빌딩 리모델링의 합리적 의사결정 방법

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빌딩 리모델링의 합리적 의사결정 방법
작성자 : 정호진	싸이월드 밴드

리모델링 전후, 안전과 가치변화 등을 종합적으로 고려해야

일반적으로 빌딩이 노후되거나 공실이 증가될 때, 리모델링의 필요성이 제기된다. 이 때는 보통 공사업체 2~3곳에 의뢰하게 되며, 리모델링 비용과 기능의 개선, 좀 더 나아가 비용절감에 따른 비용회수 기간 및 효과까지 제안을 받을 수 있다. 그러나 업체를 선정하려고 하여도 제안 받은 디자인과 공사범위, 자재, 시공방식에 따라 각 업체들의 견적은 천차만별이어서 비교하기가 쉽지 않은 경우가 많다. 결국, 어디서 어디까지 공사를 해야 되는지, 비용은 얼마나 드는지, 꼭 해야만 하는지에 대한 혼란만 가중되기도 한다. 과연 리모델링에 대한 합리적인 의사결정 방법은 없는 것일까?

 

빌딩 리모델링을 왜 하는가? : 리모델링의 목적

임대수익용 빌딩의 리모델링 목적은 크게 3가지로 요약할 수 있는데, 첫째가 물리적 개선이다. 주로 낡은 부분을 개보수하는 경우에 해당되며, 빌딩 연수가 오래되어 안전과 미관상 개선이 필요한 경우다. 빌딩 외벽과 계단, 화장실, 복도, 엘리베이터 등의 공용공간에 대한 마감재 교체나 설비에 대한 보수공사가 해당된다.

둘째는 기능적 개선이며, 임대공간 변경이라고 볼 수 있다. 특히 수익용 빌딩은 시간이 지남에 따라 임차인의 업종과 임차목적의 트랜드가 변하여 현재의 빌딩 임대공간 기능이 적합하지 않게 되는 경우가 발생한다. 층별 임대공간을 확장 또는 축소하는 경우와 상하층 통로의 연결 또는 폐쇄, 휴게실, 로비 등의 공용공간 변경, 증축 등이 해당되는데, 최근에는 임대시장이 좋지 않아, 전용면적의 확대, 공용공간의 임대 등으로 감소하는 임대수입을 보완하는 사례도 늘고 있다.

셋째는 재무적 개선이다. 리모델링 투자비용대비 효과를 기대하는 것인데, 에너지 절감, 임대료 상승, 공실 해소, 매각가격 증가 등의 목적이 해당된다. 상업용 빌딩의 수명이 55년이라고 가정할 때, 신축 후 약 15~20년마다 한 번의 주기로 리모델링이 필요하다고 볼 수 있는데, 어느 목적을 위해서든 노후된 빌딩에서는 거쳐야만 하는 필수과제인 것 만은 분명할 것이다.

리모델링의 합리적인 의사결정 방법 : 리모델링의 효과분석

대부분의 리모델링 공사는 소요되는 비용이 크기 때문에 얼마나 효과가 있을 지가 공사 가부에 대한 의사결정의 중요한 기준이 된다. 리모델링을 해야 하는 시점이라고 가정할 때, 수익적 측면의 효과가 가장 큰 요인 중에 하나로 꼽을 수 있다. 수익적 측면에서 기대할 수 있는 효과로는 에너지 절감 등의 관리비용 절감, 임대수입의 증가, 빌딩가치 증가 등을 들 수 있다. 이 부분에 대한 확신만 있다면 10년이 안된 빌딩도 리모델링에 대한 필요성이 생길 수도 있다.

이러한 효과를 분석하기 위해서는 두 가지로 나눠 설명될 수 있는데 첫째, 리모델링 전후의 임대료 및 관리비 수입에 대한 변화분석이 필요하다. 분석을 위해, 먼저 인근 유사빌딩을 대상으로 임대시장 조사를 실시하여, 층별 임대료 및 관리비 시세와 공실 상태 등을 파악하여 현재 보유한 빌딩의 적정 임대가를 산정하여야 한다. 이때 대부분은 현재 임대가가 시세보다 낮은 경우가 많은데, 리모델링을 하지 않음으로써 향후 임대료가 더 낮아지거나 공실도 증가될 가능성이 크다고 볼 수 있다.

리모델링 전후의 임대료 변화범위는 5~30% 정도가 상승된다는 연구결과도 있지만, 이는 공사범위와 디자인, 임차인의 성향 등에 따라 차이가 있을 수 있다. 현실적인 리모델링 전후의 수입변화 범위는 리모델링 전의 현재 임대료를 최저로 설정하고 인근 유사빌딩의 사례 중 신축이거나 제일 높은 임대료를 받는 빌딩의 임대료를 최고 수준이라고 설정할 수 있다.

 이 범위가 기대할 수 있는 수입변화의 정도가 되는데, 조사된 각 빌딩의 상태인 규모(연면적), 노후도(준공연도), 가시성(층수), 접근성(입지 : 공시지가), 공실률, 빌딩관리 방법 등과 비교하여 보정하면 적정 임대료와 관리비를 산정할 수 있다. 이렇게 증가된 만큼과 현재 상태의 임대료와의 차이가 리모델링 후 수입에 대한 기대효과가 되는 것이다.

둘째, 비용절감에 대한 효과분석이 필요하다. 주로 설비나 창호공사 등으로 얻을 수 있는 효과로 에너지 비용절감과 유지관리비용의 절감을 들 수 있다. 비용절감 효과는 리모델링 공사업체에서 제안을 받을 수 있는데, 현재 상태의 유지관리비용을 기준으로 리모델링 후, 예상되는 유지관리비용의 차이가 된다. 이 금액을 리모델링 전체 비용대비 얼마의 기간 내에 회수를 할 수 있는가를 계산하면 비용회수 기간도 예측할 수 있다.

셋째, 빌딩가치 증가에 대한 효과이다. 빌딩에 대한 가치를 평가하는 방법에는 비용접근법, 비교사례접근법, 수익접근법 3가지가 있다. 감정평가에서도 이 3가지 방법을 사용하여 평가하는데, 상업용 빌딩의 경우 수익접근법의 중요성이 가장 크다고 볼 수 있다. 예를 들어, 빌딩의 수익이 ‘0’이면, 빌딩가격은 ‘0’ 이하이다. 즉 수익은 발생하지 않지만, 유지비, 이자비용, 세금 등의 비용이 발생하기 때문에 가격이 마이너스가 될 수도 있다는 것이다.

리모델링 후, 임대수입이 증가하고 비용이 감소하게 되면 순이익이 증가하게 되며 결국 수익률이 증가하게 된다.

특히 빌딩매매시장에서는 투자자들이 요구하는 수익률에 맞게 빌딩가격이 책정되는데, 리모델링으로 수익률이 개선됨으로써 매각가격을 높일 수 있으며, 매각협상도 유리하게 할 수 있는 효과가 생긴다.

 

조금 더 깊이 들어가면, 리모델링 전후의 가치를 비교하면 지금 시점에 매각하는 것이 좋은지, 리모델링 후 매각하는 것이 좋은지도 예측할 수 있다. 또한 리모델링 후, 몇 년 후에 매각하는 것이 좋은지도 예측이 가능할 수 있다.

따라서 빌딩의 리모델링 공사의 의사결정은 다양한 측면에서 안전과 가치변화를 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.