문답으로 알아보는 장경철의 부동산 투자가이드

문답으로 알아보는 장경철의 부동산 투자가이드

최승호 |

상가 등 분양시 부가가치세 환급 절차에 대해서 (질문) 경기도 안산에서 중소기업체를 운영하고 있는 50대 중반의 민경오라고 합니다. 얼마전 아파트를 처분하고 남은 여유자금으로 상가를 분양받아 임대사업을 고려중에 있습니다. 상가투자는 처음이라 모르는 게 너무 많습니다. 최근 안산에 한 택지지구에 상가를 보고 왔는데 분양을 받을 경우 부가가치세가 상당히 크더라구요. 부가가치세 환급 절차와 분양를 받는다면 누구 명의로 받는 게 좋을지, 투자시 주의점은 뭐가 있는지 알고 싶습니다. (답변) 상가는 전통적으로 인기가 높은 수익형부동산 중 하나입니다. 경기 부침이 심하고 입지에 따라 가치가 달라지는 게 상가투자의 특징입니다. 많은 분들이 상가투자에 관심은 많지만 초보자들이 막상 투자에 나서려고 하니 금액이 만만치 않고 고려해야 할 부분이 적지 않습니다. 그렇다면 상가투자시 염려되시는 부분을 대표적으로 꼽으라면 다음과 같습니다. 먼저 사업자등록과 부가가치세 환급입니다. 상가 분양계약서를 자세히 보면 토지와 건물 분양가액이 따로 기재돼 있고 건물 분양가액에는 10% 부가가치세가 별도로 기재되어 있음을 알 수 있습니다. 이는 오피스텔 등 수익형부동산은 동일하다고 보시면 됩니다. 토지분은 부가가치세가 면세되고, 건물분은 부가가치세가 과세됩니다. 분양대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 구분해 지급하며 각 지급시기마다 시행사에서는 분양주에게 세금계산서를 교부해줍니다. 분양받을 때 추가로 지급한 부가가치세는 환급받을 수 있습니다. 여기서 주의할 점은 계약일로부터 20일 이내에 일반과세자로 사업자등록을 한 경우에만 부가가치세를 환급해 준다는 것입니다. 이때 조기환급제도를 활용해볼 만합니다. 일반적으로 부가가치세 환급은 부가가치세 확정신고기간의 만료일(1월 25일, 7월 25일)로부터 30일 이내에 해주도록 돼 있습니다. 즉 1년에 두 번만 가능합니다. 다만 예외적으로 고정자산 취득 등과 같이 일시에 많은 자금이 소요된 경우 납세자가 조기환급 신청을 하면 조기환급 신청기간 만료일(매월 다음달 25일)로부터 15일 이내에 조기환급해 주고 있습니다. 두번째, 부가가치세 신고 문제입니다. 가령 분양대금 지급과 등기이전, 부가가치세 환급도 순조롭게 마무리됐고 적정 임차인이 곧바로 나타나 임대도 금방 나갔다고 가정하겠습니다. 이제 부가가치세 신고를 고민하고 있는데 마침 세무서에서 부가가치세를 신고하라는 안내문이 도착했습니다. 부가가치세는 1~6월까지 1기, 7~12월까지 2기로 나뉘며 1기분 부가가치세는 7월 25일까지 2기분은 다음해 1월 25일까지 확정신고기간에 신고납부하면 됩니다. 세무서에서는 1기분 예정고지서를 4월 25일까지, 2기분 예정고지서를 10월 25일까지 납부하도록 보내주고 있는데, 6개월분의 부가가치세를 한 번에 납부할 때의 자금 부담을 고려해 절반씩 나눠 내도록 한 것입니다. 예정고지서에 따라 납부한 부가가치세는 확정신고 시 기납부세액으로 차감해 계산됩니다. 부가가치세액은 매출세액에서 매입세액을 차감한 차액을 납부하면 됩니다. 매출세액은 임차인으로부터 임대료에 더해 10%를 추가로 받아놓아야 하며 세금계산서를 임차인에게 발행해야 합니다. 임차인에게 받아놓은 보증금에 대해 연 3.4%(전세금 및 임대보증금에 1년 만기 정기예금 이자율에 상당하는 요율) 수입이 있는 것으로 간주해 매출세액에 가산하고 납부해야 함을 주의해야 합니다. 매입세액은 임대와 관련해 중개수수료, 각종 수리비 등으로 지출한 금액입니다. 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등을 받아놓으면 공제받을 수 있습니다. 만약 전기요금 등의 관리비용을 임대인이 부담한다면 해당 회사에 임대사업자임을 알려 요금고지서를 매입세금계산서로 활용할 수 있겠습니다. 세번째, 소득세 신고입니다. 부가가치세는 임차인에게 임대료의 10%를 추가로 받아 납부하는 것이므로 사업자의 실질적인 부담은 없습니다. 사업자가 실질적으로 부담해야 하는 세금은 바로 소득세입니다. 임대사업자의 소득세 부담은 일반적으로 다른 소득보다 큰데, 소득에서 공제되는 경비가 적기 때문입니다. 따라서 경비로 인정되는 범위를 미리 체크해 두는 것이 좋습니다. 먼저 이자비용을 보면 부동산 취득과 관련한 대출금에 따른 이자비용은 경비로 인정됩니다. 건물취득가액을 30~50년으로 나눈 금액을 매년 감각상각비로 처리해 경비로 인정받을 수 있겠습니다. 여기서 주의할 점은 임대소득세의 경비로 처리한 금액은 향후 부동산 처분 시 양도소득세 경비에서 제외하므로 양도소득세 부담이 커진다는 것입니다. 따라서 양도차익이 커서 높은 양도소득세율이 적용될 것으로 예상된다면 임대소득세를 더 내더라도 감가상각비를 비용처리 하지 않는 것이 좋습니다. 그리고 인건비는 건물관리인, 청소용역인의 급여를 말합니다. 급여처리를 하면 4대 보험료를 부담하게 되며, 허위로 신고하는 경우에는 경비로 인정받지 못합니다. 다만 건물 유지보수와 관련된 수리비는 전액 경비로 인정됩니다. 그러나 만약 리모델링 등의 대대적인 수리로 건물 자체 가치가 높아진다면 이는 해당연도 경비로 처리되지 않고 건물 자체 취득가액에 포함됩니다. 매년 일정액을 감가상각비로 처리하거나, 감가상각비로 비용처리하지 않는 경우 향후 양도소득세 경비로 처리할 수 있습니다. 기타 임대사업과 관련한 재산세 등 제세공과금, 차량유지비, 접대비 등이 경비로 인정될 수 있습니다. 경비지출한 내용을 살펴보았는데 금액이 그리 크지 않아 소득세 부담이 클 것으로 예상될 경우 ‘단순경비율제도’를 활용하는 게 좋습니다. 단순경비율제도란 신규사업자가 소득금액에 관한 장부를 기장할 능력이 부족한 것을 감안해 경비를 챙기지 않아도 무조건 임대수입의 일정 비율을 경비로 인정해 주는 제도를 말합니다. 네번째, 간이과세 전환 문제입니다. 간이과세자는 매출액이 연 4,800만원에 미달하는 소규모 사업자에게 부가가치세 신고, 납부 부담을 줄여주고자 간편 방식으로 신고, 납부할 수 있도록 하는 제도를 말합니다. 대신 간이과세자는 매입 시 부담한 부가가치세를 환급받을 수 없으며, 일반과세자에서 간이과세자로 전환되는 경우에도 이미 환급받은 부가가치세를 반환해야 합니다. 다섯째, 상가 매도 시 사업포괄양수도계약 문제입니다. 임대사업자의 폐업신고, 폐업 후의 부가가치세 신고, 임대소득세 신고, 양도소득세 신고 문제가 발생합니다. 상가 매매 시 건물분은 부가가치세가 과세되며 매도자는 부가가치세 납부, 매수자는 부가가치세 환급을 받아야 합니다. 하지만 부동산과 더불어 임대사업 또한 포괄적으로 양수, 양도하는 경우 부가가치세를 납부하고 환급하는 납세 절차만 번거롭고 세금을 거두는 실익이 없으므로 세법은 사업포괄양수도의 경우 건물에 대한 부가가치세 수수를 하지 않도록 규정하고 있습니다. 상가를 매도한 후 폐업 신고를 하고 폐업일로부터 25일 이내에 부가가치세 신고를 하면 됩니다. 임대소득세는 여느 해와 같이 다음해 5월에 신고하면 되고, 부동산 매매차익에 대해 잔금일로부터 2개월이 되는 달 말일까지 별도로 양도소득세 신고를 해야 합니다. 마지막으로 절세에 관한 부분을 다루고 상담을 마무리 하겠습니다. 상가 소유 명의를 누구로 하느냐에 따라 세부담이 달라지게 됩니다. 먼저 남편은 소득이 있고 부인은 소득이 없는 경우, 부인 명의로 하는 것이 유리합니다. 이유는 간단합니다. 남편의 소득과 임대소득을 합하여 세금을 내는 것보다 남편과 부인 따로 내는 것이 현행 누진세율 구조에서 절세가 되기 때문입니다. 이 경우 주의해야 할 점은 명의를 부인으로 하는 경우 자금출처조사를 대비해야 하지만, 부부간 10년 내 6억원까지는 증여세가 없으므로 이를 잘 활용하는 것이 좋습니다. 남편과 부인 둘 다 소득이 있는 경우입니다. 한계세율 낮은 사람 명의로 이 경우는 소득에 대한 한계세율을 살펴본 후 한계세율이 낮은 사람 앞으로 사업자등록을 하는 것이 유리합니다. 만약 세율이 같다면 과세표준이 작은 쪽으로 선택하면 됩니다.? 그러나 남편도 부인도 아닌 제3자의 명의로 할 경우, 부동산실명법 위반으로 엄청난 과태료와 형사처벌을 받을 수 있으니 주의해야 합니다. 보유 상가의 예상 양도소득세가 높은 경우, 배우자 증여 전략을 세우시는 것이 좋습니다. 예전에 취득하였거나 또는 감가상각비 처리를 많이 한 남편 명의의 부동산이 양도소득세가 많이 나올 것으로 예상되는 경우 부인에게 증여(10년 내 6억원까지 증여공제)하는 것이 유리할 수 있었습니다. 부인이 증여받은 부동산의 취득가액은 증여 받은 재산가액이 되므로 결과적으로 취득가액이 올라서 양도소득세를 절세할 수 있습니다. 그러나 배우자 증여 전략은 증여 받은 배우자가 최소 5년간은 부동산을 보유해야 절세 효과를 볼 수 있음을 유의해야 하겠습니다. 한국아이닷컴 장원수 기자 jang7445@hankooki.com [ⓒ 인터넷한국일보, 무단 전재 및 재배포 금지