토지투자의 장벽 허물기

토지투자의 장벽 허물기

안병관

토지투자의 가장 큰 장벽은 오랫동안 머리와 가슴 속에 잠식되어 있는 고정관념이나 오해 따위가 될 터. 토지투자의 장벽을 허물기 위한 노력이 필요하다.   토지투자 시, 눈여겨 볼 기본사안이 용도지역, 지목, 길, 개발계획표 등이라는 사실은 누구나 알 수 있는 법. 중요한 것은, 그 중요도와 차이다. 토지투자의 장벽을 허물기 위해선 기본사안의 중요도를 순위로 매겨야 할 것이다.   1순위는 길(도로)이다. 지적도상 도로가 없다면 시작이 두렵다. 불안하다. 투자가치를 저울질 한다면 진입도로 여부와 상관없이 지적도상 도로 존재여부를 중요시 여겨야 할 것이다.   2순위는 실현가능성이 높은 개발계획도이다. 지나치게 큰 개발계획의 특징 - 화려함(비현실적이다). 해당 지자체 재정자립도에 비해 환상적이고 화려한 개발청사진으로 팔자 고칠 요량이라면 큰 오산! 오지 버금 가는 곳에 큰 예산 투입해 개발하는 것은 십중팔구 백지화 확률이 높을 터. 아무리 지역발전이 지상과제라 하더라도 몸체 대비 지나치게 큰 개발계획은 무리다. 돈이 문제. 예산이 장애가 된다.   3순위는 용도지역,   4순위는 지목. 용도지역 하나로 그 땅의 모든 처지를 가늠하는 것은 무리. 용도지역 주변상황을 보는 게 급선무이기 때문이다. 내 땅 주변의 용도지역의 다양성을 보는 게 우선순위다. 내 땅 주변의 용도지역 상황이 단순하다면 문제 있다고 본다. 잠재력 면에서 그다지 높지 않을 터이니 말이다. 도시지역이나 계획관리지역이라고 해서 무조건 앞뒤 따지지 않고 명품부동산으로 인정하려는 습관은 바람직스런 모습이 아니다.   건폐율과 용적률이 부동산 성품의 모든 점을 해결, 대변해주지 않기 때문. 도시지역이나 계획관리지역 땅을 팔고 있는 기획부동산도 부지기수. 부동산은 접근성과 인접성을 생명선으로 인지하는 재목 아니랴. 길 상태와 현장구조를 용도지역보다 중요시 여기는 이유다. 현명한 질문 ; '길 상태와 현장감'에 대해 묻는다. 이것이 첫 번째 질문이 되어야 할 줄 안다. 문외한 모습 ; 용도지역에 집착하는 행위. 물론, 용도지역이 중요하지 않다는 것은 아니나 모든 판단 기준이 되어선 안 된다는 것이다. 무엇보다도 토지투자의 가장 큰 절벽은 기획부동산의  난립이다.   기획부동산 만나기 쉽다. 토지를 전문으로 하는 곳이 기획부동산이기 때문이다. 쉽게 단기간 내 목돈을 만들 수 있기 때문에 토지를 전문으로 하는 기획부동산이 꾸준히 증가하는 것. 기획부동산 집단이 노리는 수는 단순하다.   1순위가 화려한 개발청사진.    투자자 혼을 일시 빼놓을 수 있는 환상적인 개발계획도를 앞세운다.    2순위는 용도지역과 지목이며 길 상태를 무시해버린다.   개발계획에 치중하는 이유가 뭐겠는가. 맹지 싸게 잡아 고객 통해 살인적인 폭리를 취하려는 의도가 숨어 있는 것 아니랴. 수법이 단순명료하다. 그 수법을 금세 눈치해야 한다. 가장 먼저 하는 질문이 '용도지역이 뭡니까?' 하면 하수에 속한다. '용도지역 주변상태가 궁금합니다' 라는 질문이 현실적인 질문. 접근성과 도로는 불가분의 관계 아니랴