비관론을 넘어서는 부동산시장의 힘(力) ①질적성장

 

[기획특집] 비관론을 넘어서는 부동산시장의 힘(力) ①질적성장

과도기 주택시장, 수요 다변화가 "질적 성장" 이끈다

저출산 고착된 대한민국, 유아산업 성장하는 이유는?
개인 중심 수요 한계, 이제 新주택수요 들어온다
"양적 성장" 끝, "질적 성장"은 지금부터 시작 

2000년 이후 대한민국 경제에 저출산 문제가 대두되면서 유아 산업은 하강한다는 전망이 다수를 차지했다. 하지만 현재의 유아산업은 이러한 전망을 비웃듯이 성장세를 이어가고 있다. 실제로 고가의 산후조리원이 사회문제화되는 상황이고, 산부인과와 어린이집은 부족하며, 키즈카페나 보육박람회, 어린이 직업체험, 문화센터 같은 새로운 유아사업은 성업을 누리고 있다.

이처럼 인구에 근거한 유아산업 전망이 어긋난 이유는 어디에서 찾을 수 있을까? 그 이유는 과거의 "양적 성장"이 아닌 미래의 "질적 성장"을 과거의 정량적인 잣대로 판단한 오류에서 찾을 수 있다. 그렇다면 현재의 부동산시장은 과연 주택보급률 100%초과의 시대를 맞아 이대로 침체가 장기화 될까? 일부 전문가의 지적에 따르면 인구 구조 등에 따라 가격폭락이 계속될 것이라 말하기도 한다. 하지만 부동산시장도 유아산업처럼 "질적 성장"의 시기에 진입한 상황이므로 과도한 비관론은 경계할 필요가 있다.

가임여성 1명당 1.3명 저출산시대, 어린이집은 매년 늘어난다
2012년 기준 가임여성 1명당 출산율(합계출산율)은 1.3명으로 한해 출생아 수는 484.3천명 수준이다. 과거 90년대 후반과 비교하면 20%이상 유아인구가 줄어들고 있는 상황에서 저출산 현상이 고착되는 분위기다.

하지만 이러한 저출산의 추세에도 불구하고 전국의 어린이집은 매년 1000여곳 이상 늘어나고 있어 저출산 여파와는 엇갈린 모습이다. 즉, 출생아 수의 감소를 이겨낼 만큼의 중요한 성장 요인이 있기 때문이다.

일차적인 이유로 제도변화에 따라 교육의 질이 과거와 많이 달라졌다. 쉬운 예를 들어보면 과거 90년대의 초등학교 한 학급 당 수용인원은 50명에 육박했던 반면, 지금은 학급 당 20~30명 수준에서 관리된다. 이와 마찬가지로 어린이집은 보육교사 1명 당 만0~2세 아동을 3명에서 7명 이내로 제한해 선생님 1명 당 아동 숫자 제한에 따른 어린이집의 부족 현상도 당연하게 나타나는 것으로 이해할 수 있다. 또한 어린이 1명의 소비공간도 구조적으로 달라졌다. 즉 유아와 관련된 산업의 성장 이유는 역설적이게도 절대적인 수치로 나타나는 합계출산율 1.3명의 문제가 아닌 것이다.


결국 1.3명라는 적은 아동이 다양한 "질적인 소비"를 하는 데에 그 핵심적인 이유를 찾을 수 있다. 과거에는 어린이집, 유치원, 학원 수준에 머무르던 아이들의 소비공간도 이제는 키즈카페나 문화센터, 직업체험 같은 다양한 소비구조를 겸하고 있기 때문이다. 따라서 유아시장처럼 부동산시장도 "질적 성장"으로 안착에 성공할 경우 과거의 성장추세를 회복할 수 있고, 또 그렇게 될 가능성도 높다.

전국, 수도권 주택보급률 모두 100%초과, 정부의 주택공급 축소 본격화
2000년 이후 주택공급이 크게 늘어나며 주택보급률이 100%를 초과한 부동산 시장은 어떻게 판단해야 할까? 유아시장과 마찬가지로 부동산을 과거의 정량적인 시각에서 접근하면 장기적으로 주택시장은 초과공급으로 하락세를 유지할 가능성이 높다. 하지만 정부의 공급축소와 수요 확대 정책으로 유아산업처럼 질적인 부분에서의 변화가 시작될 조짐이다.

박근혜 정부는 지난 "13.4.1대책에서 발표했듯 주택시장에 대해 "공급 축소, 수요 증대"의 패키지 정책을 목표로 한다. 목표성공을 위해 정부는 다양한 정책을 시행하거나 도입할 예정에 있다. 공급 측면에서는 공공분양 주택을 과거 연 7만호 수준에서 년 1만~2만호 수준으로 인허가를 3배 이상 크게 줄일 예정이다.

이에 따라 주택공급의 주체가 공공에서 민간중심으로 바뀔 수 밖에 없는 상황이다. 침체가 지속된다면 경우에 따라서는 정부가 민간주택의 인허가를 까다롭게 적용해, 공급량을 더 줄일 가능성도 있다. 즉, 공공주도로 자연스러운 주택공급 축소를 일차적으로 유도하는 분위기다. 반면 수요에서는 증대효과를 동시에 노리고 있다.

개인 중심 주택수요 한계, 이제 새로운(新) 주택수요가 들어온다
정부는 정책과 제도지원을 통해 기존에 시장에 없던 새로운(新) 주택수요를 만들어낼 계획이다. 과거 개인과임대사업자의 2차원적 수준에서 움직이던 제한적인 주택수요가 정부의 정책지원을 통해 3차원 이상으로 다양해질 전망이다. 정부는 우선 다주택자 양도소득세 폐지를 통해 개인의 다주택 가능성을 높여놨다. 그 밖에 개인과 법인임대사업자, 준공공임대사업를 위한 재산세, 양도소득세, 소득세 등의 세금감면과 연 2%대의 저리융자를 지원한다. 

또한 리츠나 부동산펀드 등 부동산 간접투자도 늘고있다. 2012년 기준으로 리츠시장은 총72개가 인가 받았다. 약 8.2조원 규모로 성장했으며, 금융위기 이후의 경기침체에도 불구하고 꾸준한 증가세를 나타내고 있다.

특히 올해 2월에는 전문 주택임대관리업이 도입될 예정이다. 주택임대관리업은 선진국에서 활성화된 사업으로, 임대 목적의 주택에 대해 시설물관리, 임차료 징수 등의 종합적인 서비스를 제공하는 유형을 말한다. 임대관리업은 두가지 유형으로 나뉘는데 관리업자가 집주인에게 약정된 수익을 주고 공실, 체납의 위험을 떠안는 자기관리형(300호 이상 관리 기준)과 임대료를 징수해 일정한 비율의 수수료만 가져가고 나머지는 집주인에게 지급하는 위탁관리형(1000호 이상 관리 기준)이 있다. 정부의 이러한 신규사업 활성화 의지에 대해 대형 건설사를 포함한 일부 관리업체와 분양대행사 등은 벌써부터 주택임대관리업 등록을 서두르고 있다. 


즉 앞서 살펴본 어린이 1명의 다양한 소비패턴 변화처럼 부동산에 대한 소비주체도 과거보다 크게 확대되는 상황이다. 


"양적 성장" 끝났지만, "질적 성장"은 지금부터 시작
주택시장이 주택보급율이나 인구구조 같은 양적인 성장구조에서 탈피한다면 정책에 의한 다양한 수요확대의 힘으로 매매가격이 상승세로 돌아설 가능성이 높다. 작금의 주택시장 침체는 주요 원인이 "하우스 푸어"의 급매물을 주도적으로 매입할 주체, 즉 완충장치(세력)가 없었기 때문으로도 볼 수 있다.

다만 아직까지는 펀드나 리츠 그리고 임대관리업체, 준공공임대사업자를 통한 주택수요가 크게 활성화 되지는 못한 상황이어서 갈 길이 멀다. 대한민국 부동산시장이 새로운 구조변화의 과도기에 진입한 만큼 정부의 힘(力)과 새로운 주택수요의 힘(力)이 시장에 성공적으로 안착하길 기대한다.