임차권양도양수 계약에 관하여
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가끔 문의를 받는 것 중 하나가 부동산임대차계약 중개를 하는데 있어서 전 임차인이 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 새로 들어오는 임차인이 승계를 받을 수 있느냐 입니다.
임차인들 역시 집을 구하다 보면 이미 근저당권이 설정되어 계약을 할 때 망설이는 경우가 종종 있습니다. 집은 너무 마음에 드는데 후순위 임차인으로 들어가는 것이 마음에 걸리는 것이죠. 이때 전 임차인이 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 그대로 승계 받는다면 망설이지 않고 계약을 진행하고자 하는 겁니다 결론부터 말씀드리자면 가능합니다 '임차권양도양수계약' 을 통해서 전 임차인의 대항력과 우선변제권을 승계 받을 수 있습니다
가령 임차인 A / 근저당 B / 근저당 C로 같이 설정되어 있는 상태에서 D라는 임차인이 임대차계약을 맺고자 할 때 이 임차인이 그냥 임대차계약을 맺게 된다면 근저당B, C 보다 후순위 임차인이 되지요. 만약 이 부동산의 경매가 진행된다면 보증금을 회수하기 어려운 상황인데, 이때 임차인 A가 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 승계 받아 그대로 선순위 임차인의 지위를 주장할 수 있다는 것입니다
요건은 1.. 적법한 임차권양도양수 계약 2. 임대인의 동의 3. 양도임차인의 퇴거일로부터 2주 내에 전입신고와 인도를 마치고 점유해야 한다
이 세 가지 요건을 갖춘다면 '임차권양도양수계약'을 통해서 임차인A의 지위를 그대로 승계 받을 수 있습니다. 다만 전 임차인의 지위를 그대로 승계 받는 것이므로 가령 근저당 A / 임차인 B / 근저당 C로 설정된 상태에서 '임차권양도양수계약'을 통해서 임차인 B의 지위를 승계 받는다 하더라도 근저당 A보다 먼저 배당을 받을 수 없고 경매절차에서 소멸되는 권리가 됩니다. 즉, 선행한 담보권을 해치는 결과가 되기 때문에 근저당 C에 대해서만 선순위 권리를 주장할 수 있을 뿐 근저당A의 권리보다는 우선할 수 없습니다.
결론은 선순위 근저당권자가 없는 상태에서 임대차의 대항력과 우선변제권을 구비한 임차인의 경우 '임차권양도양수계약'을 통해 새로운 임차인에게 선순위의 권리를 그대로 제공해 줄 수 있고 그로 인해 보증금을 회수할 수 있으나 선순위 근저당권자가 있는 상태에서 임대차계약을 체결한 임차인의 경우 '임차권양도양수계약'을 통해 새로운 임차인에게 선순위 지위를 갖추게 하진 못합니다 |