투자정보(부동산 관련)
은퇴 후 창업 vs 부동산 임대업?
LBA 효성공인
2014. 3. 12. 15:02
은퇴 후 창업 vs 부동산 임대업?
베이비부머세대의 은퇴가 시작됐지만 재취업은 하늘의 별 따기이다보니 은퇴를 앞두거나 퇴직한 베이비부머가 자영업 창업 대열에 뛰어 들고 있다.
우리나라 전체 자영업자 수는 줄어들고 있지만 은퇴를 앞두거나 퇴직한 베이비부머 자영업자 수는 월평균 3만여 명씩 증가하고 있다. 베이비부머 세대의 자영업은 음식·숙박업, 도소매업 등 영세서비스업종에 편중되고 있고, 소득대비 부채비율이 상당히 높다. 특별한 기술도, 사업 노하우도 보유하지 못한 사람들이 프렌차이즈 가맹을 통해 자영업 시장에 뛰어드는 등 충분한 준비 없이 창업나선 경우가 많은데 통계청 자료에 따르면 창업후 3년이내 폐업하는 경우가 50%이상이나 된다. 특히 창업 준비가 짧을수록 1~2년 이내 폐업상황에 놓일 위험성이 높다.
창업 리스크를 직간접으로 경험하면서 부동산 임대업으로 창업을 준비하는 사례가 점점 늘고 있다.
부동산 임대사업은 부동산이라는 현물자산을 보유하면서 기술 없이도 임대료를 받아 월 소득을 보전할 수 있는 매력 때문에 은퇴를 앞둔 투자자들에 특히 주목받고 있다.
또한 임대시장 환경도 1~2인 가구 증가, 전세매물 부족에 따른 전셋값 급등으로 월세 전환수요 증가 등 주거용 임대수요가 증가하면서 부동산 산업 중에서 임대용 시장은 성장 중이다.
지난 10월 전월세 거래량 중 월세비중이 34%나 되며 월세거래시장이 빠르게 늘어나고 있으며, 대표적인 임대용 상품인 오피스텔은 2012년~2014년 사이에 약 8만호 이상이 공급됐고, 2009년부터 공급이 시작된 도시형생활주택도 2012년 9월말까지 143,053호 이상 공급되는 등 주거용 임대상품 늘어나면서 임대시장 규모도 커지고 있다.
부동산 임대사업 창업 어떻게 ?
자금 규모에 따라 사업용 물건 대상 달라
임대사업용 투자물건은 여러 가구를 임대할 수 있는 다가구, 다세대 주택이나 사무실, 상가를 임대할 수 있는 상가, 빌딩 등이 대표적이다. 투자대상 상품이나 입지, 건물규모에 따라 필요한 투자금 규모가 크게 다르다. 임대가능 세대수가 많은 주택, 빌딩, 유망상권의 상가 등은 투자금액이 커 자산규모가 적은 일반인들은 진입하기에 어렵다. 여유자금이 적은 투자자는 오피스텔이나 도시형생활주택의 1호를 분양받거나 구입해 임대 놓는 방법이 가능하다.
3억 미만의 경우는 소형 오피스텔, 도시형생활주택 호별 투자가 가능하고, 3~5억원 규모의 경우 소형 아파트나 외곽지역 주택매입이 가능하다.
임차인 수요가 풍부한 대학가, 강남권, 임대가능 호수가 10호 이상 되면 투자금의 규모가 10억을 상회해 투자자금 규모에 맞춰 대상물건 및 지역 선정해야 한다.
입지. 투자물건 선정 임차인 눈높이로
부동산 투자대상 물건의 입지선정 기준도 수익 모델이 시세차익이 아니고 운영수익에 있는 만큼 임차수요가 풍부한 곳이 제일 우선 고려 대상이다. 싱글족의 경우는 직주근접과 여가생활이 가능한 상업지 인접지역을 선호하고, 신혼부부는 주거환경이 쾌적한 곳을 희망하는 등 임차인의 특징을 고려해야 한다.
주택 내부 편의시설 등도 관리비 부담이 큰 고급 커뮤니티 시설보다 싱글족을 위한 내부 빌트인시설 등 임차인 관점에서 필요한 시설물로 눈높이를 달리해야 한다.
임대사업은 서비스업이다
임대관리에서 가장 어려움을 느끼는 사항은 임차인 관리와 시설물 관리이다.
임대사업을 하는 사람들이 공통적으로 꼽는 어려운 일은 ‘공실 없이 임차인을 유치하고, 월세를 제때 주지 않는 임차인에게 임대료를 받는 것’이다.
시설물관리에 따른 세입자 민원 처리도 집주인들의 애로 사항이다. 신축 아파트나 오피스텔의 경우 상대적으로 덜하지만 이도 시간이 지나면 빌트인 시설 등의 노후화가 진행되면서 수선이나 교체해야 할 상황이 생기며 유지보수에 신경 쓸 일이 늘어난다. 또 지금까지 전세 주택은 건물자체의 개보수사항이 아니면 세입자가 거주기간에 소소한 수리보수는 직접 하면서 사는게 일반적이었지만, 월세주택은 임대인이 시설물 수리보수 서비스 책임을 부담해야하는 비중이 높아진다.
부동산 임대업은 세입자의 민원에 신속하고 친절하게 서비스해야하는 임대관리 서비스업이다. 부동산 임대관리 서비스업 창업의 마인드가 필요하다.
[김희선 알투코리아 이사]
베이비부머세대의 은퇴가 시작됐지만 재취업은 하늘의 별 따기이다보니 은퇴를 앞두거나 퇴직한 베이비부머가 자영업 창업 대열에 뛰어 들고 있다.
우리나라 전체 자영업자 수는 줄어들고 있지만 은퇴를 앞두거나 퇴직한 베이비부머 자영업자 수는 월평균 3만여 명씩 증가하고 있다. 베이비부머 세대의 자영업은 음식·숙박업, 도소매업 등 영세서비스업종에 편중되고 있고, 소득대비 부채비율이 상당히 높다. 특별한 기술도, 사업 노하우도 보유하지 못한 사람들이 프렌차이즈 가맹을 통해 자영업 시장에 뛰어드는 등 충분한 준비 없이 창업나선 경우가 많은데 통계청 자료에 따르면 창업후 3년이내 폐업하는 경우가 50%이상이나 된다. 특히 창업 준비가 짧을수록 1~2년 이내 폐업상황에 놓일 위험성이 높다.
창업 리스크를 직간접으로 경험하면서 부동산 임대업으로 창업을 준비하는 사례가 점점 늘고 있다.
부동산 임대사업은 부동산이라는 현물자산을 보유하면서 기술 없이도 임대료를 받아 월 소득을 보전할 수 있는 매력 때문에 은퇴를 앞둔 투자자들에 특히 주목받고 있다.
또한 임대시장 환경도 1~2인 가구 증가, 전세매물 부족에 따른 전셋값 급등으로 월세 전환수요 증가 등 주거용 임대수요가 증가하면서 부동산 산업 중에서 임대용 시장은 성장 중이다.
지난 10월 전월세 거래량 중 월세비중이 34%나 되며 월세거래시장이 빠르게 늘어나고 있으며, 대표적인 임대용 상품인 오피스텔은 2012년~2014년 사이에 약 8만호 이상이 공급됐고, 2009년부터 공급이 시작된 도시형생활주택도 2012년 9월말까지 143,053호 이상 공급되는 등 주거용 임대상품 늘어나면서 임대시장 규모도 커지고 있다.
부동산 임대사업 창업 어떻게 ?
자금 규모에 따라 사업용 물건 대상 달라
임대사업용 투자물건은 여러 가구를 임대할 수 있는 다가구, 다세대 주택이나 사무실, 상가를 임대할 수 있는 상가, 빌딩 등이 대표적이다. 투자대상 상품이나 입지, 건물규모에 따라 필요한 투자금 규모가 크게 다르다. 임대가능 세대수가 많은 주택, 빌딩, 유망상권의 상가 등은 투자금액이 커 자산규모가 적은 일반인들은 진입하기에 어렵다. 여유자금이 적은 투자자는 오피스텔이나 도시형생활주택의 1호를 분양받거나 구입해 임대 놓는 방법이 가능하다.
3억 미만의 경우는 소형 오피스텔, 도시형생활주택 호별 투자가 가능하고, 3~5억원 규모의 경우 소형 아파트나 외곽지역 주택매입이 가능하다.
임차인 수요가 풍부한 대학가, 강남권, 임대가능 호수가 10호 이상 되면 투자금의 규모가 10억을 상회해 투자자금 규모에 맞춰 대상물건 및 지역 선정해야 한다.
입지. 투자물건 선정 임차인 눈높이로
부동산 투자대상 물건의 입지선정 기준도 수익 모델이 시세차익이 아니고 운영수익에 있는 만큼 임차수요가 풍부한 곳이 제일 우선 고려 대상이다. 싱글족의 경우는 직주근접과 여가생활이 가능한 상업지 인접지역을 선호하고, 신혼부부는 주거환경이 쾌적한 곳을 희망하는 등 임차인의 특징을 고려해야 한다.
주택 내부 편의시설 등도 관리비 부담이 큰 고급 커뮤니티 시설보다 싱글족을 위한 내부 빌트인시설 등 임차인 관점에서 필요한 시설물로 눈높이를 달리해야 한다.
임대사업은 서비스업이다
임대관리에서 가장 어려움을 느끼는 사항은 임차인 관리와 시설물 관리이다.
임대사업을 하는 사람들이 공통적으로 꼽는 어려운 일은 ‘공실 없이 임차인을 유치하고, 월세를 제때 주지 않는 임차인에게 임대료를 받는 것’이다.
시설물관리에 따른 세입자 민원 처리도 집주인들의 애로 사항이다. 신축 아파트나 오피스텔의 경우 상대적으로 덜하지만 이도 시간이 지나면 빌트인 시설 등의 노후화가 진행되면서 수선이나 교체해야 할 상황이 생기며 유지보수에 신경 쓸 일이 늘어난다. 또 지금까지 전세 주택은 건물자체의 개보수사항이 아니면 세입자가 거주기간에 소소한 수리보수는 직접 하면서 사는게 일반적이었지만, 월세주택은 임대인이 시설물 수리보수 서비스 책임을 부담해야하는 비중이 높아진다.
부동산 임대업은 세입자의 민원에 신속하고 친절하게 서비스해야하는 임대관리 서비스업이다. 부동산 임대관리 서비스업 창업의 마인드가 필요하다.
[김희선 알투코리아 이사]