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1. 부동산시장의 변화
부동산시장이 많이 변했다고들 한다. 예전처럼 부동산을 사서 적당한 이익을 보고 다시 파는 방식을 생각한다면 투자에 실패만 있을 뿐이다. 최근의 변화들을 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 부동산 소유개념이 바뀌었다. 과거 한국 사람들의 부동산 소유욕은 매우 높았으나 최근에는 투자개념과 이용개념이 급속히 확산되고 있다.
둘째, 부동산시장이 경기흐름이나 주식시장 움직임과 같이 움직이고 있다. 주식시장이 꼭지점을 찍고 6개월 후면 부동산시장이 꼭지점을 향해 달린다는 분석이 정설이었으나 지금은 경기흐름이나 주식시장 흐름과 민감하게 연동한다.
셋째, 부동산시장에 새로운 개념들이 등장했다.
외국인투자자들이 등장했고 금융기관들도 부동산을 투자대상으로 인식하기 시작해 은행들은 부동산 관련 금전신탁상품을 만들어내고 있다. 또한 금년 하반기에는 부동산투자회사법이 등장함으로써 부동산에 주식개념을 도입해 소액투자자들에게 환금성을 장점으로 접근하고 있다.
넷째, 부동산투자에도 철저한 금융기법이 필요하다. 즉 부동산시장도 이제 철저한 금리와 수익률 경쟁이 시작될 것으로 보인다. 작년부터 달라지는 부동산제도도 있다. 금년에 내집을 마련하거나 부동산에 투자하려는 사람들은 금년부터 달라지는 주택정책을 눈여겨 볼 필요가 있다.
특히 대부분의 부동산경기 부양책은 혜택기간이 한시적이기 때문에 투자하기 전에 반드시 그 내용들을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 작년부터 달라지는 부동산 정책중 대표적인 것은 지방 주택관련 조세/공과금 부담 경감조치이다.
작년말까지 수도권을 제외한 지방에서 전용 면적 25.7평이하 신축주택(미분양주택 포함)을 구입하면 향후 5년동안 양도소득세를 면제받고 취득세, 등록세도 25%를 감면받게 된다. 또 국민주택채권 매입부담도 50%나 줄어든다. 정부는 지방 부동산경기 활성화를 위해 주택건설촉진법과 조세특례제한법, 지방세법을 개정해 금년말까지 한시적으로 운영키로 했다. 종전에는 양도소득세를 보유기간에 따라 20 ∼40%를 부과했고 취득세와 등록세는 40㎡이하는 면제, 40∼60㎡는 50%를 감면해주었다.
지방 대도시에 임대주택 건설을 확대하는 조치도 시행된다. 지방자치단체 뿐만 아니라 민간사업자들에도 총 사업비의 50%까지 국민주택기금에서 융자해 준다. 정부에서 건설자금을 30%까지 지원하는 국민임대주택도 확대 공급된다.
2. 부동산 투자요령
가. 토지시장
토지시장은 수도권일대 난개발이 사회문제화된 지난해 5월이후 침체되어 있다. 준농림지 개발의 엄격한 규제와 건설사들의 집단퇴출에 따른 유동성위기가 잇따라 불거지면서 거래가 거의 끊긴 상태이다. 그러나 값이 떨어진 지금이 오히려 수익률을 높일 수 있는 기회가 될 수 있다. 토지수요는 경기에 선행하기 때문에 경제가 회복될 것으로 예상된다면 금년에는 좋은 땅을 선점하는 기회가 될 수 있다.
땅값이 올라 투자수익을 올리던 시대는 지났다. 장기활용계획 없이 부동산을 구입한 후 기다리다 오르면 팔아버리는 방식은 더 이상통하지 않는다. 따라서 땅을 살 때도 개발가능성을 먼저 검증해봐야 한다. 개발을 통해 투자비용대비 수익이 얼마나 나오는지를 따져보고 이를 투자지표로 삼을 필요가 있다. 특히 부동산 시장이 침체되어 있는 시기에는 투자대상지역을 잘 고르는게 어느 때보다도 중요하다. 또한 땅은 환금성이 떨어지는 만큼 소액으로 투자할 수 있는 대상을 고르는 게 좋다.
땅은 환금성이 떨어지기 때문에 아무리 입지여건이 좋은 곳이라도 경기가 부진하면 개발이 어렵고 돈이 묶이게 된다. 토지투자는 여유자금으로 하는 중장기투자이다. 따라서 땅을 살 때는 인근지역의 발전가능성을 우선적으로 체크해봐야 한다. 주변에 도로가 없다면 뚫릴 예정인지, 개발이 될 가능성은 어느 정도인지 등을 살펴보는게 필수이다. 혐오시설이나 위험시설 등이 가까이 있으면 상대적으로 투자가치가 떨어진다. 현장 근처만 보지말고 2∼3km 떨어진 지역까지 확인할 필요가 있다.
우량토지는 몇가지 조건을 갖춰야 한다. 먼저 전시효과가 뛰어나야 한다. 보기에 좋은 땅이 가치도 높다. 다음으로 주변환경이 쾌적해야 한다. 환경프리미엄은 갈수록 커지는 추세 이다. 토지모양도 중요하다. 좋은 곳에 있는 땅도 모양이 기형적이면 아무런 쓸모가 없다. 진입로가 얼마나 잘 연결되는 지도 살펴봐야 한다. 차가 들어가지 못하는 맹지는 어떤 경우에도 일급토지가 될 수 없다. 또 주변 도시까지 30분이내에 닿을 수 있는 곳이어야 투자가치가 높다. 너무 외진 곳은 선호도가 떨어진다. 마지막으로 대중교통망이 잘 갖춰져야 한다. 지하철, 버스 등이 손쉽게 연결될 수 있어야 생활하기 편리하다. 이 같은 여섯가지 요건중 네가지 정도만 갖추면 일단 우량토지로 볼 수 있다.
나. 오피스텔
오피스텔은 수익성 부동산이기 때문에 임대가 수월한 소형을 선택하는 것이 유리하다. 소형은 임대금 부담이 적어 회전 속도가 빠른 것이 장점이다. 위치는 교통이 수월한 역세권이나 업무빌딩 밀집지역이 임대수요가 풍부해 좋다. 또한 분양 업체가 제시하는 임대료를 반드시 확인해야 한다. 분양업체들이 제시하는 임대료는 대부분 인근 지역의 최고시세를 기준 으로 삼기 때문에 투자자들이 직접 해당지역 중개업소를 통해 임대가를 확인해 두어야 한다. 다음으로 분양가가 싼 층을 선택해야 한다.
요즘엔 오피스텔도 층별로 분양가격이 차등적용된다. 임대목적으로 분양받는 수요자라면 분양가가 싼 층 을 고르는게 유리하다. 준공 후 입주할 때쯤이면 임대가격은 비슷하게 형성되기 때문이다. 전용률에 지나치게 얽매일 필요도 없다. 최근 오피스텔의 전용율은 60%까지 상승하고 있으나 전용율이 높으면 건물내 부대시설이 빈약하다. 특히 주차장이 적거나 공용세탁장 및 빨래건조장 등의 편의시설이 줄어서 오히려 임대수요가 떨어지고 상품성이 낮아진다. 회전율이 짧고 월세율은 높은 곳을 골라야 한다. 회전율은 세입자가 나가고 난 후 재임대까지의 소요시간을 말한다. 재임대 소요기간은 짧아야 좋다. 최소한 한달이내 지역을 골라야 한다. 또 월임대료 적용 이율이 18%이상인 곳을 선택하는 것이 유리하다.
임대시세가 분양가의 40∼50%는 되어야 한다. 오피스텔은 은행대출이 쉽지 않기 때문에 투자원금에 대한 부담이 많다. 관리비도 살펴봐야 한다. 관리비는 임대를 놓는데 많은 영향을 미치기 때문에 빙축열시스템 등을 도입해 관리비를 낮춘 곳이 좋다. 오피스텔은 임대수익용 투자상품의 성격이 강하다. 주택처럼 가격상승을 통한 시세차익을 기대하는 것은 좋지 않다. 따라서 무리하게 자금조달을 통한 투자는 금물이다. 적어도 분양가의 70%정도의 여윳돈은 확보하고 있어야 한다. 그래야만 잔금을 임대보증금으로 대체하고 월세수익도 얻을 수 있다.
다. 상가
상가는 대형복합상가와 전문테마상가, 상권전망이 밝은 일부 아파트단지내 상가가 주목된다. 상가는 경기에 민감하게 반응하는 수익성 부동산이라서 전체적인 경기흐름을 주시해가면서 보수적인 투자자세를 견지하는게 좋을 것으로 보인다.
특히 상가투자 초보자들이라면 상권형성이 확실한 대형쇼핑몰이나, 상가마케팅 능력과 자금력이 탄탄한 시행사가 내놓는 전문테마상가, 대단지이면서 상권이 안정적 입지를 가진 단지내 상가 등에 접근하는게 좋다. 기업 및 금융권 구조조정 여파로 금년 상반기쯤엔 10억원에서 50억원이내의 근린상가나 상가주택이 급매나 경매로 많이 나올 것으로 예상된다.
이에 따라 3∼4명이 이 같은 물건을 공동으로 사들여 리노베이션을 하는 방안도 생각해 볼 수 있다.
라. 경매와 공매
실물경기 침체의 영향으로 지난해 11월부터 값싼 우량물건들이 대거 경매시장으로 유입되고 있는 상황으로 이들 물건이 감정평가를 거쳐 첫 입찰에 들어가는 금년 3월 이후엔 경매시장이 다시 활기를 띨 것으로 보고 있다. 금년의 경매시장에서는 실제로 투자효과를 거둘 수 있는 “예상수익률”에 초점을 맞춰야 한다. 막연히 경매를 통한 높은 시세차익을 얻으려 하기보다는 실현가능한 예상수익률을 치밀하게 따져본 후 투자에 나서야한다. 따라서 낙찰받은 이후에 들어가는 세금과 세입자처리 등의 부대비용까지 감안해야 한다. 경매전문가들에 따르면 금년에 경매시장에서 물건을 고를 때에는 임대수익과 개발가능성에 중점을 둬야 할 것으로 조언했다. 은행 정기예금 금리가 10%를 밑도는 상황이지만 월 임대수익은 지역에 따라 1.5∼2.0%에 달해 연간 18∼24%의 높은 수익률을 거둘 수 있기 때문이다.
또 낡은 단독주택이나 소형 빌딩을 장만해 리모델링하면 자산가치를 크게 높일 수 있다는 점에서 개발가능성도 눈여겨볼 필요가 있다. 이 같은 점을 감안해 금년 경매시장에서는 아파트와 다가구주택, 노후주택 등이 투자유망상품으로 손꼽히고 있다.
3. 부동산 투자시 유의사항
부동산투자를 함부로 하면 낭패를 당하기 쉽다. 투입되는 돈이 많은 만큼 한번 실수는 돌이키기 어려운 게 부동산투자이다. 원칙을 지켜야 하고 욕심은 금물이다. 최근 변화하고 있는 부동산시장의 새로운 흐름을 읽고 거기에 맞는 투자방법을 적극적으로 모색해야 하는 시기이다. 다음은 부동산 투자시 기본원칙 내지 주의사항이라 할 수 있는 사항으로 부동산 투자자라면 명심할 필요가 있다.
1) 타이밍을 잘 잡아야 한다
부동산시장은 투자타이밍을 잡는 게 중요하다. 머뭇거리다가는 매입이나 매도타이밍을 놓치기 쉽다.
2) 현장확인은 필수이다
예나 지금이나 현장확인은 부동산투자의 시작이자 끝이다. 현장확인을 간과한다면 실수하고 만다. 현장을 찾아가 두번 세번 확인하는 것이 실수를 줄이는 유일한 방법이다.
3) 환금성을 따져야 한다
팔고 싶을 때 제때 팔기 어려운 게 부동산투자의 약점이다. 덩치가 큰 부동산은 더욱 그렇다. 개발가능성이 없는 비인기 지역의 땅을 수만평 보유하고 있더라도 그림의 떡이라 할 수 있다. 부동산의 환
금성은 투자의 핵심으로 자리잡고 있다. 따라서 부동산은 여유자금으로 투자하는 것이 좋다.
4) 정보에 민감해야 한다
이젠 정보의 시대이다. 소문에 의존하는 “묻지마투자”는 통하지 않는다. 시도별 개발계획, 도로개설 등의 정보를 빠르게 확보해 사실여부를 확인하고 투자에 나서야 한다. 궁금한 사항이 있으면 해당 관청에 문의하는데 주저할 이유가 없다. 경제신문이나 인터넷, PC통신은 부동산정보의 보고이다.
5) 새로운 부동산상품을 주목해야 한다
부동산과 금융이 접목된 간접투자상품이 쏟아지고 있다. 자산담보부채권(ABS), 주택저당채권(MBS), 부동산뮤추얼펀드격인 리츠(REITs) 등의 투자나 활용가치를 따져볼 만 하다. 새로운 상품이 시장을 주도할 가능성도 배제할 수 없다.
6) 개발계획만 믿고 투자하면 후회한다
정부의 개발계획만 믿고 부동산에 투자하다가 낭패를 보는 경우가 많다. 정부의 투자발표나 지자체의 개발계획은 민간인들의 투자를 유도하기 위해 서둘러 발표하는 경향이 있으므로 한번 더 고려해보고 투자하는 것이 좋다.
독점상권만이 능사가 아니다
요즘 신도시나 가구수가 많은 중대형 아파트단지의 상가나 가게를 목적으로 입주할 경우 주위의 대형 백화점이나 할인마트, 재래시장에 고객을 뺏길 수 있으므로 최소 500가구 이상의 단지 안에서 분양을 받는 것이 좋다.
7) 싼 물건은 이유가 있다
부동산 자체가 싸다고 해서 빨리 서두르는 경우가 있다. 하지만 모든 부동산이 싸다면 그 이유가 있을 것이다. 예를 들어 토지의 경우 도로가 없다든지, 주위에 묘지가 많다든지, 개발제한이 많은 곳이면 주변이 아무리 아름답고 좋아도 그것은 그림일 뿐 아무런 이용가치가 없다.
8) 귀가 얇아서는 안 된다
자신의 재산이나 돈을 부동산에 투자할 경우 다른 사람의 생각이나 조언은 단지 참고사항일 뿐이다. 자신만의 노하우나 조사를 토대로 투자하는 것이 좋다. 감정가격을 조심해야 한다 부동산을 감정한 가격이라 할지라도 모두 정확한 것이아니다. 반드시 주변의 시세와 현물가격을 조사/비교해서 검토하는 것이 중요하다.
9) 아파트 선납을 조심해야 한다
최근에 분양업체들이 중도금 선납할인을 조건으로 제시하고 있다. 하지만 만약 중도금을 선납한 후 업체의 부도로 인한 중도금의 반환을 받을 수 없다면 그것은 위험한 모험이다.
10) 전문가와 브로커를 구별해야 한다
경기침체와 회복으로 부동산의 교환이나 싼 부동산을 사주겠다고 하는 브로커가 활기를 치고 다닌다. 교환이란 같은 조건에서 이루어지는 경우가 없다. 어느 한쪽의 불이익이 있어야만 하는데 나중을 위해서라도 공인중개사나 허가업체를 확인하고 피해를 사전에 방지하는 것이 좋다.
11) 몇 배의 이익을 조심해야 한다
요즘 들어 뮤추얼펀드 혹은 부동산 컨설팅이라 하는 업체가 분양하는 곳이 많다. 그 중에는 만원의 토지를 오만원씩 받고 기간 안에 개발을 해서 몇 배의 이익을 준다는 업체가 많은데 아무리 고소득을 내준다고 한들 그 업체가 약속을 이행하지 못할시 나타나는 불이익은 누구도 대신해서 보상해 줄 수 없다. 만약 분양을 하는 업체가 비싼 금액이나 불확실한 약속을 할 때에는 주위해서 투자하는 것이 필요하다 |