이 지지부진한 양상에서 벗어나지 못하고 있지만 sk텔레콤이나 메가스터디,강원랜드같은 배당을 많이 주는 업종은 큰 폭으로 상승했다. 이들이 배당주의 대표주자이기 때문인데 배당수익률이 은행금리보다 2배이상 높게 나온다. 나도 위 종목들에 몇 번 발을 담갔다가 약간의 이익을 본적이 있다.

부동산 투자를 선호하는 이유 중에 수익성 부동산을 통한 임대수익이 있는데, 주식도 이와 비슷한 투자구조를 만들어낼 수 있다. 바로 투자하는 종목이 정기적인 배당을 하는가를 확인해보는 것이다. 우량 기업으로 은행 금리에 상응하는 배당금을 안정적으로 지급해주는 기업들이 찾아보면 꽤 많이 있다. 이런 배당주는 정기적인 배당금으로는 투자자들에게 심리적인 안정감을 준다. 장기간 투자하다 보면 시간이 지남에 따라 좋은 가격이 형성될 때가 있다. 저성장기에는 배당주 즉 은행 금리 2배이상 임대료를 주는 부동산이 최고인데 앞으로도 이러한 부동산은 지속적인 관심을 이어나갈 가능성이 높다.

외곽보다 도심지역이 가치주

최근 글로벌 부동산 트렌트중 하나는 경기가 안좋을수록 수요가 충분한 도심권에 위치한 부동산에 집중하는 것이다. 도심권은 수요가 풍부해 환금성도 뛰어나기 때문에 PBR와 PER 는 낮고 ROE는 좋다고 볼수 있다. 글로벌하게 보더라도 뉴욕 맨하튼이나 도쿄, 홍콩이나 싱가포르 등 대도시 중심지역에 위치한 주택들은 불황기에도 하락폭이 적었고 호황기가 다시 돌아오자 오히려 상승폭을 키우고 있다.

최근 주식시장에서도 변동성 장세와 맞아떨어져 한국형 헤지펀드가 주로 구사하는 ‘롱숏’ 펀드가 인기를 끌고 있다. 롱숏펀드는 앞으로 오를 것으로 예상되는 주식을 미리 사들이는 ‘주식 매수’(롱)뿐 아니라 고평가된 주식을 공매도(숏)하기 때문에 횡보장이나 하락장에서도 수익을 낼 수 있는 구조다. 차입이나 공매도 비중에 제한을 받기 때문에 강세장에서만 이익을 낼 수 있는 일반 주식형 펀드와 다른 점이다. 또 사고파는 전략을 동시에 구사하기 때문에 상대적으로 투자 위험이 낮다는 것도 특징이다. 롱숏 펀드를 부동산 시장에 응용하면 부동산 시장이 온기가 잠깐 왔을때 수도권 외곽의 부동산과 지방의 호재 없는 부동산은 팔고 서울이나 수도권 중심부 부동산에 압축 투차해야 한다. 2기 신도시를 비롯한 외곽지역이 부동산 규제완화로 수천만원씩 상승하면 업무시설이 밀집된 도심부는 수억원이 뛸수 있기 때문이다.

'에그프라이(egg fry) 이론'도 상기할 필요가 있다.에그프라이 이론은 달궈진 프라이팬 안에 놓여 있는 계란 프라이를 상상해 보면 쉽게 이해할 수 있다. 즉 열에 의해 데워진 흰자와 노른자가 프라이가 되는 것은 거의 동시지만 반대로 식을 때에는 노른자가 아닌 흰자부터 식어가는 데서 착안한 것이기 때문이다. 마찬가지로 불황기 투자는 철저하게 핵심 지역(노른자위)을 공략해야 한다는 것이다.

 

2000년대 초반 신도시 개발에 대한 고찰이란 학위를 받았을정도로 신도시 예찬론자였지만 2000년대 중반을 거치면서 저성장이 고착화되자 추가신도시개발에 대해 반대론을 펼치고 있다. 국토교통부도 이같은 부동산 트렌드 변화를 인식했는지 신도시를 개발하지 않는 대신 도심에 집을 지어 공급하기로 했다. 아파트를 포함한 주거용 부동산을 고를때는 “막연히 개발호재가 있으니 오르겠지”하는 생각보다는 주식시장에서 가치주를 찿듯이 수익성 위주로 부동산을 골라야 한다. 결론적으로 대도시 중심부인 노른자 지역에 위치한 아파트는 시세차익에 따른 자본이득뿐 아니라 임대형 부동산으로 훌륭한 가치가 있다. 아파트를 분양받을 때도 단순히 전세가율이 높다고 해서 고르지 말고 분양가 대비 매달 얼마의 임대료를 받을 수 있을지 미리 가늠해 보고 투자해야 한다. 이런 조건을 갖춘 아파트는 항상 월세를 지불하려는 분들이 넘쳐나기 때문에 임대형 부동산으로도 훌륭한 가치를 지니고 있기 때문이다.

◆배당성향=기업의 순이익에서 배당으로 지급한 금액이 차지하는 비율. 재투자를 많이 하는 성장 업종은 통상 배당성향이 낮고, 성숙기에 접어든 업종은 반대로 배당성향이 높은 편이다.

유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 02-525-0597 박상언

 

윗글의 용어에 대한 참조글

 

 

1.PER(Price Earning Ratio; 주가수익비율)을 이용한 방법

PER=현재의 주가/주당순이익(EPS;Earning per Share)=년간총순수익/보통주의 주식수

예) A라는 기업의 주가가 10,000원, PER 3일때 해당업종의 평균PER가 10이라면 A의 목표주가는?

답)

10,000*10/3=33,000

33,000원이 된다.

2.PER와 EPS를 이용하는 방법

예1) 동종 유사기업의 평균PER가 15배라고 할 때 A사의 올해 EPS가 1,000원이라고 할 때 A사의 목표주가는?

답)

15*1,000=15,000

15,000원이 된다.

3.EV/EBITA를 이용한 적정주가 계산법

EV(Enterprise Value or FV;Firm Value)

=싯가총액(1주당주가*발행주식수)+순부채

EVITA(Earnings before interest, tax, depreciation and amortization)

=편의상 영업이익+감가상각비로 구하기도 한다

예) 동종유사기업평균 EV/EBITA비율 평균이 6.0배, B사의 발행주식수가 1,000주, EBITA를 5십만원, B사의 예상순차입금이 1백만원이라면 B사의 적정주가는?

답)

EBITA=6이라 했으므로

{(1주당주가*발행주식수)+순부채}/EBITA=6의 식에 의해

1주당주가= (500,000*6-1,000,000)/1,000=2,000

목표주가는 2천원이 된다.

(참고) EV/EBITA

 

간단하게 이야기하자면 기업의 가치가 영업활동을 통한 이익의 몇 배인가를 나타내는 지표입니다.
에바에비타 또는 에프비에비타(FV/EBITDA)라고도 합니다. EV/EBITDA는 ‘기업가치(EV)/세금·이자지급전이익(EBITDA)’의 뜻으로, 기업가치를 세금·이자지급전이익으로 나눈 수치죠.
EV(enterprise value) 또는 FV(Firm Value)는 기업 매수자가 기업을 매수할 때 지불해야 하는 금액을 뜻하며, 주식 시가 총액(시장에서 형성된 주식가격에 그 주식 수를 곱한 금액)에 순부채(총차입금－현금예금)를 더한 것입니다.
EBITDA(earnings before interest, tax, depreciation and amortization)는 기업이 영업활동을 통해 벌어들인 현금창출 능력을 나타내는 수익성 지표이다. 이자비용, 법인세, 감가상각비를 공제하기 이전의 이익으로, 편의상 영업이익과 감가상각비를 더해서 구합니다.
EV/EBITDA 비율은 기업이 자기자본과 타인자본을 이용하여 어느 정도의 현금흐름을 창출할 수 있는지를 나타내는 지표로 비율이 높을수록 주가가 고평가, 즉 기업이 벌어들이는 이익에 비해 기업의 총가치가 높게 평가된 것이다. 한국 상장기업들의 평균 EV/EBITDA는 1990년대 들어 6.5∼7배를 나타내었습니다. (펌)

4.주당순자산가치(BPS; Book-Value per Share)(=청산가치)를 이용하는 방법

BPS는 순자산(자산-부채)을 발행주식수로 나눈 것이다. BPS가 1000원이라는 의미는 회사가 문을 닫고 모든 자산을 처분했을 경우 1주당 1000원씩 돌려준다는 것이다. “BPS가 높다는 것은 자기자본의 비중이 크고 실제 투자가치가 높다는 것을 의미한다”며 “BPS가 높을 수록 기업내용의 충실도가 높다고 볼 수 있다.

주당순자산(BPS) = (자기자본 - 무형자산-사외유출금)/기말발행주식수

총자산-총부채=자기자본

자기자본-무형고정자산(상표권,영업권)-사외유출금(배당금,임원상여금)=순자산

순자산/발행주식수=주당순자산(BPS)=청산가치

의 순서로 1주당 청산가치와 현재의 주가를 비교하면 된다.

5.주가순자산비율(PBR, Price Book-value Ratio)을 이용하는 방법

PBR은 주가를 주당순자산가치(BPS)로 나눈 비율이다. 즉 주가가 순자산에 비해 1주당 몇 배로 거래되고 있는지를 측정하는 지표이다. PBR이 2라는 의미는 회사가 망했을때 10원을 받을 수 있는 주식이 20원에 거래된다는 의미다. 즉, PBR이 1 미만이면 주가가 장부상 순자산가치(청산가치)에도 못미친다는 뜻이다.

6.자기자본이익률(ROE, Return on Equity)을 이용하는 방법

ROE는수익과 관련된 대표적인 지표다. ROE는 당기순이익을 자기자본으로 나눈 것으로 주주들이 투자한 돈을 얼마나 잘 굴렸는가를 나타내는 지표다. 자기자본이 1000원이고 당기순이익이 100원이라면 ROE는 10%가 된다. 쉽게 말해 주주들이 1000원을 투자한 회사에서 100원을 벌었다는 의미다.

[결론]

7.분자나 분모에 주가가 명시된 지표를 이용하면 업종평균과 비교해서 저평가인지, 고평가인지 초등학생정도의 산수만 하면 다 구할 수 있다는 이야기다. ^^

주의할 점은 업종평균보다 주가가 낮다고 무조건 저평가라는 뜻은 아니다. 회사의 질이 안좋은 경우 업종평균보다 낮아지는 것은 당연한 것이다.

현재 실적이 괜찮다고 무조건 업종평균과 비교하는 것도 어리석은 짓이다. 세력들은 미래의 회사가치를 보기 때문에 발표된 재무제표만 보고 무턱대고 산수를 드리대다가는 깡통이 수십개가 있어도 모자르게 될 것이다. 따라서 회사의 내부상황을 모르면서 무조건 산수를 하는 습관은 지양되어야 한다.