수익형 부동산 투자의 위험, 수익률 맹신

임대시장동향

 

수익형 부동산 투자의 위험, 수익률 맹신

노후 소득원으로 수익형 부동산을 찾는 사람들이 많다. 대부분 투자자들이 가장 중요하게 생각하는 것은 투자금액 대비 연간 소득, 즉 수익률이다. 은행예금금리가 2%대로 떨어지고, 펀드의 리스크를 경험해 본 투자자들이 은행예금금리 +a의 소득이 가능한 임대용 부동산을 찾고 있다. 그 중에서도 +a가 커서 수익률이 높은 부동산이 투자 1순위이다.

임대수익형 부동산투자의 매력
시중에 나오는 매물을 기준으로 볼 때 임대수익형 부동산의 투자수익률은 세전 5% 전후이다. 국토교통부가 발표한 2012년 매장용 투자수익률도 5.25%로 예금금리보다 1~2%의 추가 수익이 가능하다. 펀드에 비해 변동성이 적고 잘만 고르면 자본이득, 즉 매매차익도 가능하다. 또한 임대사업자로 등록하면 세제 혜택은 물론, 일정금액은 비용 인정도 가능해서 수익률 개선에 도움이 된다. 최근 예금금리가 떨어지고 있는 점도 반사이익이다. 임대료만 유지된다면 금리가 하락할수록 +a값은 더욱 커지기 때문이다.

최근 거래되는 부동산의 수익률은 강남의 경우 수익률이 4%대, 일반적으로 서울 외곽 지역과 수도권, 지방으로 갈수록 7~8%로 커진다. 유형별로는 아파트가 평균 3%대, 상가나 건물, 오피스텔은 5% 전후, 도시형생활주택과 같은 임대수익용 주택은 6%대 수준으로 예상된다. 매도자의 사정상 급매물이라면 낮은 금액에 구입할 수도 있다.

수익률만 보고 투자하면 낭패
주의할 점은 투자수익률은 절대가치가 아니라는 점이다. 구입 후 임대인 입장에서 가장 중요한 점은 안정적인 관리이다. 안정적 관리란 임대료를 잘 받는 것부터 건물의 하자보수 문제에 대한 대응, 부동산의 처분까지 포함된다. 특히 임대료를 꼬박꼬박 잘 받는 것은 안정적 수익률의 기본이다. 수익률 7%라고 산 부동산도 공실이 생기거나 임대료가 연체되면 수익률은 바로 떨어진다. 앞서 강남 부동산의 수익률이 낮은 이유는 좋은 임차인을 구할 가능성이 높기 때문이다. 좋은 직장에 다니는 안정적 소득의 임차인이나 자금이 탄탄한 기업이 들어올 확률이 높다는 점 때문에 수익률이 낮아도 투자 수요가 형성되는 것이다.

임차인, 매도자의 입장에서 시장조사 필요
결국 수익률이란 매도하는 사람이 매물을 내놓은 금액이다. 주변의 거래사례와 임대료의 수준, 매도자의 투자비용 등을 고려해서 매도자가 결정하게 된다. 매도가격에 대한 매도자의 판단근거를 알아야 투자리스크를 줄일 수 있다. 주변보다 지나치게 수익률이 높은 매물이라면 매도자의 급한 사정 때문인지, 아니면 주변에 비해 임대료가 높은 것인지, 임대료가 높다면 왜 높은지를 따져보아야 한다. 반대로 수익률이 낮다면 주변 거래사례와 비교했을 때 매도가격이 너무 높은지, 아니면 현재 임대료가 주변보다 너무 낮아서 재계약 시점에는 현실화 시킬 수 있는 것인지 등을 판단해야 한다.

하지만 투자경험도 없는 투자자들이 아파트, 오피스텔과 달리 거래사례가 많지 않고 개별 부동산마다 입지와 관리상태, 임대차 현황이 다른 건물이나 원룸 통건물은 임대정보를 조사하는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 가장 좋은 방법은 다른 중개업소를 통해서 임차인의 입장에서 임대물건을 찾아보는 것이다. 내가 투자하려는 물건보다 더 싼 임대물건이 주변에 많거나 더 좋은 입지의 물건을 추천한다면 앞으로 내 임대료가 안정적으로 유지되기 어렵기 때문이다. 반대로 현재의 임대료 정도는 무난하게 받을 입지와 수요라면 투자리스크는 낮아지게 된다.


[김혜현 렌트라이프 대표이사]