<< REITs 란 ? >>
REITs란 주식이나 수익증권 등을 발행하여 자금을 모집한 후 이를 부동산 또는 부동산관련 대출 그리고 부동산 유가증권 등에 운용한 후 그 수익을 투자자에게 배분하는 부동산 간접투자상품이다.
REITs는 자금 모집방법, 투자대상, 자산관리 형태에 따라 몇 가지로 나뉜다.
가장 대표적인 것은 자금 모집방법에 의한 구분으로 회사형(주식형)과 계약형(신탁형)이 있다.
회사형은 투자자가 주식을 매입하여 주주가 돼서 회사의 경영권을 갖는 방식이고, 계약형은 투자자가 수익증권을 매입해 경영에 참여하지 않고 이익이 발생하면 투자한 만큼 이익을 받는 방식이다.
또한 투자대상을 기준으로 지분형(Equity)과 모기지형(Mortgage)으로 나눌 수 있다.
지분형은 투자대상이 대부분 토지나 건물 등 부동산이고, 수익은 이들로부터 나오는 임대료이다.
반면 모기지형은 투자대상이 MBS, ABS 등 부동산 금융상품이고, 수익은 이들로부터 나오는 이자나 배당 등이다.
이밖에 REITs회사에서 투자한 부동산을 누가 관리하느냐에 따라 REITs회사가 직접 챙기는 자가관리형과 전문관리회사에 위탁하는 외부관리형으로 나눌 수 있다
REITs는 1960년대 이후부터 미국의 부동산시장에서 간접투자의 문을 열었고, 40년간 꾸준히 건실한 성장을 해 왔으며 세계에서 가장 선진화된 부동산 간접투자상품이 되었다.
이러한 REITs는 홍콩의 Publicly Listed Real Property Company 및 호주의 LPT(Listed Property Trust)와 더불어 부동산 간접투자의 가장 발달된 형태이다. 그러나 투명성, 환금성, 투자의 안정성, 투자의 성공적인 역사 등을 고려할 때 이중에서 REITs가 국내 시장에 가장 적합한 부동산 간접투자상품으로 판단된다.
●ABS와 MBS가 채권형으로 고정이자를 수취하되 자산가치 상승에 따른 이익을 수취할 수 없다는 단점이 있는 데(현금흐름을 운용)
●반하여, REITs는 지분형 투자상품으로 주식을 통한 배당과 주가상승이익을 동시에 추구할 수 있다.
REITs는 적은 자본을 투자하는 다수의 투자자들에게 전국에 산재하고 있는 대규모의 첨단 고층빌딩이나 화려한 쇼핑몰, 대단위의 임대주택 등에 투자할 수 있는 기회를 제공해 주는 투자수단이다.
개인으로서는 투자하기 어려운 이들 상품을 다수의 투자자가 모여 공동으로 투자하여 그 수익을 나누어 갖는 구조인 것이다. 이와 같이 우수한 부동산 전문인력들이 끊임없이 부동산을 개발, 관리, 판매, 이용할 수 있는 효율적인 방법을 강구해 내는 부동산전문회사가 바로 REITs인 것이다.
REITs의 사업구조는 부동산에서 발생하는 현금흐름을 운용하여 제고하는 방식으로 기존 부동산시장 의 사업방식과는 근본적으로 차이가 있다. 즉, REITs는 다음과 같은 여러 기능 등을 수행하는 사업체계라는 특징을 가진다.
1) 금융기능
①REITs는 자본시장에서 부채형태의 레버리지 보다는 주로 주식 또는 수익증권을 발행하여 자금을 조달한다. 반면 기존 부동산시장에서는 선분양 및 기성고 수입, 용역수입 외에도 차입, 보증, 담보 등의 부채형태의 자금조달에 크게 의존한다.
②REITs의 경우 출자, 유무상증자, 파트너쉽 등 자본시장에서 직접금융을 통하여 자금을 조달하는 반면, 기존 부동산시장에서는 발주자의 자금 또는 차입 위주의 간접금융을 통하여 자금을 조달한다. 이러한 차이가 발생하는 원인은 투자행위를 대신하는 투자도 관체인 REITs는 투자자를 위하여 안정적인 사업을 수행해야 하므로, 일반기업 또는 투자체와는 달리 부채를 적극적으로 조달하여 능동적으로 사업을 추진하는 것을 지양하고 있기 때문이다.
2) 사업성 위주의 자금운용
①REITs는 부동산을 개발, 취득, 유지, 임대 등의 운영에서 철저한 사업성 위주로 자금을 운용하는 반면, 기존의 부동산시장에서는 부채상환과 같은 전통적인 기업금융방식으로 자금을 운용한다. 특히 개발사업에서 REITs는 사업성 평가에 의한 프로젝트금융(비록 사업과 REITs는 분리되지는 않지만)으로 개발사업을 추진하므로 사업추진 일정단계별로 자금집행의 투명성 및 적합성에 주목하는 반면, 기존 부동산시장은 부채상환을 위한 자금집행의 일정조정에 주목한다. 이러한 시장행위의 결과는 실제로 개발사업의 성공여부를 판가름하는 중요한 요인이 된다.
3) 부동산의 종합운용
REITs는 부동산의 라이프 사이클 전반을 통합운용 하는 종합운용의 기능을 갖는 반면, 기존 부동산시장에서는 업체별로 부동산운용업무가 부문별로 한정되어 있어 제한된 부동산 서비스의 기능을 갖는다. 즉 REITs의 경우 자체조직으로 또는 외부위탁으로의 여부에 관계없이 부동산의 취득, 임대차, 개량, 시설관리, 처분 등의 업무를 프로젝트 매니져로 또는 시행자로 수행하는 반면, 기존부동산시장에서는 부동산의 각 운용업무를 업체별로 부분적으로 수주를 받아 관련 서비스를 제공한다. 이러한 차이로 인해 REITs는 독자적으로 부동산운용기능을 수행할 수 있다.
4) one-Stop식 통합운용 서비스
REITs는 부동산을 one-Stop식으로 통합운용 하는 반면, 기존부동산시장에서는 컨설팅, 중개, 분양대행 등의 용역서비스를 개별적으로 운용한다. 즉 REITs는 부동산에 관련된 운용업무를 하나의 프로젝트 내에서 모두 통합하여 운용하므로 관련업무간의 연계성 및 프로젝트 본질의 지속성 및 일관성을 유지하여 부동산 운용업무를 기존 부동산 서비스업체보다 효율적으로 수행할 수 있다.
이러한 운용체계의 차이는 부동산운용의 전문성 및 사업성의 질적 차이를 유발할 수 있는 중요한 요인이 된다.
5) 개발 프로젝트의 전과정(주관. 시행, 통제)
REITs는 기획형 개발프로젝트사업을 시행하는 프로젝트 매니져로서의 역할을 담당하는 반면, 기존 부동산시장에서는 건설업체의 자체사업을 제외하면, 프로젝트 매니지먼트를 수행하는데 한계를 지니고 있다. 즉 개발사업에서 REITs는 프로젝트의 사업성을 평가하여 프로젝트 전과정을 주관하고 통제하고 관리하는 반면, 기존부동산 시장에서는 자금 및 토지를 투입하고 시공을 담당하는 시장참여자의 이해관계에 따라 프로젝트 전과정을 주관하는 프로젝트 매니지먼트의 완전한 수행여부가 결정된다. 이러한 차이는 프로젝트의 안전성 및 완성에 결정적인 영향을 미칠 수 있다. 특히 개발사업 구조가 불안정하고 이해관계자가 첨예하게 대립될 경우 REITs의 프로젝트 매니지먼트의 기능은 사업구조의 안전성을 제고할 수 있는 유효한 장치가 된다.
또한, REITs는 시행자로서 시공자에게 발주를 통하여 개발사업을 추진하는 반면, 기존부동산시장에서는 시행자로 부터 시공권 수주를 통하여 개발사업에 참여한다.
6) 정보의 통합. 표준. 인텍스화 및 공시
REITs는 부동산에 특화된 정보뿐만 아니라 부동산의 시장구조에 영향을 미치는 각종 거시지표 및 금융지표, 인구동태의 변화, 시장니스정보 등 부동산 관련정보를 모두 통합하여 처리분석 하는 정보통합처리기능을 담당하는 반면, 기존부동산시장에서는 부동산정보업체를 중심으로 부동산에 특화된 정보를 위주로 관련정보를 통합하여 이를 개별적으로 처리 및 분석하고 있다.
이와 더불어 REITs는 관련정보를 표준화하고 인텍스화 하여 정보의 유용성과 생산성을 제고하는 반면, 기존부동산시장에서는 소수의 개별정보를 단순하게 지수화 하는데 국한함으로써 정보의 가치가 제한적이다. REITs는 자금을 조달하기 위하여 자본시장에서 주식 또는 수익증권을 발행해야 하므로, 자본시장에서 투자자들에게 공시를 해야 하는등 IR 활동을 공식적으로 수행해야 한다.
1) 정책면의 REITs 장점
① 대규모 부동산의 지분소유 기회제공
REITs를 통하여 이루어낸 가장 획기적인 성과는 소액 투자자들에게 대규모 부동산 소유의 기회를 제공해 주었다는 것이다.
일반적으로 부동산에 대한 투자는 그 투자금액의 규모가 클수록 수익률도 비례하여 커지는 경향을 지니고 있다. 따라서 REITs를 통하여 소액의 투자자들도 보다 큰 투자수익을 누릴 수 있는 기회가 생기게 되었다. REITs 제도는 부동산을 증권화하여 투자자들에게 매매하기 때문에, 큰 규모의 부동산에 대한 소유는 상상하지도 못했던 일반 서민투자자들도 참여할 수 있게 되었다는 점이다.
② 현금으로의 전환
미국 REITs 제도의 또 하나의 장점은 자산유동화(ABS), 주택저당채권유동화(MBS) 제도와 마찬가지로 유동성이 결여된 부동산을 증권화를 통하여 현금화가 손쉬운 형태로 전환시켰다는 점이다. 일반적으로 부동산은 그 규모가 크고, 고가이기 때문에 유가증권에 비해 거래가 잘 되지 않고 환금성도 떨어진다. 이점이 부동산에 대한 투자가 지니고 있는 가장 큰 단점인데, 이제는 주식시장을 통해서 투자자들은 매도 및 매수를 거의 동시적으로 할 수 있다. 따라서 금융회사들도 REITs를 통해 부동산을 채권이라는 형태로 쉽게 유동화 시킬 수 있어 대출회전율이 증가되어 BIS비율도 안정적으로 유지시킬 수 있다.
③ 부동산 전문가의 활용
부동산 전문가의 활용으로서 REITs는 수동성의 원칙에 의해 스스로 부동산 경영에 참가하는 것이 금지되고 있기 때문에 전문적인 부동산 관리능력이 있는 전문가를 활용하게 되어 수익성도 증대될 수 있다. 이에 따른 관리비는 REITs의 전체경비에서 차지하는 비율이 작기 때문에 투자자들에게 큰 부담이 되지 않는다. 또한 부동산 시장에 전문가들을 양성하는 역할을 담당할 수 있기 때문에 밀려드는 외국의 자본 및 기술에 대한 경쟁력 강화를 꾀할 수 있다.
2) 투자자 입장에서의 장점
① 세제혜택
투자자의 측면에서 REITs의 가장 큰 특징이자 장점은 법인차원의 세금이 부과되지 않는다는 것이다. REITs는 일정한 세제상의 요건만 충족시키면 도관(Conduit)으로 인정되어 비과세 되고 운용수익은 투자자들에게 배당관계에서 과세된다. 즉 도관 자체는 법인세가 부과되지 않는다. 그러므로 일반 법인이 부동산에 투자하는 것보다 많은 세제혜택을 받게 된다.
② 높은 수익률
모든 REITs는 배당을 하게되며 최근의 평균배당률은 8%정도이다. 이런 수치는 다른 일반투자의 배당에 비하여 엄청난 투자가치를 투자자들에게 제공하고 있다..
③ 투자의 안전성
부동산 관련 주식이 갖는 장점 중에는 인플레이션에 대한 보호장치가 있다. 다른 주식에 투자할 경우 소위 깡통구좌도 될 수 있지만, 부동산은 그 자체가 사라지는 것은 아니므로 그러한 면에서 투자자금에 대한 최소한의 보호장치를 자동적으로 지니고 있는 것이다. 부동산은 수익을 발생시킬 수 있는 잠재성을 지니고 있고 오래도록 소유할 수 있는 실물이다.
④ 분산투자를 통한 위험감소
REITs를 통한 투자는 부동산 투자대상을 분산화 함으로써 투자위험을 감소시키는 것이 가능하다. 지역별 혹은 부동산 유형별로 분산 투자하여 위험을 감소시키는 경우도 있고, 투자자가 투자대상이 다른 몇 개의 REITs를 가지고 독자적으로 분산투자를 만들어 위험을 감소시키는 경우도 있다.
⑤ 효율적 감사
마지막으로 REITs의 성과는 이사회, 분석가, 감사 그리고 경제금융 미디어로부터 항상 감사를 받게 된다는 안정성도 지니고 있다.
1) 개념 및 구조
① 계약형 REITs의 개념
현행 법률 체계에서 제도적으로 허용된 계약형 부동산투자신탁은 『신탁업법』에 근간을 두고 있다.
이는 부동산 매입 및 개발과 관련된 투자를 목적으로 금전을 신탁 받을 수 있는 은행이 신탁 계정을 설정하고 이를 바탕으로 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산 투자신탁 업무를 수행하는 제도를 의미한다.
현행 제도에 의하면, 부동산과 관련된 신탁형 부동산투자신탁의 운용대상은 부동산의 매입, 개발 및 임대사업, 부동산관련 프로젝트(매입 또는 개발)를 위한 대출, 그리고 MBS 등과 같이 부동산관련 유동화증권의 매입 등이며, 기타 여유 자금은 금융기관에 예치하거나, 국공사채 등 유가증권의 인수 및 매입 등에 운용할 수 있다
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그러나, REITs 제도의 도입 목적에 따라 연평균 운용펀드의 70% 이상을 부동산과 관련하여 운용하여야 한다
② 계약형 REITs의 구조
계약형 부동산투자신탁제도는 자산관리 및 운용 기능의 소재에 따라 ●외부 관리형과 ●자기 관리형으로 세분할 수 있다.
외부 관리형은 은행이 부동산 및 부동산관련 유가증권운용의 주체로서 전문인력으로 구성된 자산관리회사를 100% 출자를 통하여 자회사로 설립하거나 또는 독립적인 자산관리회사와 계약을 체결하고, 자산관리회사는 신탁 계정의 자산 관리 및 운용을 위한 별도의 계약 구조를 갖는다.
이와 같은 구조는 기본적으로 은행이 부동산투자신탁업무와 전문화된 자산운영회사의 기능을 내부적으로 보유하는 것이 어렵기 때문이다.(자회사 설립)
따라서 전문화기능 분화에 따라 은행은 신탁계정을 통한 자금 조달의 기능을 담당하고, 자산관리회사는 조달된 자금을 부동산투자신탁 업무에 운용하는 것이다.
이와는 달리, 자기 관리형(은행이 자회사를 설립하지 않고 은행의 내부조직으로) 은 스폰서인 은행이 자산 관리 및 운용기능을 스폰서 조직의 내부에 갖고 부동산투자신탁 업무를 수행하는 방식이다. 이는 『신탁업법』에 근거한 은행이 신탁 계정의 설정, 자산 보관 및 관리와 운용의 주체로서, 자산보관의 기능과 더불어 부동산의 매입과 개발, 그리고 부동산관련 유가증권 운용의 기능을 담당하는 구조이다.
이와 같은 구조는 자산 관리 및 운용의 기능이 은행의 내부에 있다는 점에서, 국토교통부의 부동산투자회사와 유사한 구조를 갖고 있다.
그러나, 자기 관리 방식은 투자자의 입장에서 자산운용 및 관리 절차에 대하여 투자자가 직접적으로 통제할 수 없으며, 일정 규모 이상의 펀드로 성장하기 이전에는 자산 관리 및 운용 기능의 내부 보유에 따른 자기 관리비용의 부담이 크다는 단점이 있다. 반면, 자기 관리 방식은 외부관리 방식과 비교하여 미국의REITs 또는 호주의 LPT와 같이 자금 관리 및 운용에 따른 책임의 소재가 명확하게 스폰서인 은행에 있다는 장점이 있다.
2) 프로젝트 파이낸싱 방식의 계약형 REITs 상품
프로젝트 파이낸싱이란 사업주와 법적으로 독립된 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융기법을 의미한다.
현재 은행에서 시행하고 있는 부동산투자신탁은 일종의 계약형 모기지REITs라 할 수 있다. 은행은 불특정금전신탁을 통해 투자자금을 모아, 별도위탁계좌(escrow account)를 개설하고 모은 자금은 이 계좌에 위탁하고, 담보가격이 아닌 프로젝트의 사업성을 보고 토지매입자금이나 공사비를 대출해주는 프로젝트 파이낸싱(project financing) 방식으로 투자자금을 운용한다.
따라서 은행은 시행사와 시공사가 업무약정대로 공사를 진행하는지 점검해 가며 사업비를 지급한다.
동시에 계약금, 중도금 등 분양대금과 기타 수입도 별도위탁계좌로 들어오고, 별도위탁계좌로 들어온 수입금은 투자원리금 상환자원으로 우선 적립한다.
투자자금은 일시에 모은 반면 사업비는 공정에 따라 점증적으로 지출된다. 그리고 분양시는 계약금, 그리고 일정 시점이 지나면 중도금이 납입된다. 따라서 수입과 지출의 시점이 다르므로 여유자금이 발생한다.
이러한 여유자금은 은행이 위탁받아 국공사채 등에 투입하여 추가 수익을 올릴 수 있는 것이다. 따라서 부동산투자신탁의 수익률은 프로젝트 파이낸싱 방식으로 대출한 자금의 대출이자와 여유자금 운용수익에 좌우된다.
1970년대 초반 미국 모기지 REITs의 몰락은 현행 은행의 부동산투자신탁운용에 교훈으로 삼아야 할 것이다.
70년대는 미국 REITs의 새로운 시대였다. 많은 은행들이 모기지REITs에 참여하였다. 실제 1968년~70년 사이에 50개의 새로운 모기지REITs사가 은행들에 의해 창설되었다. 이들 모기지 REITs들은 주주들의 투자자금과 차입금으로 건설회사에 단기 자금을 대부하였고, 건설회사들은 대부분 사무실 건설에 전념하였다. 그러나 1973년 오일쇼크로 건설업체들은 심각한 타격을 받았으며, 1974년 말에는 모기지REITs회사들의 73%가 부실자산을 보일 정도로 타격을 받아 REITs는 급격한 쇠퇴를 보였다.
현재 우리 은행이 시행하는 부동산투자신탁도 프로젝트 파이낸싱 방식으로 투자금을 운용하므로 담보가 미약한 상태이다. 시공사 혹은 시행사의 도산이나, 미분양의 급증, 사업의 지연 등은 투자자산의 안정성 면에서 가장 중요한 변수이다. 따라서 투자자로서는 시공회사와 시행사의 안정성, 당해 사업의 분양성 그리고 민원 등에 의한 사업지연 여부를 확인하고 투자하는 자세가 필요하다.
반면 투자자금을 운영하는 은행으로서는 시공회사와 시행사의 도산시 어떻게 공사중인 사업장을 운용하고 연대 시공회사에 원활히 인수시킬 것인지, 하도급 업체에 대한 공사비 지불관계는 정상적인지 등에 대한 충분한 대비가 있어야 할 것이다.
