교회 매매 임대차 등 (부동산 Q & A)

교회 매매 임대차 등 (부동산 Q & A)

문의 : 부동산담보신탁 된 상가건물에 대한 교회임대차

 

회원들의 권익보호를 위해 수고하시는 협회회장님 이하 임직원 여러분께 감사드립니다.

임대차 중개계약시 어려운 점이 있어 상담 드리고자 합니다.

 

현재 임대차계획중인 상가건물이 부동산담보신탁이 되어 있습니다.

담보신탁 되어 있는 건물의 일부를 교회로 임대차계약을 추진 중에 있습니다.

 

그런데 신탁원부를 확인하여 본 결과 우선수익자의 수익증권(담보신탁부동산)이 약13억 정도 되어 있으며, 우선수익자(은행)의 동의서 및 신탁회사의 확인서를 받아야 한다. 라고 명시되어 있습니다.

 

우선수익자(은행)의 대출계 담당직원하고 통화하여 본 결과 우선수익자의 동의서를 받으면 공매 처분시 우선수익자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있다고 이야기를 합니다. (1순위 세금, 2순위 신탁계약 전 세입자, 3순위 신탁계약 후 동의서를 받은 세입자,4순위 우선수익자)

 

교회는 비영리 단체인데 사업자등록 없이 우선수익자보다 보증금을 보호를 받을 수 있는지 궁금합니다.

 

일반적으로 부동산담보신탁 된 물건의 임대차 계약시 주의해야 할 것은 어떠한 사항이 있는지요?

 

교회건물 임대차시 보호받을 수 있는 방법은 전세권설정이외에는 없는지요?

 

답변 : 전세권 또는 근저당권을 설정해야

 

우리나라 상가건물임대차보호법은 대항력의 요건으로 사업자등록을 요구하고 있습니다. 그런데 교회는 비영리단체이므로 사업자등록을 할 수 없습니다. 따라서 상임법에서 요구하는 사업자등록 요건을 충족할 수 없어 상임법에 의한 대항력 및 우선변제권을 가질 수 없습니다.

 

이런 경우 교회가 보증금을 우선변제 받기 위해서는 가장 효과적인 방법은 신탁자, 수탁자, 우선수익자의 동의를 얻어 전세권을 설정하는 것입니다. 신탁물건의 임대차에는 반드시 신탁원부를 보고 그 신탁원부에 기재된 대로 거래계약을 체결해야 합니다. 그런데 대부분의 신탁에 관련자  즉 신탁자, 수탁자, 수익자들의 동의를 요하고 있습니다.

 

다음으로는 위 3자의 동의를 얻어 근저당권을 설정하는 것입니다. 그 피담보채권은 보증금반환채권의 불이행을 원인으로 하는 손해배상 채권 입니다.

 

 

종교단체(대한예수교장로회) 와 매매 계약시

 

종교단체(대한예수교장로회) 와 매매 계약을 하려합니다.

 

예전 교회자리를 허물고 새로 근린생활용도로 건축한 상태임.(1층~4층은 구분상가로 되어있으며 맨 위층은 교회로 허가받아 건축한 상태)

 

현재 보존등기 종교단체(대한예수교장로회) 로 등기되어있는 상태인데 구분된 1층 상가 101호를 매매하려 할 때 진행을 어떻게 해야 하는지 궁금합니다.

 

대한예수교 장로회 결의서 + 위임장 을 받아 담임목사와 계약하면 되는 것인지?

 

아니면 결의서 + 위임장 외의 서류가 필요한지 궁금합니다.

 

그리고 현재 지목은 종교용지로 되어있는데 매매된 101호에 대해 추후 지목변경도 가능한지 궁금합니다.

 

 

답 변

비법인 사단의 부동산의 처분으로

 

1. 토지명의자의 대표자 신분증

 

2. 대표자 개인 인감증명서와 인감도장

 

3. 회의록(처분결의서), 교단 규약.

 

4. 부동산등기용등록증명서(시군구 발행)

 

5. 매각재산이 00유지재단법인의 교회인 경우는 반드시 시도지사의 사전승인을 받음.

-기본재산매각청원서 - 시도지사승인사항

(교회회의록 사본 첨부, 기본재산처분계획서 첨부- 교회사무국에서준비)  

 

 

교회재단 부동산 매매시 특별히 주의해야할 점이 있나요?

 

제 사무실 부근의 교회재단소유의 건물을 매매중개하려 합니다.

 

개인 간의 거래는 많이 해 보았습니다만

 

법인 특히 교회재단의 부동산을 매매중개 하는 것은 처음이라 혹 실수를 않을까 걱정

 

이 되어 문의 드립니다.

 

과거 본 부동산은 교회재단이사회의 총무이사가 제사무실을  찾아와서 매도의뢰를 한 적이 있었으며, 계약체결을 위해 총무이사에게 전화를 하면 '이사회의 승인이 필요하니 며칠만 기다려 달라.'며 시간을 끄는 통에 번번이 계약 성립이 안 된 적이 있었습니다.

 

헌데, 금번엔 재단이사장이 찾아와서 '총무이사와 통화할 필요 없이 본인과 진행하면 된다.'고 말하였던바, 금번의 매매계약은 재단이사장과의 전화통화로서 전격적인 계약체결단계에 이르렀습니다.

 

문의사항.

 

1. 재단이사장말만 믿고 법인인감증명서(부동산 매도용)/등기권리증/법인등기부등본/법인 인감 을 받아 계약체결을 하면 될 런지요.

 

2. 혹시 재단이사회의 매도승인서 또는 이사 회록 등의 기타서류가 필요한 것은 아닌지 궁금하여 문의 드립니다.

 

 

답  변

 

1. 재단의 기본재산 처분에는 감독청의 인가가 필요 합니다. 따라서 먼저 위와 같은 서류를 챙기시고 그 다음 처분에 관한 이사회 이사록, 정관 규정을 살펴보시기 바랍니다.

 

2.즉 먼저 법인등기부등본, 토지등기부등, 토지대장, 등기권리증 등을 보고 토지 현황을 살펴보고 문제가 없는 지 확인하고, 다음으로 그 부동산 처분에 대한 정관의 규정, 처분에 대한 이사회의사록에 대한 자료를 살펴보고, 마지막으로 그 처분에 대한 감독청의 인가가 있어야 유효 하므로, 단지 가계약만 체결한 후 감독청의 인가를 먼저 신청하여(기본재산인 경우) 그 인가를 득한 다음에 본 계약을 체결해야 합니다.  

 

 

 

교회 소유의 주택을 임차시 방법 및 주의사항

 

교회소유 주택을 처음으로 임대차계약을 하게 됩니다.

 

여러 인터넷 사이트에서 조회하였으나 답변이  상법상법인.사단법인,재단법인,비사단법인의 매매, 임대차등이 혼재하여 답변되어 있어서 더 혼동 스러워 이번질문은 임대차 계약에 있어서 비사단법인 특히 교회중심으로 질문을 드리니 비사단법인 교회 중심으로 답변해주시면 고맙습니다.

 

등기부등본을 보니 소유자가 소유자: 대한예수장로회000교회11244-00000(무슨 번호인지?)    대표자; 홍길동으로 되어 있습니다.

 

근저당채무자: 대한예수장로회000교회 로 되어 있으며 대표 홍길동은 채무자에 빠졌습니다.  

 

1. 임대 계약시 임대인의 계약 대상주체는 누구인지 -000교회 대표홍길동인지.  000교회인지

날인도장은 교회 대표 도장(법인처럼)이 있는지 아니면  대표홍길동 개인도장(아니면 반드시인감도장)을 날인해도 되는지요?

 

* 교회도장일 경우 그것을 어떻게 확인하는지요(기타 법인은 법인인감증명서로 인감도장확인가능한데)

 

* 참고로 교회는 기타법인처럼 법인등기부등본은 없는 건가요?

건물등기부등본에 등록번호로 법인등기부 조회를 하니까 조회가 안 됩니다

 

2. 법인등록증은 있을 것 같은데 고유번호로 인테넷에서 등록증조회 방법은 없나요?

 

3. 통장 입금시 누구에게 입금하는지요. 교회통장인지. 대표자홍길동 개인 통장인지?

 

4. 대표자가 나오지 않으면 위임장과 인감증명이 필요할 것 같은데 교회도 법인처럼 인감증명이 있는지요?

인감증명이 없으면 대체서류는 어떠한 것인지요?

 

5. 임대차계약시에도 매매처럼 총회결의서가 필요한지요.-필요하다면 내용 및 결의서 에 서명날인 대상자는 누구인지?

 

6. 임대차 계약시 교회 측 필요서류를 요약해서 나열해주시면 정말 고맙습니다.

 

교회와 처음계약이라 초보입장에 질문 드리니 양해해주시고 자세한 답변 부탁드립니다.

 

 

 

답 변

 

1. 교회는 자연인이 아닌 사람의 단체나 집단으로서 "법인 아닌 사단"에 속합니다. 이러한 법인 아닌 사단은 실체적 인격을 부여하여 그 대표자나 관리인의 명의로 등기할 수 있도록 하고, 등기용 등록번호를 신고하도록 하여 위에 11244-0000이 등기용 등록번호일 것입니다.

 

2. 그 아래에 대표자 성명과 주민등록번호 주소가 등기되어 있으나 소유자는 "대한예수교장로회000교회"입니다.

 

3. 이러한 비법인 사단은 물건을 소유할 때에는 총유로 하며, 총유는 사단의 정관, 또는 약에 따르고,

 

4. 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 따르고 각 사원은 정관 기타 규약에 좇아 총 유물을 사용 수익할 수 있습니다.

 

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1. 위의경우 계약의 당사자는 "대한예수교장로회000교회"와 하여야 하며, 주민등록번호 란에는 등기용 등록번호를 기재하시고, 공란에 대표자성명, 대표자주민등록번호, 대표자 주소를 쓰시고, 주민등록증을 확인하여 대표자가 직접 오거나 (법률행위)사원 중에 한 사람이 위임을 받아서 오도록 하면 됩니다.

 

2. 입금은 반드시 대한예수교장로회000교회 앞으로 된 통장으로 입금하도록 합니다.

 

3. 관리행위이기 때문에 사원총회 결의서가 붙으면 좋겠지만 현실적으로 어려운 경우도 많습니다. 따라서 계약이 다 끝난 다음에 그 계약서 사본을 내용증명과 함께 등기부상의 주소지로 보내서 이상유무가 있는지 없는지 등에 대한 답변을 보내오도록 하는 것이 좋다고 생각합니다. (개인의견이 가미되었음)

 

4. 교회마다 다 달라서 법인으로 된 경우도 있고 아닌 경우도 있습니다. 교회연합회 같은 경우는 법인이지만, 교회마다 다 달라서 그 밑에 교회가 있는 것도 있고, 독립한 자체 교회가 있는 것도 있어서 다 다릅니다. 법인으로 되어 있는지 물어보셔서 법인이라면 법인인감증명서 발급해오라 하고, 인터넷으로 법인등기부등본을 발급받아 보면 내용을 알 수도 있습니다. 

 

문의 : 임대인이 "교회"일 경우의 임대차계약의건

 

다가구용단독주택입니다. 소유주는 교회이구요

 

계약할 때 확인할 서류는 무엇인지 알고 싶습니다. 

 

답변 : 등기부상 사단법인인 경우 법인 및 대표자 관련 서류

 

등기부상 소유자가 사단법인(교회)인 경우에는 대표자 명의로 계약을 체결하셔야 할 것이므로 이와 관련된 서류를 확인하셔야 할 것입니다(법인 관련서류 및 대표자 확인할 수 있는 서류 증빙) 

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질문 : 교회명의 요양원 건물을 매매 하는데 필요한 서류는 무엇인지 궁금합니다. 

 

답변 : 처분인가 여부를 확인해야

 

교회명의라면 일단 재단명의로 되어 있는 것으로 보입니다. 재단의 경우 부동산을 처분하기 위 하여는 정관규정, 이사회 의사록, 대표자 여부  등이 확인되어야 하고, 행정관청의 처분 인가를 필요로 하는 경우도 있으므로 그런 대상 부동산인지도 확인해야 합니다.

 

또한 요양원이 노인복지시설로 되어 있는지 여부에 따라 다릅니다. 노인복지시설이라면 매수인도 그 자격요건을 득해야 하므로 그에 대한 자격 구비여부도 반드시 확인해야 합니다. 

 

문의 : 부동산담보신탁 된 상가건물에 대한 교회임대차

 

회원들의 권익보호를 위해 수고하시는 협회회장님 이하 임직원 여러분께 감사드립니다.

임대차 중개계약시 어려운 점이 있어 상담 드리고자 합니다.

 

현재 임대차계획중인 상가건물이 부동산담보신탁이 되어 있습니다.

담보신탁 되어 있는 건물의 일부를 교회로 임대차계약을 추진 중에 있습니다.

 

그런데 신탁원부를 확인하여 본 결과 우선수익자의 수익증권(담보신탁부동산)이 약13억 정도 되어 있으며, 우선수익자(은행)의 동의서 및 신탁회사의 확인서를 받아야 한다. 라고 명시되어 있습니다.

 

우선수익자(은행)의 대출계 담당직원하고 통화하여 본 결과 우선수익자의 동의서를 받으면 공매 처분시 우선수익자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있다고 이야기를 합니다. (1순위 세금, 2순위 신탁계약 전 세입자, 3순위 신탁계약 후 동의서를 받은 세입자,4순위 우선수익자)

 

교회는 비영리 단체인데 사업자등록 없이 우선수익자보다 보증금을 보호를 받을 수 있는지 궁금합니다.

 

일반적으로 부동산담보신탁 된 물건의 임대차 계약시 주의해야 할 것은 어떠한 사항이 있는지요?

 

교회건물 임대차시 보호받을 수 있는 방법은 전세권설정이외에는 없는지요?

 

 

답변 : 전세권 또는 근저당권을 설정해야

 

우리나라 상가건물임대차보호법은 대항력의 요건으로 사업자등록을 요구하고 있습니다. 그런데 교회는 비영리단체이므로 사업자등록을 할 수 없습니다. 따라서 상임법에서 요구하는 사업자등록 요건을 충족할 수 없어 상임법에 의한 대항력 및 우선변제권을 가질 수 없습니다.

 

이런 경우 교회가 보증금을 우선변제 받기 위해서는 가장 효과적인 방법은 신탁자, 수탁자, 우선수익자의 동의를 얻어 전세권을 설정하는 것입니다. 신탁물건의 임대차에는 반드시 신탁원부를 보고 그 신탁원부에 기재된 대로 거래계약을 체결해야 합니다. 그런데 대부분의 신탁에 관련자  즉 신탁자, 수탁자, 수익자들의 동의를 요하고 있습니다.

 

다음으로는 위 3자의 동의를 얻어 근저당권을 설정하는 것입니다. 그 피담보채권은 보증금반환채권의 불이행을 원인으로 하는 손해배상 채권 입니다.

 

일상가사 대리권 관련 판례

대법원 1970.10.30. 선고 70다1812 판결 【소유권이전등기말소】[집18(3)민,256]  

 

판시사항

남편이 정신병으로 장기간 병원에 입원하였고 입원당시 입원비, 생활비, 자녀교육비 등을 준비하여 두지 아니한 경우에 그 아내에게 가사 대리권이 있었고, 남편소유의 가대를 적정가격으로 매도하여 그로서 위비용에 충당하고 나머지로서 대신 들어가 살 집을 매수하였다면 매수인이 이러한 사유를 알았건 몰랐건 간에 객관적으로 보아서 그 처에게 남편의 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 사유가 된다고 보아야 할 것이다.

 

재판요지

남편이 정신병으로 장기간 병원에 입원함에 있어서, 입원비 생활비, 자녀교육비 등을 준비하여 두지 않은 경우에 그 아내에게 가사 대리권이 있었고 남편소유의 가대를 적정가격으로 매도하여 그로서 위 비용에 충당하고 나머지로서 대신 들어가 살 집을 매수하였다면 매수인이 이러한 사유를 알았건 몰랐건 간에 객관적으로 보아서 그 아내에게 남편의 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 사유가 된다고 보아야 할 것이다.

 

대법원 1997.11.28. 선고 97다31229 판결 【대여금등】[공98.1.1.[49],77]

 

판시사항

[1] 일상의 가사에 관한 법률행위의 범위 및 그 판단 기준 [2] 부인이 교회에의 건축 헌금, 가게 인수자금 또는 대규모 주택 및 아파트구입자금 등의 명목으로 금원을 차용한 행위는 일상의 가사에 관한 법률행위의범위에 속하지 않는다고 본 사례

 

재판요지

[1] 민법 제832조에서 말하는 일상의 가사에 관한 법률행위라 함은 부부의 공동생활에서 필요로 하는 통상의 사무에 관한 법률행위를 말하는 것으로, 그 구체적인 범위는 부부공동체의 사회적 지위·직업·재산·수입 능력 등 현실적 생활 상태뿐만 아니라 그 부부의 생활 장소인 지역 사회의 관습 등에 의하여 정하여지나, 당해 구체적인 법률행위가 일상의 가사에 관한 법률행위인지 여부를 판단함에 있어서는 그 법률행위를 한 부부공동체의 내부 사정이나 그 행위의 개별적인 목적만을 중시할 것이 아니라, 그 법률행위의 객관적인 종류나 성질 등도 충분히 고려하여 판단하여야 한다.

 

[2] 부인이 교회에의 건축 헌금, 가게의 인수대금, 장남의 교회 및 주택임대차보증금의 보조금, 거액의 대출금에 대한 이자 지급 등의 명목으로 금원을 차용한 행위는 일상 가사에 속한다고 볼 수는 없으며, 주택 및 아파트 구입비용 명목으로 차용한 경우 그와 같은 비용의 지출이 부부공동체를 유지하기 위하여 필수적인 주거 공간을 마련하기 위한 것이라면 일상의 가사에 속한다고 볼 여지가 있을 수 있으나 그 주택 및 아파트의 매매대금이 거액에 이르는 대규모의 주택이나 아파트라면 그 구입 또한 일상의 가사에 속하는 것이라고 보기는 어렵다고 한 사례.