임대인 모르게 임차인이 바뀌어 있으면 어떻게 하죠?

 

임대인 모르게 임차인이 바뀌어 있으면 어떻게 하죠?
-문제가 될 수 있습니다. 경우에 따라 필요한 조치를 해야 합니다

몇 가지 경우로 나누어 살펴보겠습니다.
① 어머니 명의로 계약하고 딸이 실제로 들어오는 경우
② A가 계약하고 가족관계 아닌 B와 공동으로 사용하는 경우
③ A가 계약하고 가족관계 아닌 B가 실제로 들어오는 경우

먼저 ①의 경우 임대인은 별 문제 없습니다. 물론 계약자와 사용자가 달라 임대인에게 어떤 피해를 준다면, 임대인은 시정을 요구할 수 있고, 안되면 계약을 해지할 수 있습니다.

②의 경우에도 임대인은 별 문제 없습니다. 설사 B가 A에게 대가를 지불한다 해도, 임대인에게 별 피해가 없다면, 그냥 넘어가야 갑니다. ‘임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우’는 임대인 동의 없이도 가능하기 때문이죠. (민법 632조)

③의 경우 A와 B간의 재임대 즉 전대차 여부를 따져 봐야 합니다. A가 B로부터 대가를 받는다면 전대차가 되죠. 이 때 임대인은,
1) 임차인이 계약조건을 위반하였으므로 계약을 해지할 수 있습니다.
2) 전대차가 별 문제가 없다고 판단되면, 이를 묵인할 수도 있습니다.

다만, 임대인 동의 없는 전대차는 전차인이 임대차법의 보호를 받지 못합니다.
(대법원 2007.11.29. 선고 2005다64255 판결 및 상가건물임대차보호법 제13조 참조)


○ 임차인이 재 임대 하겠다고 동의를 요구하면 해줘도 됩니까?

동의 해주고 안 해주고는 어디까지나 임대인의 선택입니다. 전대차하면서 임차인이 비싼 임대료를 받아 이득을 취하거나, 전차인의 사용 목적 또는 업종이 특별히 문제가 안 된다면, 동의를 해줘도 괜찮습니다.


○ 동의를 해주면 나중에 전차인이 저한테 보증금을 달라고 하면 어쩌죠?

그런 걱정은 안 해도 됩니다. 만약 임차인이 전차보증금을 안 돌려준다 해도 임대인에게는 책임이 없다는 판례가 있습니다. “건물 소유자가 임차인에 대하여 전대 승낙을 하였다 하더라도 그러한 사실 만으로 전차인에게 보증금을 반환할 의무를 부담하는 것은 아니다.”(서울고법 1982.6.22. 선고 81나3579 판결)


○ 동의를 해주면 전차인은 그 때부터 5년간 보장을 요구하는 거 아닌가요?

질문자는 상가 임차인인가 봅니다. 그렇게 못합니다. 원래의 임대차계약에 따라 임차인의 남은 기간만 주장할 수 있을 뿐입니다. 전차인도 상가임대차보호법의 적용을 받을 수는 있지만 임차인에게 주어지는 권리의 범위를 넘어설 수 없다는 거죠. (상가건물 임대차보호법 제13조 제2항)

주) 전대차 관련 용어정리


임대인과 임차인의 계약을 임대차(賃貸借)라고 한다.
임차인이 다른 사람에게 재임대하는 것을 전대차(轉貸借)라고 한다.
이 때 임차인을 전대인(轉貸人), 재임대 들어오는 사람을 전차인(轉借人)이라고 한다. 따라서 임차인과 전대인은 같은 사람이다.

[이인덕 서울시청 임대차분쟁상담실 상담위원]