특약의 효력은????
특약의 효력
|
약정이라고도 하는 특약의 효력에 대한 주제로 포스팅하려고 합니다. 이 부분은 일반인들보다는 중개사님들이 알고 있어야 할 내용입니다. 계약 체결시 고객의 요구나 중개사의 책임회피를 위해 계약서에 많이 기재하실 텐데요.. 결론부터 말씀드리자면 모든 약정들이 효력을 발생하는 것은 아닙니다. 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 했죠.. 바로 2015년 5월 13일 신설된 규정인데요.. 만약 '2기 이상의 차임연체시 임대인은 계약을 해지할 수 있다.' 또는 '4기 이사의 차임연체시 임대인은 계약을 해지할 수 있다.'와 같은 약정을 기재하였을 경우 이 약정은 효력이 있을까요?? '2기 이상의 ~' 이 약정은 상임법에 명시된 조문보다 임차인에게 더욱 불리하므로 강행규정의 위반으로 무효입니다. '4기 이상의 ~' 이 약정은 임의규정으로서 유효하죠.. 주임법과 상임법은 편면적 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 같은 조문이라도 대상에 따라 강행규정이 될 수도 안 될 수도 있죠.. 일방이 약정을 어겨 소송으로 간다면 판사들이 판단하는 기준은 무엇일까요?? 이 기준이 해당 약정의 효력 유무에 대한 핵심이 되겠죠.. 그럼 지금부터 특약의 효력 유무를 판별하는 방법을 말씀드리겠습니다. 먼저 내가 기재한 약정이 현행법에 없는 내용인지 있는 내용인지를 판별해야 하죠.. 이에 따라 효력이 달라지기 때문입니다. 현행법에 없는 내용을 기재한 경우 이 약정은 사회통념의 범위 내에 있다면 효력이 있습니다. 예를 들어 '임차인이 애완동물을 키우는 경우 해제하기로 한다.'와 같은 약정은 유효한 약정이 되겠죠.. 이런 약정의 위반으로 인해 소송까지 가게 된다면 중개사도 일정 부분 책임을 져야 할 수도 있으니 조심해서 기재를 해야 되겠죠..(임차인이 달라들 수도 있군요 ) 반대로 민법, 주임법, 상임법과같이 현행법에 있는 내용을 기재한 경우에는 다시 두 가지 형태로 나뉩니다. 이 약정이 강행규정인지 임의규정인지를 판단해야 하는 것이죠.. 강행규정과 임의규정 둘 다 조문 그대로를 옮겨 적은 것이라면 이는 쓸데없는 짓입니다. 어차피 법에 명시가 되어 있음으로 기재하지 않아도 되는 것이죠.. 문제는 강행규정과 임의규정에 대한 조문과 다르게 기재했을 경우 차이가 생기는데요.. 강행규정에 대한 조문을 법과 다르게 약정하였다면 이는 무효입니다. 반대로 임의규정에 대한 조문과 다르게 약정한 경우에는 사회통념 범위 내에만 있으면 유효합니다. 이해를 돕기 위해 몇 가지 예를 들어보겠습니다.
1. '계약이 갱신되는 경우 존속기간은 1년으로 한다.' 주택임대차보호법에서 묵시적 갱신시 존속기간은 2년으로 본다는 규정은 임차인에게만 적용되는 강행규정이죠.. 존속기간을 1년으로 약정했다고 하더라도 이 약정은 강행규정 위반으로 무효가 되는 것입니다. 2. '임차인은 원상회복의 의무를 면하기로 한다.' 민법의 원상회복에 관련된 조문은 임의규정으로 법과 다르게 기재되더라도 사회통념의 범위 내에만 있다면 이 약정은 유효합니다. 3. '양도세는 매수인이 부담하기로 한다.' 양도소득세법에 관련 조문이 있는데 판례상 임의규정으로 유효하다고 판시되었죠.. 4. '장기수선충당금을 임차인이 부담하기로 한다.' 관련 조문이 주임법과 상임법에는 없고 주택법 51조에 관련 조문이 있습니다. 판례상 임의규정으로서 위 약정은 유효합니다. 5. '임차인은 부속물매수청구권을 포기하기로 한다.'는 강행규정 위반으로 무효인 약정이지만 '임차인은 비용상환청구권을 포기하기로 한다.'는 임의규정이므로 유효하죠.. 6. '임차인은 임대차계약 만기시 계약갱신요구권을 포기하기로 한다.' 상임법 10조 강행규정의 위반으로 무효입니다. 7. '임대인은 최초 계약일로부터 5년간 월차임 인상요구를 하지 않기로 한다.' 임대인에게 주어지는 권리로 민법, 주임법, 상임법에 관련 조문이 있지만 임의규정으로서 유효합니다. 8. '인허가에 대한 모든 책임은 임차인이 지기로 한다.'(인허가를 받을 수 있도록 임대인이 협조할 의무는 있습니다) 상가 임대차 계약서에 빠지지 않는 단골손님인데요.. 이 약정은 강행규정 위반으로 무효입니다. 혹시 중개사고가 터진다면 일정 부분 중개사의 책임이 있는 것이죠.. 하지만 이런 내용을 아는 임차인은 극소수입니다. 중개사님들도 이 약정이 효력이 있는 것으로 믿고 있는 분들 또한 대단히 많을 것으로 예상합니다.
수백, 수천 가지의 특약을 모두 외워서 기재할 수는 없겠죠.. 이처럼 약정의 효력 유무에 대해 판별하기 위해서는 이 약정이 현행법에 있는 내용인지 있다면 강행규정인지 임의규정인지를 판단해야 합니다. 사실상 이 부분이 가장 어렵죠.. 판례를 지속적으로 공부해야 하는 이유가 여기에 있습니다. 판시사항에 해당 조문이 강행규정인지 임의규정인지 나타나기 때문이죠.. '임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다.'라는 문구는 효력이 있을까요?? 정답은 이 문장은 각 법에서 규정하는 범위 내에서만 유효합니다. 따라서 틀린 문장이 되겠죠.. 이 문장은 '강행규정에 반한 약정은 효력이 없다.'라고 해야 맞습니다. |