연이은 세입자교체 과정, 아슬아슬한 줄타기와 다를 바 없다
최광석의 힘이 되는 부동산 법률
부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.
연이은 세입자교체 과정, 아슬아슬한 줄타기와 다를 바 없다
전세경험이 있는 사람이면 누구나 알 수 있을 법한데, 기존에 세입자가 나가고 당일 내지 수일 내에 그 집에 다른 세입자가 들어오는 과정을 보고있노라면 마치 아슬아슬한 줄타기처럼 위험천만하다는 생각을 하지 않을 수 없다.
기존세입자가 나가면서 거의 동시에 새로운 세입자가 들어오게 되고, 그 새로운 세입자 역시 살던 집에 누군가 새로 들어올 예정에 있어, 한곳이라도 이사일정이 어긋나게 되면 큰 혼란이 발생할 수 밖에 없는 구조가 되기 때문이다. 게다가 집주인이 새로운 세입자로부터 보증금을 받아야만 기존 세입자의 보증금을 반환할 수 밖에 없는 경우가 많아 어느 한 곳에서 일정이 흐트러지게 되면 연쇄적으로 큰 혼란과 고통이 발생할 수 밖에 없다.
어느 집주인으로부터 최근 ‘ 계약만기는 몇 달 남았지만 공인중개사를 통해 기존세입자가 미리 다른 곳으로 이사가고 싶다는 의사를 피력하여, 이를 믿고 다른 세입자에게 그 집을 임대하는 계약을 체결하게 되었는데, 미리 이사가기로 한 일정이 변경된 때문인지 기존 세입자가 이사약속을 한 적이 없다고 말을 번복하게 되어 상황이 매우 심각하게 되었는데, 법률적으로는 어떻게 해결될 수 있는지 ’에 관한 질문을 받게되었다. 더구나, 약속을 어긴 바로 그 세입자는 현직 법조인이었다.
문제는 기존 세입자의 이사약속을 입증할 객관적인 증거가 전혀 없었다. 계약만기 이전에 미리 이사가겠다는 취지의 구두약속만을 믿고 공인중개사가 다른 세입자와 임대차계약을 체결하는 바람에 기존세입자의 약속을 입증할 객관적인 자료가 없었던 것이다.
이런 상황이 지속되면 새로운 세입자는 임대인의 주택인도의무위반을 이유로 임대차계약을 해제할 수 있게 되고, 계약해제의 귀책사유는 두 사람 사이에서는 (공인중개사의 책임여부를 떠나서 ) 당연히 임대인에게 있을 수 밖에 없어, 임대인이 새로운 세입자에게 손해배상의 책임까지 부담할 수 밖에 없다(이 사건에서는 수천만원의 계약금 상당 위약금약정이 존재하고 있었다).
그 후 임대인은 자신에게 손해를 끼친 당사자를 상대로 손해배상을 청구할 수 밖에 없는데, 공인중개사와 기존 세입자의 진술이 다르고 객관적인 증거가 없는 상황에서는 공인중개사와 기존세입자를 연대하거나, 두 사람 중 한 사람을 선택적으로 배상청구하는 것이 일반적이다. 이 재판에서는 두 사람의 진실게임이 될 수 밖에 없는데, 문제는 입증책임의 구조상 기존세입자의 이사약속에 관한 입증책임은 공인중개사에게 부담될 수 밖에 없어 공인중개사가 유리하지 못한 재판이 된다는 것이다(물론, 진실을 가리기가 복잡한 사안의 경우 법원이 손해를 분담하는 조정을 권하는 경향이 있어, 당사자 모두 약간씩의 잠재적인 손해부담 위험에 노출될 수 밖에 없다).
너무 쉽게 상대방의 말을 믿거나 자기 위주로 이해해버리는 좋지 못한 관행과 임대차를 만만하게 보는 경향이 지속되는 한 이와 같은 위험한 줄타기는 계속 될 수 밖에 없는데, 안전한 거래문화를 정착시키는 차원에서 기존세입자의 이사약속에 대해서는 확인서 등 분명한 입증자료 구비를 권하고 싶다. 특히, 거래전문가인 공인중개사의 분발을 촉구한다. -이상-
※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.