집에 대한, 불편한 진실
고현철의 투자포커스
보통 사람들은 부동산투자의 판단력과 운영능력 없이 투자에 나섰다가 재산손실은 물론 몸과 마음을 심히 다칩니다. 이런 현실에 안타까움을 느껴 투자에 관한 모든 정보를 공유하고자 합니다. 제 칼럼을 통해 잘못된 지식을 바꾸고, 새로운 환경에 따른 투자능력을 갖추어 부동산으로 행복한 삶을 누리길 진심으로 바랍니다.
집에 대한, 불편한 진실
선분양은 가상의 집을 보고 구입한다. 실제로 존재하지 않는 주택투자에 수억 원을 지불하는 것이다. 자동차를 구매하면서 시승하지 않고 껍데기만 보고 사는 거와 다름없다. 결국 차의 연비가 떨어지거나 승차감이 불편해도 대항할 능력이 거의 없다. 이미 차 값을 전부 지급했기에 판매자가 적극적으로 대응하지 않을 가능성이 많아서다. 자칫 처치 곤란한 애물단지로 전락할 공산이 큰 이유다. 따라서 주택투자 시 후분양이나 기존주택에 투자하는 게 유익하다. 위험은 사전에 차단하는 게 상책이니 말이다. 글ㅣ고투연구소
‘브랜드’보다 중요한 건, ‘입지와 가격’
모델하우스는 대체로 목재로 만든다. 반면에 실제 주택은 주로 콘크리트로 만든다. 때문에 모델하우스의 집은 실제에 비해 깔끔하다. 시멘트∙모래∙물이 섞인 콘크리트와 비교해, 목재로 시공하기가 수월해서다. 입주 때 실제 집의 마감을 보면, 모델하우스보다 품질이 떨어지는 근거다. 게다가 같은 브랜드라도 주택의 품질은 차이가 난다. 건설회사가 직접 공사를 시행하는 게 아니라, 별도의 전문업체가 시공해서다. 전문업체는 건설회사의 자회사가 아니다. 전문업체는 건설회사가 누가 되든, 수주할 경우 어느 회사에서든 일한다.
결국 어떤 건설회사의 브랜드는 또 다른 건설회사에서 일하는 여러 전문업체가 만든 상표나 진배없다. 이유는 다음과 같다. 대개 아파트를 짓는데 50여 개의 전문업체가 투입된다. 여러 종류의 일 때문에 특정 전문업체들이 함께 시공한다. 건설회사는 여기서 코디 역할만 한다. 직접 사내업체를 두고 공사하는 게 아니라, 외부업체를 활용해 집을 짓는다. 전문업체의 능력에 의존할 수밖에 없는 이유다. 물론 건설회사가 능력부족의 전문업체를 배제시킬 수 있다. 그래도 집은 차와 다르게, 동일브랜드라도 동일품질을 만들긴 어렵다.
‘정부정책∙언론보도’보다, ‘안목’이 우선
기존주택은 선분양의 집과 달리, ‘내부와 외부’를 직접 확인할 수 있다. 선분양처럼 모형을 보고 그대로 지어지기를 학수고대하며, 몇 년간 조마조마할 이유가 없다. 눈으로 보고∙귀로 듣고∙코로 맡고∙피부로 느낀 후, 마음에 안 들면 안 사면 그만이니 말이다. 입주 때 싸울 일도 없다. 사전에 모두 체크하고 들어가는데 분쟁할 일이 없다. 더구나 선분양처럼 단지 내∙외부를 신경 쓸 필요도 없다. 단지 내부가 건설회사의 사정상 바뀌든지, 또는 단지 외부가 건설회사 공사범위 밖이라 관할관청에서 변경하든지 말이다.
선분양은 보통 모델하우스나 카탈로그상에 깨알 같은 글씨로 공지하는 문장이 있다. ‘인허가과정 중 변경될 수 있고, 이해를 돕기 위한 이미지 컷’이라는 문구 말이다. 결국 견본주택에서 확인한 시설이라도, 입주 때 바뀌거나 사라질 수 있다. 반면 기존주택은 바뀔 일이 없다. 이미 단지 내∙외부가 완성된 집을 선택할 테니 말이다. 아울러 기존주택은 ‘서비스’로 제공되는 발코니면적을 금방 확인할 수 있다. 확장되지 않은 발코니면적은 직접 체크할 수 있어서다. 발코니 면적은 주택에 따라 차이가 클 수 있다. 따져야 할 이유다.
선분양은 폐지되기 어려울 것으로 판단된다. 건설회사가 기득권을 쉽게 포기하진 않을 테니 말이다. 물론 정부와 정치권도 선분양을 억제할 생각이 전혀 없어 보인다. 선분양에 대한 제도보완보다, 주택부양 정책들(질문1 참고)만 내놓고 있으니 말이다. 실제로 존재하지 않는 가상의 집을 사고파는 ‘분양권’ 거래가 횡행하는 것만 봐도 알 수 있다. 따라서 서민과 중산층은 스스로 재산을 지켜야 한다. 정부정책과 언론보도에 현혹되지 말고, 자기 자신의 힘으로 판단해야 한다. 그래야 생존할 수 있다. 그리고 가족을 지킬 수 있다.
질문1. 아래의 정부정책으로, 어떤 결과가 초래되고 있는지 알아보자.
△분양가상한제 폐지∙△기준금리 인하∙△LTV DTI규제 완화∙△집단대출 방치∙△저리대출상품 출시∙△신규주택 인허가 승인∙△동시다발적 재건축재개발 승인∙△100만원 대 기업형임대주택 지원∙△재건축 초과이익환수 연기∙△재건축 조합원 소유주택 수만큼 공급 등등.
질문2. 아래의 항목에 대해, 어느 정도의 안목을 갖고 있는지 따져보자.
△교통∙△교육∙△편의시설∙△자연환경∙△방향∙△동 모양∙△동간 거리∙△층수∙△평면∙△모델하우스∙△분양주택의 신규시설∙△분양광고∙△계약서∙△대단지∙△계단식∙△개별난방∙△용적률∙△중형∙△주차대수∙△평지 등등.