“수익형 부동산 투자, ‘임대료’에 초점 맞춰야”/수익률 높아도 세금 등 제외하면 남는 거 없어

“수익형 부동산 투자, ‘임대료’에 초점 맞춰야”/수익률 높아도 세금 등 제외하면 남는 거 없어

최승호

저금리 기조가 이어지면서 오피스텔 투자를 고려 중인 이모(54)씨. 이씨는 “은퇴 후 퇴직금과 여유자금 등으로 오피스텔을 매입해 매달 월세를 받아 생활할 계획”이라고 말했다. 이 같은 계획하에 이씨는 지난 3개월간 틈이 날 때마다 서울과 수도권 오피스텔 밀집 지역을 찾아 다녔다. 이씨는 임대수익률만 놓고 보면 서울 외곽이나 수도권이 서울 도심보다 낫다는 결론을 내리고 수도권 오피스텔을 사기로 마음 먹었다. 하지만 전문가들의 생각은 다르다. 이씨의 이 같은 투자 방식도 틀린 것은 아니지만 수익률을 쫒다보면 자칫 수익은커녕 손해를 볼 수 있다고 지적한다. 그 이유가 뭘까. 우선 오피스텔은 한 두채 만으로는 임대수익을 내기가 쉽지 않기 때문이다. 직장이 있는 투자자라면 모를까 그렇지 않은 경우 사업자등록을 하면 건강보험료·국민연금을 따로 내야 하는 등 예상하지 못한 지출이 적지 않다. 월세 총액 정하고 상품도 정해야 임차인을 구하고 공실을 고려하는 것은 기본이다. 여기에 예기치 못한 건강보험료 등을 내고 나면 투자 전 계산한 임대수익률이 연 5~6%대라면 실질 임대수익률은 2~3%에 그친다. 임대수익률이 연 2~3%라면 대출 금액 등을 고려하면 사실상 수익률이 제로에 가까워 진다. 오피스텔 한 두 채로 임대수익을 내기가 어려운 게 바로 이 때문이다. 수익도 수익이지만 이렇게 되면 은퇴 후 임대수익으로 생활하기로 한 계획도 틀어진다. 매달 실제 손에 쥘 수 있는 돈이 몇 푼 안되기 때문이다. 예컨대 보증금 1000만원에 월세 80만원짜리 오피스텔 1채에 투자했다면 건강보험료만 15만원 가량을 내야 한다. 여기에 각종 부대비용·세금을 제하면 실제 수익은 마이너스다. 매달 손에 쥘 수 있는 돈은 실제 80만원이 아니라 20~30만원에 그치는 셈이다. 이 때문에 전문가들은 수익형부동산에 투자할 때는 임대수익률이 아닌 ‘월세 총액’에 초점을 맞춰야 한다고 조언한다. 이씨처럼 월세 수익으로 생활할 계획이고, 생활을 이어가기 위한 수익이 월 300만원이라면 월세로 300만원을 받을 수 있게 투자해야 한다는 것이다. 예컨대 월세가 150만원짜리 오피스텔이라면 어떻게든 2채를 매입해야 한다. 월세가 300만원짜리인 상가 1채를 매입하는 것도 방법이 될 수 있다. 신한PB 이남수 PB팀장은 “지금까지는 ‘1억원을 투자해 얼마를 벌 수 있을까’를 고민했다면 앞으로는 ‘월 300만원을 벌려면 얼마를 어떻게 투자해야 할까’하는 식으로 투자 방식을 바꿔야 한다”고 말했다. 수익형부동산 투자에 대한 발상의 전환이 필요한 것이다. 이 팀장은 “수익형 부동산은 특성상 투자금을 낮춰야 높은 수익을 낼 수 있다”며 “월세 총액에 초점을 두고 투자 상품을 찾는다면 자연스레 임대료에 비해 가격이 싼 단지를 고르게 된다”고 말했다. 투자 금액이 정해진 상태에서 월세 총액을 맞추기 위해선 매입 금액을 낮추는 방법 밖엔 없기 때문이다. 특히 이씨와 같이 은퇴를 앞둔 중장년층이라면 더욱 그렇다. 전문가들은 “상품 종류도 중요하지만 그보다 앞서 임대를 통해 벌어야 하는 금액을 정하고 접근해야 한다”고 말했다.