임대차 분쟁, 사전에 준비하면 절반은 막을 수 있다

임대차 분쟁, 사전에 준비하면 절반은 막을 수 있다



임대업이 꿈인 나라.

얼마 전 모 TV 프로그램의 주제로 많은 공감과 화제를 모았다.
많은 사람들이 임대업을 꿈꾸지만, 반대로 임대업을 그만두고 싶어 하는 사람들이 많은 나라이기도 하다. 임대인이라면 누구나 한두번씩 겪게 되는 임차인과의 분쟁은 행복한 임대업의 방해 요소이다. 특히 관행상 임대차 계약서는 간단히 쓰여지고, 문제가 발생하면 통상적인 관례에 따라 해결하려다보니 곪을 데로 곪다가 법정에 서는 사례도 빈번하다. 불필요한 분쟁을 줄이기 위해서는 임대인들도 임대차 제도를 잘 이해하고, 필요한 조정사항은 사전에 계약서에 반영해야 한다.

보증금은 최소한 월세의 15개월분을 받아야 한다.

분쟁이 생기지 않으면 좋겠지만 최악의 경우 명도소송에 들어가면 최소 4~6개월의 기간이 필요하다. 월세가 2~3개월 밀렸을 때부터 명도소송을 한다면 꼬박 12개월이 소요된다. 관리비 미납까지 고려한다면 보증금은 월 임대료의 최소 15개월분을 확보해야 한다.

임차인들은 법적으로 보호받는 계약기간이 있다

임대차 계약기간은 상호 협의에 따라 정하지만, 소액 임차인을 위한 최소한의 계약기간과 갱신권이 법적으로 보장되고 있다. 상가는 상가건물임대차보호법의 적용 대상이면 최소 계약기간은 1년이다. 또 금액에 관계없이 5년간의 갱신권을 부여하고 있다. 주택은 주택임대차보호법상 최소 계약기간을 2년으로 정하고 갱신권은 없다. 임대인 마음대로 단기계약을 했다고 임차인을 내보낼 수는 없다.

내 상가, 내 맘대로 임대료를 인상한다?

장기간의 임대차 계약을 하는 경우, 통상 계약기간 중에 중도 인상조항을 넣는 경우가 있다. 하지만 역시 상가임대차 보호법 대상일 경우 연간 최대 9%를 초과할 수 없고, 주택은 연간 5%를 넘을 수 없다. 계약 또는 증액한 후 1년 이내는 인상할 수 없다는 점도 명심한다.

면적은 계약서상 명확하게 정리한다.

계약 임대차 분쟁 중 심심찮게 등장하는 문제가 면적이다.
면적은 전용면적, 공용면적, 임대면적 등 기준이 다양하고, 실제 사용 면적과도 차이가 있다. 계약면적은 30㎡였는데 임차인이 실측을 하면 20㎡인 경우, 임차인이 임대면적을 근거로 임대료 인하를 요구할 수 있고 임대인 입장에서는 불리하다. 계약 전에 건축도면이나 건축물 현황도를 기준으로 임대면적으로 합의하고, 계약서에도 첨부하는 것이 안전하다. 도면이 없다면 건축물 대장을 기초로 임차인에게 확인하고 근거를 남겨야 한다.

담보제공 비용과 질권해지도 잘 챙겨야 한다.

임차인이 법인이라면 보증금에 대한 안전장치로 근저당권을 설정하거나 전세권설정 등기를 요구하는 경우가 있다. 이 때 질권 설정과 해지비용을 누가 부담할 것인지 부담 주체를 결정해야 한다. 통상은 임차인의 요구이기 때문에 임차인이 부담한다. 또 계약서상 해당 질권에 대해서 제 3자에게 양도하거나 담보제공을 하지 않도록 명기해야 한다. 또 퇴실 할 때는 반드시 질권을 해지해야한다. 임차인이 나간 후에도 질권이 설정되어 있어서 새로운 임차인을 찾기 어려울 수도 있다.



[김혜현 렌트라이프 대표이사]