[우종덕 교수의 부동산생활 길잡이] 부동산 간접투자 -부동산 투자회사 리츠(REITs)의 개요 및 특징

[우종덕 교수의 부동산생활 길잡이] 부동산 간접투자 -부동산 투자회사 리츠(REITs)의 개요 및 특징 

 

 부동산 직접투자에서는 ●수익만을 생각하고 위험(특히 팔리지 않는 비유동성의 위험)에 대한 인식 부족으로 손해를 보는 경우와 ●경기변동에 의한 불안한 인식 등으로 부동산투자를 기피하는 현상이 발생하고 있다.

 

안정적이고 선진화된 투자방법의 모색이 필요한 이유이다.

미국을 비롯한 선진국에서 활성화되고 있는 안정적 수익을 수취하며 위험이 적은(특히 현금화가 손쉬운 투자) 부동산 투자방법인 리츠제도에 대해 살펴보기로 한다

부동산에 직접 투자하는 대신 간접투자 방법으로 부동산투자회사를 통해 투자하는 방법이 있다.

 

부동산투자회사(REITs: Real Estate Investment Trusts)는 부동산 투자를 전문으로 하는 뮤추얼 펀드( mutual fund : 공모주) 이다.

 

☆리츠는 주식발행을 통하여 다수의 투자자로부터 자금을 모아서 부동산에 투자 운영하고 이런 투자를 통해 발생된 수익을 투자자에게 배당하는 회사이다.

 

☆리츠는 직접 부동산에 투자하는 대신

◆간접적으로 부동산에 투자하는 간접투자 상품으로 펀드가 투자자에게서 모집한 자금을 주식이나 채권에 투자하는데 비해 ◆리츠는 운용자금을 부동산에 투자한다는 점이 다를 뿐

기본적인 운용구조는 유사하다고 할 수 있다.

리츠는 발행주식을 주식시장에 상장하기 때문에 투자자들은 주식시장에서 주식매매를 통해 투자자금을 회수할 수 있어 현금화가 용이해 부동산투자의 가장 큰 리스크(Risk)인 환금성에 대한 위험을 걱정할 필요가 없다.

 

☆리츠의 운용과 관련하여 자산운용회사, 투자자문회사 등 관련회사들과 유기적으로 연결돼 있으며 자금모집 및 투자이익 배분과 같은 금융기관의 구조와 부동산 매매, 임대, 개발, 관리, 부동산금융 등과 같은 부동산회사의 성격을 결합한 형태를 갖고 있다고 할 수 있다.

리츠의 특징은

 

첫째 소액투자자들도 리츠 주식을 매입함으로써 간접적으로 부동산에 투자할 수 있어서 소액투자자들에게 대규모 부동산에 대한 투지기회를 제공하고,

 

둘째 부동산에 직접 투자 시 부동산을 취득하는 경우에 취득 등록세, 양도소득세, 종합부동산세, 재산세 등을 납부해야 하지만 리츠에 투자하는 경우 이러한 세금을 부담 할 필요가 없어 직접투자보다 더 높은 수익을 얻을 수 있다.

 

셋째 리츠는 보유하고 있는 부동산 임대료 수입이 안정적이고 지속적으로 발생하기 때문에 비교적 현금흐름이 안정적이며, 리츠의 투자대상이 부동산이므로 일반주식에 비해 변동성이 낮은 상품이고,

 

넷째 리츠는 부동산 투자대상을 지역별 종류별로 다양화 함으로써 투자위험을 감소시킬 수 있으며,

 

다섯째 부동산에 직접 투자하는 경우 임차인 관리, 임대료 수입이나 건물관리비용을 관리하는 어려움이 있으나 리츠에 투자하는 경우 소유 부동산을 전문 자산관리회사에 위탁 관리함으로써 편리하다.

 

여섯째 리츠는 부동산을 증권화 하여 상장되므로 주식매매를 통해 투자자금을 회수 할 수 있어 부동산에 직접 투자하는 것보다 유동성(환금성)이 높고,

 

일곱째 리츠의 운용결과에 따라 상장 후 주가가 상승할 수 있으며 주식 매도 시 자본이득도 얻을 수 있다.

 

 일반적으로 리츠 수익은 일반주식 수익과 채권 수익의 중간정도가 되어 대체로 안정적이라 할 수 있다.

리츠의 투자 대상은 주로 부동산이며 그 외에 부동산 관련 유가증권, 부동산 금융 등이다. 일반적으로 부동산투자회사는 공개적인 공모를 통해 기관투자가와 개인투자자로부터 자금을 모집하여 임대수익이 지속적으로 발생하는 수익성 부동산에 투자하기 때문에 안정적 현금흐름이 유지되어야 하며, 고위험, 고수익 투자가 아닌 안정성에 바탕을 둔다고 할 수 있다.

 

부동산투자회사가 투자대상 부동산 선택 시 유의하는 점은 부동산 종류별 시장규모와 투자대상 물건의 수익성을 중요시하고 성장성을 고려한다.

 

/김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕